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債務壓頂下,富力艱難衝破“千億魔咒”

圖片來源:圖蟲創意

一半是海水,一半是火焰,這是富力2018業績的真實寫照。

在2017年業績會上,富力集團董事局主席李思廉曾表示,2018年銷售目標為1300億元。末了,他不忘對這一數字加上“至少”二字定性。

如果這個數字能夠成功實現,這也意味著富力將首次越過千億門檻,這一節點相較於原定計劃晚了兩年。

近年來,規模上的擴張像一個“魔咒”桎梏著這位曾經的“華南五虎”一哥,“準千億”的標簽附著多年後,富力終於以協議銷售金額1311億元邁進了“千億梯隊”。

只是李思廉或許沒想到,圓夢千億的最後一程竟如此艱難,伴隨著規模衝高,富力的負債也高居不下,這位全球豪華酒店最大業主依然在為吃下的酒店業務尋找出路。

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業績增長淨利下滑

2018全年,富力實現協議銷售1311億元,售出1018萬平方米權益建築面積,平均售價為每平方米12900元,權益協議銷售總額及權益建築面積分別同比增長60%及61%。結算方面,富力於報告期內實現銷售收入663.88億元,較上年537.09億元增加23.6%。

然而,營收和毛利同時增加的富力淨利卻出現大幅下滑。報告期內,集團年內盈利由上年度214.24億元減少59%至87.28億元,歸屬上市公司股東淨利潤更是同比下降60.49%至83.71億元,對此,富力在年報中指出,主要由於規模擴大後費用開支大幅增加以及債務激增後融資成本上升導致。2017年,富力的融資成本為16.73億元,2018年這一數字高達52.12億元。

土地收購方面,富力2018年收購371億元的土地儲備,合共61塊土地,建築面積為1405萬平方米,平均價格為每平方米2600元,這一收購金融相較於2017年的584億元大幅減小,對此,富力表示儘管收購步伐放緩,但其擁有充足的土地儲備及可售資源以維持2019年及中期的增長前景。業績會上,李思廉表態,今年預計將投入400億元的現金流用於買地,“目前的市場情況下,大家都盡量用自己的現金流來買地了。有便宜的,就努力一點,如果招拍掛競爭得激烈,就小心一點”。

土儲方面,截至報告期末,富力的權益土地儲備可售總建築面積達5783萬平方米,分布於96個中國不同城市及其他海外項目。具體來看,這位於廣州發家的房企已經突破區域的限制,正在加大對北方區域的布局和滲透。投射到地圖上,華北、華南和西北分別以權益可售面積1359萬、1187萬、1113萬平方米位居前三,三者合計佔總權益可售面積超過65%。

海外市場方面,富力的權益可售面積為403萬平方米。作為海外市場布局較深的房企代表,富力的海外業務也備受關注。會上,有記者問及富力在馬來西亞和柬埔寨的業務進展,好脾氣的李思廉聽罷,直接翻出手機找數據,給出了“馬來西亞賣了32億4千萬(元),柬埔寨賣了15億2千萬(元)”的答案。

李思廉現場翻閱手機查找海外銷售數據

2019年,富力將權益協議銷售目標提至1600億元,這一數字與兩會期間富力聯席總裁張力告訴《國際金融報》記者的業績預期相吻合,較2018年同比增長22%。

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償債壓力

負債方面,截至去年末,富力的短期負債(包括短期借款和一年內到期的長期借款)約為522億元,而其對應的當期現金及現金等價物197.83億元,加上受限制現金149.24億元,總現金為347.07億元,依然面臨著不小的償債壓力。

高負債是2018年以來富力揮之不去的“標簽”。談及還款方面的計劃和降負債指標,財務總監李啟明表示,“這部分短債實際上包含了一些開發貸等,基本上每一年會再延伸一點,所以今年到期的債並不多,約為160億元,我們現在現金的情況是340億元,應該可以面對短期債。最近我們發債都是比較長的,包括3年、4年、5年都有,所以基本上我們短期的償債壓力已經大部分都解決了。”

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酒店依舊虧損

在2017年吃下萬達71家酒店後,富力運營中的酒店數量猛增至89家,躋身全球豪華酒店最大業主,李思廉笑言“做全球豪華酒店最大業主的感覺很好,起碼自己在出差的時候可以受到特別關注”。

但這筆在李思廉眼中“買得不貴”的業務,依然飽受質疑,根本原因在於它加大了富力的費用開支,且因業態自身屬性仍未實現盈利。報告顯示,酒店業務的營業額雖然由2017年的23.8億元增至70.3億元,但實際虧損為4.59億元,這也是富力酒店業務連續第6年錄得虧損。

李思廉解釋稱:“酒店方面,我們一般是看現金流的,因為酒店的账,本身很難賺錢,所以大家都看現金流。”

陳志濠補充道:“因為账面上有會計處理,所以大家很難看到我們酒店的實際情況,目前酒店整體的淨利潤返還給業主的大概是13.5億元。”

李思廉接話表示,“13.5億元已經足夠覆蓋我們整個酒店的支出。”同時,其表示富力將酒店業務當作一個資產包來考慮,可以在市場融資,對公司有非常大的幫助。

富力似乎並不滿足於當前的酒店規模,李思廉透露仍有計劃擴大,“目前富力有十幾間酒店在建,兩年內公司酒店數量會增加到100間左右”。

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海南“鬆綁”?

此前,李思廉公開表示海南或將“鬆綁”。談及是否依然堅持這一判斷,李思廉表示,“海南島今年肯定會有放鬆的消息,這是百分之百的。”

在他看來,經過一年的調整,海南省已經陸續釋放了人才計劃、政策方面的消息。李思廉認為,“其實整個海南島應該如何去發展,包括房地產方面的策略都已經形成了初稿,上半年肯定會公布的。”

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“活下去”的焦慮感

談及萬科總裁鬱亮提出的“活下去”口號,富力是否也存在這樣的焦慮感?李思廉表示,“萬科毋庸置疑是國內最強大的房地產公司,我們理解它是國營,按照它的業績、土儲、營收、融資能力、市場影響力,它肯定是能活下去的。萬科說活不下去是開玩笑,是提醒我們要活下去。

在李思廉看來,排名靠前的公司應該都沒什麽困難,多年的市場打拚,經歷了國家調控、金融危機、突發事件,剩下來的公司應該都有自我保護的能力,可以在市場的競爭下活下去。

記者 孫婉秋

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