房企融資的路越來越窄了 土拍市場也越來越冷了

　　在去杠杆、防風險的大背景下，房企的融資途徑越來越窄，用途也越來越受限。

　　6月27日，國家發改委有關負責人在答記者問時指出，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約。限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。

　　資金端的受限，使許多房企在拿地過程中更加理性和謹慎。最近，北京、南京、昆明、濟南等多個熱點城市土地拍賣結果顯示，大多數地塊都是以底價成交。同時，土地流拍不時出現。

　　境外發債主要用於還債

　　6月27日，國家發改委有關負責人就《關於完善市場約束機制 嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》相關問題答記者問時表示，近兩年房地產企業境外發債規模增長較快。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，2018年前5個月，房地產企業海外融資71筆，總金額293.72億美元，同比增長130%。今年5月單月發行金額達到了32.9億美元。據某券商統計，房企2017年以來境外債券融資近654.6億美元，約為同預售屋企境內發債融資規模的78%。

　　國家發改委有關負責人說，這些發債企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規模偏大，動輒五六億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配，有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由於沒有外匯收入來源，抵禦匯率波動風險能力較弱。

　　為解決企業境外發債中存在的問題，國家發改委將會同有關部門盡快制定《企業發行外債登記管理辦法》，引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

　　中國城市發展研究院投資部主任劉澄告訴記者，海外發債一直是大型房企獲得低成本資金的管道之一，現在明確房地產企業海外發債不得用於房地產項目，是對房地產企業拿地行為的進一步限制，也是對大型房企持續擴張的限制政策加碼。

　　融資管道越來越窄

　　房地產企業從拿地到蓋房再到銷售，都要靠資金推動。

　　“過去融資管道寬鬆時，銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債等十幾個管道都比較通暢，如今在一個個變窄。”國內某大型房企的一位副總裁告訴記者。

　　據介紹，2017年下半年以來，很多融資管道對房企的“指標化”要求越來越嚴，負債率、企業規模、行業排名、項目具體進展，甚至包括股權結構等，都要一一審查，融資難度越來越大，而且利率越來越高，現在發債即使給到9%，也不一定能發掉。

　　房企的資金主要來源於自籌資金、境內外融資等方面。統計數據顯示，進入2018年以來，房地產開發資金來源同比增速不斷下滑。發行公司債融資總額在前兩個月環比增加的狀況下，5月呈現較大幅度的滑落，環比減少87.59%，融資總額僅佔12.93%。

　　在政策的鼓勵和支持下，今年以來，不少房企都有發行住房租賃專項債券的計劃，但實際上，截至目前，成功發行的只有萬科、華夏幸福等少數房企。花樣年、碧桂園、富力地產、合生創展等多家房企發債相繼“中止”。

　　債券承銷人士認為，在不斷創新高的行業負債率與監管層推進房地產去杠杆的背景下，房企發債難度增大。另外，房企發債能否成功，與企業的業績、負債、違約記錄、信用評級、負債等情況掛鉤，其中經營業績和償債能力是關鍵因素。

　　土地底價成交頻現

　　隨著房企融資管道收窄，一些熱點城市的土地競拍市場已沒以前那麽火爆，大多數地塊均以低價成交，有的還出現流拍。

　　6月22日，南京土地市場拍賣5幅地塊，其中3幅以底價成交。截至目前，今年以來，南京主城累計出讓12幅包含商品住宅的地塊，其中7幅底價成交。南京主城宅地出讓規模達142公頃，相比去年同期增長四成左右，但出讓金額卻下滑至少一成。

　　類似的底價成交最近頻頻在多個熱點城市出現。

　　以6月22日為例，當天，濟南共出讓13宗土地，其中11宗地塊底價成交；北京拍賣兩塊土地，其中一塊底價成交；昆明拍賣3宗共68.74畝土地，均僅有1位競買人參與報價，全部以底價成交。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至2018年5月，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。上海易居數據報告顯示，5月份北京、深圳、西安、武漢等8個城市的溢價率為0。一線城市的土地市場更為冷清，今年北京出現了6宗土地交易流拍的情況。杭州、廈門、成都、天津等城市均有地塊因無人報價而流拍。

　　多家房企負責人告訴記者，現在當務之急是千方百計降低資本負債率，不是優質地塊，基本不去競拍。隨著資金的進一步趨緊，預計土地競拍市場將會繼續降溫。

責任編輯：劉萬裡 SF014