我為什麽堅持認為房價會跌？

有的人說，看空房價，容易吸粉，也容易獲得點擊量，甚至認為我是為空而空，為了去證明房價要跌，而去尋找論據來支撐觀點。

我真的不想去反駁，因為錢是你自己的，我也沒法攔著你不買房是不是，買虧了，被套了，那是你的事，我平常還要打房地產廣告，其實看多房價更有利於我實現商業價值。

但每次聽到有比如成都、福州、廈門的老鐵們告訴我，他聽了我的意見，即時套現了，現在房價在下跌中，錢拿到手裡的感覺特別好，只等著抄底，或者是三四線城市的人告訴我，去年看了我文章即時抄底買了房子後馬上就上漲了，我都感到特別欣慰，真的，能幫助大家盡量以最低的成本，低買高賣，在相對的頂部拋盤，在相對的底部區間買房，實現居家美夢，我也有種滿滿的幸福感。

外部國際形勢

2017年時，外部環境風聲鶴唳，美國重回強勢增長通道，美聯儲進入加息縮表周期，其他發達國家也跟著加息，全球貨幣縮緊大勢所趨，流動性大轉捩點基本上得到確認，這讓中國經濟繼續走大水漫灌的太空與彈性被迫縮小。

大家對中國保房價還是保匯率，走俄羅斯模式還是日本模式，爭論不休。

2014年之後中國的外匯儲備損失1兆美元，而因為以往各國危機，泡沫破裂的導火索，都是由國際外部環境引爆。

所以外部環境的變化，也讓我們憂心忡忡，以為中國只能跟隨美國加息，否則中美利差，會進一步導致外匯流失，因為美元是人民幣發行的錨，外儲是中國的命門，必須保外匯。

而加息次數如果足夠多，很可能刺破中國房地產泡沫，所以我去年關注這些利空因素也較多，也寫過很多文章。

當時從上到下都引起了高度警惕，外匯管制從未有過的嚴厲，也才有了萬達海航危機。

結果令人驚喜的是，我們的外匯管制有了其妙的效果，外匯保住了！錢出不去！已經出去的也要乖乖回來！

有了管制這種手段，我們暫時就不用擔心外匯流失的問題，也就沒有壓力再跟隨美聯儲加息了，至於人民幣國際化也可以緩緩，所以我們除了因配合調控對房地產定向加息外，央行基準利率遲遲沒有加過息。

因為從國內經濟考量，CPI遲遲處在3以下的水準，遠遠達不到加息的標準，如果跟隨美國加息，對企業來說無異於雪上加霜。

但暫時保住外匯，並不意外著可以高枕無憂了，如果想保持匯率穩定，我們也需要抑製國內資產泡沫繼續膨脹，把資金往實體趕，否則泡沫被吹大了，讓資本在高位套現樓市的資金，再把它兌成美元溜走，房價更容易自由落體式的下跌，泡沫隨時可能破滅，所以我們才要限售鎖住樓市資金。

但一波暫平，一波又起，今年爆發的中美毛衣戰，讓我們原本低迷的實體經濟再添一層陰霾，對外貿企業的影響後面再看。

內部貨幣環境

而關係到房地產資金命脈的是國內的貨幣環境，從2017年4月份開始，M2環比下降，5月份M2增速首次跌破10%的歷史性大關，但央行明確表示，未來M2個位數增長將是新常態。

這相比過去兩位數增長，毫無疑問就是貨幣要收緊了。但由於央行頻繁的公開市場操作，一些居心不良的自媒體和中介，經常將央媽正常的補充流動性行為，誇大成央行放水，這些人總喜歡將央行每次釋放的資金，簡單的乘以貨幣乘數，都算成銀行放給市場的信貸，誤導不明真相的購房者。

卻對銀監會整頓金融亂象視而不見，對央行收緊對房地產的信貸資金選擇性失明。

實際上，房貸利率逐步上調，房企的融資成本明顯上升，如果還瘋狂擴張拿地的，今年日子都很難過。

對此我也寫過很多文章駁斥，去年央行的信貸環境還是收緊的方向。但是節奏依然非常緩慢，雖然房貸收緊了，但消費貸、首付貸等名目繁多的各種信用貸又替補上了，整體的流動性還是比較寬裕。

所以我去年的文章多次強調過，此輪調整會非常緩慢，需要足夠的耐心，因為基準利率一直不動，房貸利率上調慢，有的城市調控後，可能一年內，都難見到房價明顯下調。

不像上一輪調控連續加息，效果立竿見影。房貸利率定向上浮利率，隻對增量影響，所以市場就是溫水煮青蛙，見效很慢。

2017年7月4日，我寫了一篇《熱點城市上半年成交量已腰斬，這兩個指標可判斷未來房價漲跌》談到，兩個指標一個是庫存周期，一個是抵押利率周期。這一輪由於政策周期與貨幣周期，以及土地周期都錯位了，政策收緊，貨幣卻不緊，同時土地成交量也沒有明顯上升，因此漲跌小周期會從過去的3年，延升到5年以上，下跌會來的遲。

