■中房報記者 唐珊珊 北京報導
“泰禾西府大院開盤價11萬元，精裝，這個價位其實遠遠低於我們的預料，在西三環位置，這個價格至少應該是15萬元以上，開發商對購房者只有一個要求，就是全款。”一位做豪宅銷售的人士告訴記者，今年對於開發商來說，不能算一個好年份，融資管道收緊，融資成本增加，加速回款保證現金流成為開發商的主旋律，而泰禾西府在拖了近兩年入市以後卻主動下調了預期售價，全款的條件無疑暴露了開發商對現金流的渴望。
自十月以來，北京金茂府、泰禾·西府大院、昆侖域、璽萌壹號院等幾家準10萬+級別的高端建案紛紛扎推入市，趕在年底前取得預售許可證，加速回款緩解資金壓力也是十月豪宅集中入市的原因，但是10萬的價格顯然已經突破“8萬”紅線，這是否意味著調控的放鬆呢？隨著“限競房”比例的增加，未來豪宅的生存太空將會如何？
十月豪宅扎堆入市
突破8萬紅線
自北京調控以來，新房價格不得突破“8萬”已經成為一個不成文的規定，近兩年，北京建案新房取得預售證均價一般都在10萬以下，但是今年十月，四個均價十萬上下的豪宅項目幾乎同時拿下預售證，讓人不得不猜測限購政策是否有所松動。
有業內人士猜測，加速推盤入市從另一方面反應了地產商對現金流的迫切需求，“錢緊錢貴”已成為今年房企共同面對的問題，融資管道收緊，融資成本的提高都給房企帶來壓力，臨近年底，如何完成企業的千億目標，直接關係著明年的生存。而豪宅項目相對於普通住宅銷售而言，銷售速度則會相對較慢，沉澱資金較多，在今年限購政策趨緊的環境下，無論是普通住宅還是豪宅項目，成交量都開始下行。
“選擇在十月入市，其實是想趕一個‘金九銀十’的銷售旺季，然後配合一些打折促銷活動，加速豪宅項目的銷售。”泰禾西府大院的一位銷售告訴記者。
根據豪宅研究院統計數據顯示，2018年截至9月30日，豪宅供應套數為1541套，相比去年同期下降62.24%。10月新房供應大爆發，截至21日，豪宅供應1831套，超越前9個月新房總供應量。
對於為何豪宅項目會選擇在十月扎堆入市，諸葛找房首席研究員陳雷告訴記者：“開發商對於後市放開預售價格的判斷不樂觀，同時豪宅積壓較大貨值，對於開發商的現金流造成較大壓力，因此調整開盤節奏，盡快開盤。”
和碩機構首席分析師郭毅則表示：“豪宅項目選擇在這個時間點扎堆入市，大多是因為臨近年底，這些豪宅項目大多佔據著優勢地理位置，房企也投入了很多資源來打造產品貨值，從企業角度來說，一塊地，拿地越久，每年資金成本越高，如果長期持有，在目前調控趨緊，融資管道收緊的環境下，會形成較大的資金壓力。而房企在三季度又迎來衝擊年度業績的時候，因此調整開盤節奏，盡快推盤以盡快獲得現金流。”
對於此次價格為何突破8萬紅線，依然順利取得預售證，郭毅表示：今年限競房等中低價位房源上市量比較大，供應結構發生改變之後，沒有必要再采取極致的調控手段。此次北京10萬元上下豪宅的集中入市，或是開發商和主管部門雙方相互作用的結果。
限競房擠壓豪宅太空
未來豪宅趨向“平民化”
如果說2018年是限競房之年，那麽對於豪宅來說則是尷尬的一年。自2016年北京市實施“限房價、競地價”政策以來，2016~2017年兩年北京限競房土地供應超500萬平方米，這也意味著3000萬以上的豪宅用地進一步被壓縮。
據中國指數研究院統計：2018年截至9月，豪宅新房供應佔比降至4.32%。2018年第三季度北京新供應一手豪宅422套，供應量雖然是第二季度的17.58倍，但僅為去年同期的25.03%。從產品供應類型來看，別墅、公寓供應量分別佔56.40%、43.60%。且新供應豪宅均位於五環外，新房供應遠郊區化已成為趨勢。從價位段來看，僅套均總價1500萬~1800萬元和3000萬元以上2個價位段有一手豪宅供應，分別佔比66.35%、33.65%，供應量大幅下降。同樣是改善型住宅，限競房在價格上無疑有著天然的優勢，那麽是否意味著限競房降會佔據豪宅的市場？從10月限競房的成交量看，限競房的成交並不盡如人意，截至上周，正式取證的限競房項目共19個21期。合計為市場提供了超10000套房源，建築規劃達到了112萬平方米（另外，還有超過30萬平方米的車位配建）。如此大體量的供應，成交卻額外慘淡。這19個已經入市的項目，簽約率只有23%，平均去化也才四成。而豪宅的成交量雖然較2017年有所下滑，但從成交情況來看要優於限競房。根克而瑞數據統計，2018年1~7月北京7萬以上價格段普通住宅共實現成交1690套，僅比2017年減少362套，比2016年還要多580套。值得注意的是，今年成交1690套7萬+項目，每套價格都在1110萬以上。
對此，諸葛找房首席分析師陳雷表示：“豪宅和限競房的需求方不一樣，政策對於豪宅人群的影響較小，本身豪宅項目就少，有新開盤會有短期內的需求集中釋放現象，並不代表豪宅市場火熱。而限競房的需求人群受政策影響較大，由於是近期北京公積金新政公布後，部分剛需受到抑製，而限競房本身位置偏僻等缺點也是市場平平的重要原因。”
然而據記者梳理發現，目前入市的幾個項目的售價同樓面價相比，都比較偏低。陳雷判斷：2016年之後，由於樓市火熱，地塊價格漲幅加大，由於銷售市場火熱，開發商急需要補充土地，同時對於未來市場的樂觀判斷，所以紛紛高價拿地。但2017年之後，調控持續高壓超出了預期，市場持續下行，但為了現金流的健康穩定，房企紛紛低價銷售，一方面是拿地時候的高地價，另一方面是推盤時候的市場下行，就導致售價同樓面價相比，還是偏低。”
對於豪宅項目未來的走向，一位業內人士表示：“高端住宅與限競房的不同，核心區別在於品質。這種“品質”主要體現在：區位的稀缺性、戶型的尺度、建築的外觀與材質、園林景觀的投入，以及會所配套和物業服務等諸多方面。高端住宅雖然看起來比限競房價格要高，但其品質更為純粹，政策上也沒有交易障礙，金融屬性非常完整，符合一部分高端人群的需求，因為限購政策促使這部分高端人群在購房時傾向於一步到位，所以豪宅項目頗受這部分人群的青睞。”
可以預見的是，隨著供地結構的改變，未來豪宅項目在產品定位上也將發生改變。根據豪宅研究院統計的2017~2018年土地供應結構顯示，共供應住宅用地95宗，其中限價房供應57宗（其中有33宗受到“90/70”限制），佔比為60%；自住房+共有產權房兩類保障性住宅供應31宗，佔比為32.63%。在2017~2018年土地供應結構的大前提下，加之“90/70”及不低於1容積率要求的限制，未來豪宅市場預計將逐步向2000萬元以下產品傾斜，2000萬元以上產品供應將越來越少。
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