富力如何“活下去”？

原標題：《富力還能活下去嗎？》，文中觀點不構成投資建議。

在廣州最繁華的核心地帶，富力的“R&F”大樓標誌醒目。

“R”是“RICH”，“F”是“FORCE”；“富”與“力”，企業理念被詮釋得如此直白。

“富而思進，力創新高”，兩位創始人的名字也融在其中：李思廉，張力。

相比地產圈其他人的單打獨鬥，富力集團存在“雙老闆”結構，兩人曾攜手寫下了“富力神話”的傳奇。Wind數據顯示，李思廉持有集團32.43%的股份，張力持有集團31.81%的股份。

創始人李思廉（左），張力

不過，曾經的“華南五虎”之一早已沒有了昔日榮光。今年上半年還在土地市場上頗為積極的富力，最近突然傳出了暫停拿地的消息。

近期，富力地產一份強調“確保完成銷售任務”的內部文件在網上流傳，文件表明，“2019年下半年原則上暫停拿地動作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。”

也就是說，在2019年下半場，富力要努力多賣房、少拿地，“以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化”。

截至今年一季度，富力淨負債率繼續上升至210%，資金缺口超過百億。對於富力資金鏈的緊張程度，一時間評論可謂鋪天蓋地，進一步放大了市場對公司的負面情緒。

01

淨負債率飆升

我國房地產行業的資產負債率一直居高不下。主要原因是房地產行業實施預售製，房屋竣工交付前產生的預售房款在財務上形成負債。在這種情況下，淨負債率才能反應房企真實的負債情況。

數據顯示，截至今年一季度，富力淨資產為704.17億元。其中，有息負債1879.25億元，短期借款153.23億元，一年內到期的非流動負債347.28億元，長期借款813.43億元，應付債券565.31億元，貨幣資金為398.19億元。

根據計算，富力的淨負債率在不斷飆升。2016年160%，2017年170%，2018年184.1%，如今升至今年一季度的210.3%。富力與萬科的資產負債率同樣是在80%以上，但相比之下，萬科的淨負債率一直維持在較低水準，2018年為31.2%，今年一季度為45.1%。

此外，一季度，富力經營活動產生的現金流淨額為-170.59億元，比2018年年末新增84.42億元。此前富力現金流淨額已經連續七年為負。

富力短期債務更受人關注，這往往是導致資金鏈斷裂最直接的因素。公告顯示，截止2018年底，富力地產短期債務高達523.5億元，同比增加了84.24%。

在2019年3月21日的業績發布會上，富力地產董事總經理李啟明表示，500多億元短期債務中包括一些開發貸，2019年到期債務只有160億元，富力账上現金是347億元，可以應付短期債務。

無論這番話是否言不由衷，我們都可以看到，富力的資金缺口超百億。

02

王健林坑了富力？

富力對酒店有執念。

2007年，富力憑借161億元的銷售額緊跟萬科、綠地和中海之後，成為了“華南五虎”之首，這是富力史上最好的成績。

當年，公司向商業地產開發商傾注大量資金，還建設了兩家超五星級酒店，讓公司淨負債率達到139.5%。在2008年全球金融危機中，公司資金鏈緊繃，之後一度沉寂。

這些年來，富力對酒店依舊堅持投入。還記得2017年，王健林將77個萬達酒店不到200億元“賤賣”給了富力。隨即富力搖身成為了全球最大的豪華酒店資產擁有人，一時風光無限。

彼時富力年末發布公告稱，截至2017年12月31日，公司2017年年度合並利潤同比大幅增長超過190%。增長的主要原因就是收購萬達酒店所帶來的收益，可見富力對於收購萬達酒店的欣喜。

不過同年，國際權威評級機構惠譽將富力地產目前為“BB”的長期外本幣發行人評級、優先無擔保評級以及子公司所有未到期債券評級列入負面觀察。

有意思的是，在將富力列入了負面觀察的同時，惠譽還發表報告稱，資產出售將有利於萬達商業財務狀況的改善。

惠譽認為，由於該公司宣布斥資200億元人民幣收購萬達商業地產旗下酒店資產，會推高該股的總體債務水準，且減緩公司“降杠杆”的進程。

便宜有便宜的道理，酒店行業是一個資金大量沉澱，且回款周期長的生意。收購回來的萬達酒店所處城市相對落後，一半以上都分布在三線、四線以及五線城市，給成本管控帶來極大的困難。

