李嘉誠曾說過一句著名的地產六字真言：“地段、地段、地段”！
麥當勞CEO也曾說過，餐飲最重要的是三件事：選址、選址、還是選址！
由此可見，開店選址必是不可忽視的一大要素。選址作為開店的第一步，可以毫不誇張地說：開店地方選錯了，90%沒得救了。
但選址工作複雜又艱巨，涉及的事物變化與綜合因素繁多，如同一場考驗辨識功力的修煉。
每年開店的人進進出出，有人做得風生水起，也有大量新手因為選址不當而灰溜溜的關門大吉。
那麽到底如何選址才能少走彎路，開得更長久？
不妨聽聽餐飲界資深操盤手徐劍怎麽說。
（徐劍老師，擁有15年餐飲連鎖經營、管理經營經驗，曾任職於肯德基、海底撈、新辣道集團擔任餐飲集團CEO，曾管理超過1100家連鎖門市。年培訓餐飲場次超過50場，為超過100家餐飲品牌做過培訓、策劃、谘詢服務。）
選址一：要先定位
明確品牌定位，是選址的第一步，這決定了你的選址方向。
首先我們要明確一件事情，就是你賣什麽，賣多少錢，賣給誰。舉個例子，你賣小面，一碗面賣20塊錢，賣給白領。光明確這個還不行，因為太模糊顧客根本記不住。你需要給自己一個定位，比如，你賣的是最便宜的小面，你的小面8塊錢起步，這樣顧客就對你有印象了，小面你家的最便宜。
你要學會通過最簡單的方式，讓顧客能夠認知到你，就是所謂心智上的定位。所謂的定位都是先搞清楚自己的基因，然後搞清楚自己怎麽傳播。
明確定位後還要測試，測試它到底有沒有活下來的可能。做完這個事情之後，最重要的一步是從線下的角度來講，你可能才會涉及到選址的問題。
選到合適的位置就意味著要花錢了，店鋪轉讓費、房租、裝修、所有配套的設施、家電家具全得上，最後你會發現投資一個店的錢幾乎全花在了選址上。而你的選址就確定了你的流量，流量又決定了你的收入。所以選址決定流量，流量又決定收入，從線下的角度來講的話，這件事情就決定你未來所有的產出，這就是為什麽說它重要又決定生死的原因。
在選址前後，各有一件事情很重要。
1、選址前定位很重要
定位會決定生死，定位錯了就麻煩了。你切不到一個空白的市場、切入到一個對你不利的市場，或者是切不到你想做的一個賽道地區，這都不行。但是所有賽道你都是可以自己開創。據國家統計局統計現在中國有17000個行業，以前說360行，現在這多出來的16000多的行業，不都是新開創的賽道麽。
2、選址後運營很重要
運營就是你能不能管好。平時直接跟消費者接觸的是什麽？是運營，我們去餐廳吃飯，後來決定不去了，可能不是因為它位置的問題或者定位的問題。就是因為他態度不好，就是因為它產品不行，這些都是考驗一個團隊的運營能力。
選址二：要選商圈
商圈顧名思義就是有商業價值的圈子，商場是商圈之一。了解商圈特點、評估商圈匹配度，是選址成功最重要的動作。
商圈有兩種分類方法：
1、按商圈性質分為八類
2、按商圈範圍分類
舉個例子：以武聖羊雜割五道口店為例子，門市100多㎡，因此覆蓋範圍我們可以設定在200米以內，以此為畫圓，即紅色圓圈。也就是說，主要客流來自於這個圈子裡，而這個圈子裡又要區分常住人口和流動人口，熟悉的人都知道，五道口是一個流量超級大的地區，在這裡學習的、工作的、居住的、路過的都是核心的消費群體。
而半徑100米的黃色部分內核圈子，才是武聖80%的客流存在區域，即走路吃飯不超過這個距離，流動人群活躍在這個圈子裡。
那麽通常我們把這個黃色範圍叫做核心商圈，即主要客流圈，把藍色範圍叫做次級商圈，同樣也還會畫出邊緣商圈來，即比次級商圈更大，比如圖中紅色圈子。在這張圖裡，一般客流存在的比例是從核心到次級到邊緣，8:1.5:0.5 。而對於面積更大的店，比如400-500平米的店，通常核心商圈是300米，次級商圈是300-500米，邊緣商圈是500-1000米。
那麽，這也同樣是很多連鎖企業在選址開店的時候，給自己做出的規劃，比如2家門市的距離不能接近到多少。距離近了，客流有重疊，自然會有影響。除非商圈內的流量非常巨大，才可以連開2家。
選址三：要選點位
這是西單的一個商圈，紅色部分最多的是它的核心商圈，最外面是邊緣商圈，像這種主流型的這種商圈，中間的流量是非常大，流動人群也非常大，所以品牌曝光要變得很重要。
大家凡是要真正涉及到選址和開店，首先做的第一件事情就是規劃。我的這個品牌，這個定位，這個面積，我認為在某處能開多少家，這是第一步可以通過我們講商圈的劃分和分析來判斷。第二步你要把它們開在哪都圈出來。第三步你希望在第一年先開哪裡，第二年再開，第三年再看。知道商圈在哪選，也知道下一步要怎麽開，規劃出來了，圈子出來了再去選址，圈子不出來，選址會變得很盲目，因為你不知道圈當中都是什麽樣的人，什麽樣的消費力，他們在哪裡出現在哪裡消失。
一個點位能不能賺錢，要做人流量和盈利測算。一個商圈十條街，一條街上十家店，哪個位置適合你。人流量是最重要的一個測算點。如果人流量你不去看也不去算，那開店裡就沒有一個確切的把握。在租店鋪的時候，能跟房東簽長期就不要簽短期，即使自己用不了這麽多面積可以出租或者轉租。
一個點位符不符合標準？有房產條件設定。
舉例子：某品牌選址（建議大家在選址時，都要畫下這個圖）
選址四：要定合約
擬定合約，談判簽約，是選址成功的最後一步，考察的是談判能力和資金控制。
這裡有個小問題需要注意下：洽談免租期，免租期當中有一個非常重要的一個點，就是如果免租期之內，因為甲方的原因導致無法施工，或者導致店鋪不能正常開業，請問要怎麽辦？
大部分的協議是沒有這條的，這個就要跟他談了。你的原因導致我不能開業，或者是國家和非不可抗力的原因導致無法正常施工了，免租期必須要給我延長。
關於執照辦理很多老闆說可以幫忙辦執照，千萬不要聽他們講要讓他們寫下來，還有前期許諾的一些提供的項目和條件，都要一一寫下來簽字。必要的風險承擔責任，比如說執照的過期協助辦理類似這樣的，這些都得把它寫清楚。
所以肯德基的合約有80多頁，真功夫的合約有60多頁。當然了，這是他們大企業。對我們來講，我們只需要把握到幾個關鍵點就可以，必要的條件補充上，然後初期進入到現場，合約的關鍵就在這個地方。最後建議合約還是有必要找律師審下。
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