圖片來源：視覺中國
作者：楊依依
12月6日，距離深圳萬科星城業主反對建案合作銀行利率已過去7天，距退房截止日期僅剩一天，財聯社記者得知陸續有業主開始退房。
2018年最後一個月，深圳樓市步入“多事之秋”。截至目前已有5個新盤業主進行“利率維權”，與此同時，深圳坪山多個建案開始出現一成首付，將剩餘首付交付日期延長半年。
多位業內人士在接受記者採訪時表示，維權事件集中爆發，反映了深圳樓市風向已變，從賣方市場轉向了買方市場。
五建案業主“利率維權”
11月30日晚，開盤僅兩天的沙井萬科星城打響深圳2018年抵押利率維權的第一槍。一封題為《反對萬科星城建案項目侵犯消費者自主選擇權的號召書》的公開信在網絡中傳開，公開信中稱：“萬科星城為提高放款速度，完成回款指標，與個別銀行相互勾結，統一利率為上浮15%。”萬科星城業主要求自由選擇貸款銀行，並要求萬科積極提供相關協助。
引發萬科星城業主進行“利率維權”的原因之一，是同地段同期開盤的另一建案華強城，有僅上浮10%的浦發銀行可選。以一套總價300萬元的剛需盤為例，如果是30年的貸款期限，上浮15%意味著每個月比上浮10%多付500元左右的利息，總體差價為17萬元左右。
對於業主的訴求，萬科方面給出的解決方案是，客戶可自行與銀行協商利率，12月7日簽約之前可無理由退房。財聯社記者從維權業主處得知，目前還沒有業主與銀行成功談到基準上浮10%的利率，目前已有至少5位業主辦理了退房手續。為保險起見，其余擬退房的業主準備在12月6日集合組團退房。
值得關注的是，沙井萬科星城業主公開信發出後，“利率維權”逐步發酵，陸續有光明星河天地、平湖佳兆業廣場、鹽田佳兆業城市廣場、華潤城潤府三期4個建案的業主發公開信要求下調抵押利率至基準上浮10%，其中華潤城潤府三期分別在今年6月和9月開盤，早已完成了抵押貸款的辦理。
華潤城潤府三期業主在公開信中稱：“如華潤置地及抵押貸款銀行不接受這一訴求，我們將統一談判，選擇新的商業銀行申請抵押貸款，這是法律賦予我們的權利。”
目前僅萬科和星河兩家發布了官方聲明，萬科稱：“抵押利率是由各大銀行根據市場情況自由定價，並非由開發商決定。”星河隨後發出的公開信與萬科的內容幾乎一致。
“抵押利率本來是應該由業主談的 ，但是一般開發商賣房合約上的附件都統一要求某些銀行來做，這是行業慣例也是霸王條款，業主維權有一定合理性。”廣東達強律師事務所房地產業務部負責人陳志高對財聯社記者表示，“不過如果已經簽過同意檔案，再去維權實際上也是一種違約行為。”
一家深圳本地上市房企的行銷負責人告訴財聯社記者：“是否是霸王條款有模糊地帶，就算是律師說的也不一定準確。開發商確實是有合作銀行範圍的，範圍是根據配置額度、前期合作等原因決定，原則上業主可以自己去找銀行談利率，但需要開發商擔保，會有風險。”
據上述行銷負責人介紹，業主自己找銀行商談的風險在於非合作銀行到年底的額度可能不夠。“額度不夠的話，第一，開發商配合起來相對會困難一些；第二，額度不夠放款就會慢，客戶很有可能錯過了最後的付款日期，導致合約被取消，或者被迫繳納滯納金。”
為何會出現利率上浮10%和15%的差異？中國銀行廣東分行一位個貸經理表示：“銀監局此前對於貸款購買首套普通自住房的家庭，曾規定貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定，銀行有一定的自主空間。”