這場中國商業史上最富戲劇性的大交易，的確給富力後續發展帶來沉重的資金壓力。

財報數據顯示，2018年富力酒店業務加劇了富力的虧損，由2017年的1.46億元擴大至4.59億元，這已是第六年虧損，也是虧損額度最高的一次。2018年，富力歸屬上市公司股東淨利潤大幅縮水60%，為83.71億元。

與此同時，隨著淨負債率攀升，富力融資成本也在不斷增高，企業資金鏈處於緊繃狀態。

去年平均借貸成本在6%以下的富力，今年1月發行了一筆3億美元優先票據用於離岸再融資，利率高達9.125%。7月5日發行的4.5億美元的優先票據，利率為8.125%。值得注意的是，富力集團董事長李思廉曾表示，富力酒店業務的投資回報率大約只在5%左右。

最近的數據來自於2019年7月8日，富力地產發布的關於2019年累計新增借款的公告。公告顯示，2019年上半年，公司借款餘額約為1952.34億元，較公司2018年末借款餘額1632.39億元增加319.95億元，累計新增借款超過2018年末公司淨資產的40%。

富力地產在2018年年報中就有坦陳，在解決債務到期問題時面臨比往年相對更大的壓力。不過其將原因歸結為“在利率上升及流動資金收緊的環境下，加上市場上出現離岸及境內到期債務的違約問題，進一步放大了市場對高杠杆公司的負面情緒，並且影響其發行新債的表現。”

圖源：富力集團官網2018年年報數據（點擊可放大查看）

03

轉型迷局

如今，在房地產市場整體調控思路不變的情況下，房地產投資和銷售將延續放緩態勢。克而瑞的研報顯示，標杆房企2019上半年業績增速明顯放緩，60%公司達成率未過半。2019年上半年，行業整體規模增速較2018年顯著放緩。

地產行業難掩疲態，富力集團在銷售業務上也呈現出了乏力態勢。

2017年業績發布會上，李思廉信誓旦旦放出“三年計劃”，2018年銷售目標1300億元，2019年銷售目標1800-1900億元，2020年的銷售目標3000億元，3年複合增長率達54%。

2019年業績發布會，李思廉將2019年銷售目標調低至1600億。根據富力集團披露的財務數據，2019年上半年也隻完成了37.6%。而下半年有將近千億的銷售業績亟待解決。

負債激增伴隨銷售增速下滑，富力開始克制自己的規模欲望，想要開源節流，“暫停拿地”也不足為奇。

過去幾年，整個房地產市場都在進行戰略調整，在規模增長與多元化布局中進行平衡。萬達用充足的資本支撐娛樂到健康產業，恆大的注意力從足球轉向恆大汽車，碧桂園則投身新農村，瞄準建築機器人。

而富力的多元化路明顯不太順利，屢次“踏空”行業風口，錯過了諸多發展機遇。在2018年全年權益銷售總額，富力僅為1311億，遠遠少於當年同為五虎的恆大和碧桂園。

即便在這種情況下，富力依然在選擇外界看不懂的策略，高調進軍燒錢行業——造車。2019年7月6日，華泰官方微博宣布富力集團將參股華泰汽車，雙方將在新能源汽車整車開發製造全流程、智能網聯和無人駕駛汽車技術領域展開合作。

不過，華泰汽車並不是有名氣的汽車品牌，競爭力孱弱，銷量也不高。根據華泰汽車2018年公司年度債券報告顯示，華泰汽車負債總額達到375.66億。

2018年底以來，華泰汽車頻現風波，先後出現司法凍結、債券價格異常波動以及欠薪風波。近日還因欠薪被法院列為了失信被執行人，也就是俗稱的“老賴”。

而新能源汽車是一項資金需求巨大的行業，想要在這一領域分得一杯羹何其難。更何況是富力與華泰汽車結合的“負負聯合”造車組合，這無疑會加重富力的債務壓力。

去年，萬科一聲“活下去”引爆了整個行業。在今年3月20日於香港舉辦的2018年業績發布會上，李思廉稱，“萬科是肯定能活下去的，它說活不下去是開玩笑的。萬科是提醒我們要活下去”。

房企過冬，借新償舊，富力該如何扭轉局面“活下去”?

全文完。

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