據萬科星城維權業主的說法，萬科是為加快現金回籠才選擇利率較高的銀行，他們認為利率高的話銀行放款就更快。但財聯社記者通過採訪平安銀行、工商銀行、中國銀行等多家銀行內部人士得知：同一個銀行內，如果額度緊張，可能會出現行內競價出账，如果是不同銀行間，並非利率最高的出账最快。
深圳平安銀行一名業務員稱：“我覺得利率高低和放款快慢沒有什麽特定關係。”深圳工商銀行一位個貸經理則完全否認此種關係：“其它銀行我不清楚，但是工商銀行都是按照排隊次序放款，不存在利率高就放款快，而且工商銀行的利率是按照總行要求定，分行沒有權利。”
上述上市房企行銷負責人和多位銀行人士告訴財聯社記者，開發商選擇合作銀行，更多的是選擇此前曾經辦過開發貸的。“銀行主要還是看綜合收益，畢竟都給你放了開發貸，你（開發商）也同步支持點兒零售貸款業務，如果雙方配合的好放款可能就快點。”上述平安銀行業務員如是說。
據財聯社統計，目前深圳的主流利率仍是上浮15%，但中信銀行、浦發銀行、北京銀行在深圳的個貸利率都可以降至基準利率上浮10%。
記者從萬科星城售樓處現場的一名北京銀行業務員處獲悉，北京銀行在深圳目前到年底還有5個億的貸款額度，所以他們可以適當降低利率。
“萬科只要一喊有哪家銀行額度充足，首套利率只上浮10%，我相信華強城那17家銀行經理，工作日10分鐘內可以從華強城趕到萬科星城售樓處商談。”深圳房地產協會高級研究員李宇嘉表示。
按照規定，新房處於預售階段還沒拿到房產證時，業主與銀行簽訂貸款合約需要開發商做擔保。而據上述上市房企行銷負責人的說法，依照慣例，開發商與非合作銀行簽訂擔保合約難度較大，流程也較為麻煩，至於為何難度較大他表示不太清楚。
一成首付重現深圳
12月6日，財聯社記者從中介機構處得知，深圳坪山地區已有多個建案可付一成首付。其中碧桂園鳳凰國際公館，首付一成，剩餘首付延遲半年付清，而上個月該建案打出的促銷廣告還顯示剩餘首付可延遲三年付清；奧園翡翠東灣7天內繳納一成首付加精裝費，剩餘首付可延期至2019年3月25日。
據深圳貝殼精準指數分析報告，2018年11月，深圳二手房低量回升、價格下跌。根據深圳貝殼研究院監測，11月二手房低量回升，全市成交4861套，環比增長7.4%；成交價為58216元/平方米，環比下跌0.4%，已經連續4個月小幅下跌。
而據深圳中原信貸部的統計，今年10月深圳商業銀行房貸利率出現松動，民生銀行、浦發銀行率先從首套上浮20%降至15%。12月開盤的新建案中，浦發銀行、中信銀行等都可以做到僅上浮10%。
財聯社記者還從多家主流商業銀行處了解到，目前的放款時間從今年最長的接近2個月，縮短至一周左右，去年底多家銀行停止發放公積金貸款，如今公積金貸款也可正常辦理。
銀行利率松動、部分建案出現一成首付，深圳樓市是否已步入下行軌道？
“深圳樓市的轉捩點發生在7月，現在只是集中爆發而已，房價上漲會讓購房者寬容，房價下跌也會讓購房苛刻，明年房價不跌就不錯了。”一位深圳本地資深專家對財聯社記者稱。
深圳中原二級市場董事總經理玉家雄不認同深圳樓市出現轉捩點，“不能這樣說，只是客戶最近聽到銀行利率有變化的情況下爭取最大利益而已。我覺得主要是因為最近銀行抵押條件有變，這也是很大的一筆錢。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示：“深圳業主就抵押貸款維權，今年應該是全國首例。這是從賣房市場到買房市場很有力的證據，當然這也有偶然性，因為周邊正好有個建案開盤出現對比，從而讓買方態度更強硬
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