自從去年四季度的資管新規頒布後，今年房企的融資環境就更緊了，房地產業內的人都深有體會，所以拿地也不大方了。

100兆級規模的資管回歸表內，對房地產領域影響之深遠，銀行放款慢，回款慢，負債普遍都非常高，除了萬科這種少數現金流暢通的企業，大部分房企資金壓力都非常大，融資成本一般在12-13%以上，而且還不一定能融到錢。加上美國加息，美國國債收益率已經突破了3%，房企在海外的融資利率也會隨之上升。

此後的M2增速確實一路下滑，目前維持在8點多的水準。由於銀行委外業務的打擊，市場流動性總是感到緊張，央行只能通過降準來補充流動性。

央媽的願景是好的，每次新增貸款，超過一半都是房貸，現在說了要支持實體經濟，每次降準都是要支持小微企業，但那是因為房地產調控了逼的沒地方去了才貸給小微，如果房貸政策松了，他還會放給小微嗎，現在做實業的基本上都是虧錢，因為消費需求不足，產能過剩，實業也不想借，最後大家又是一起借錢去賭博空對空，所以絕不能輕易放鬆啊。大家可以搜索關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和投資建議。

調控的邏輯

如果關注我較早的粉絲就知道，櫻桃小房子從2017年2月底開創以來，就開始看空樓市，主要邏輯就是因為那時候一二線熱點城市已經開始調控了，而從市場自身的規律來看，他們房價翻倍暴漲完了，需要調節。

當然我那時並不是看空全國樓市，因為還有些二線城市沒漲完，尤其是三四線，我明確說輪到三四線開始漲，大家可以去網易號的“櫻桃大房子”查找我過去所有文章，包括以前櫻桃小房子發過的所有文章在大房子號上都有。

而我就此判斷的依據是，2017年兩會上，政策明確表態支持三四線城市去庫存，鼓勵農民工進城買房。

一二線調控後，肯定該輪到三四線城市了，把資金趕過去，加杠杆，加補助，先是投資客捧場，價格上漲後，剛需就會恐慌性的跟風入市，價格想不漲都難。

而自從廈門在去年3月頒布限售政策後，成功鎖死了投資客，讓我開始意識到了此輪房地產調整的潛在風險，因為這絕不是孤例，其他城市必然跟進，大家可以去查看我當時的文章，預判都準了，包括預測北京馬上要從嚴調控，三天之後果然如期而至。

這篇文中我再三提醒投資者，廈門北京這種政策嚴厲打壓的千萬不要買了，而昆明西安海南這種還可以買。

由於我去年沒有出去調研，對當地城市不了解，所以只能給出大家一個慣用的投資邏輯：

一是，房價上漲了多少？翻倍的不要買；二是政府調控嚴不嚴，不嚴且房價上漲不多的，還可以繼續買；三、政府調控了兩輪的，千萬別再跟風投了。

而且房企還在不斷的搶地，麵粉貴過麵包，導致很多購房者認為房價還要漲，2017年5月我寫了一篇《不要迷信房企瘋狂拿地，他們也看不準市場！》，現在應該很清楚了，房企去年包括2016年高價拿的那些地王，都成了燙手山芋，政府一直限價，有的甚至不敢動工，因為只要開賣就是虧本，其實不管是房市還是土地市場，大家都瘋狂的時候，往往是最危險的。

這一年多來，很多限售的城市，由於新房限價存在套利太空，投資者眼裡只看的見眼前那百分之二十的账面利潤，早已將限售這個牢籠拋之腦後。

我現在再做個預判，現在還在搶新盤倒掛套利盤的投資者，你們明年就會後悔，因為二手房跌價後，這點利潤立刻就跌沒了。

今年1月3日，我寫了一篇《2018年樓市預判，溫水煮青蛙》，現在讀來依然不過時。我說2018年的銀行貸款會繼續收緊。一個年輕的地產公司員工就出來噴我了，說我好奇怪，居然還相信調控能降房價。

為什麽不相信？即使有的城市調控了房價暫時還沒降，就能說明調控無效嗎？

現在看到效果了吧！

從過去十年來看，雖然調控放鬆後，市場會反彈，但房產調控哪一次沒有效了？你放眼當地城市看看，哪次調控之後，市場不會經歷低迷調整期？隻不過是市場冷卻需要時間罷了，房子畢竟是不動產，買賣雙方心理博弈會拉長成交周期，不可能像股市一樣應聲而落。

政府允許房價上漲，但是不會允許房地產市場以極其危險的方式繼續前行，這要感謝日本的房地產泡沫破滅帶來的前車之鑒，感謝美國08年次貸危機的教訓，我們可以避免重蹈覆轍。

政府也確實不想房價大跌，因為政府調控的目的，就是在防止樓市崩盤出現大跌，假如不調控，任由市場暴漲，最後的結果一定是泡沫破裂暴跌收場。因為市場會失靈，人會失去理智，在造成系統性災難結果之前，必須通過行政手段，打擊非理性炒作。

很多人認為，房價下跌30%以上，地方財政受不了，經濟要下滑，政府必然放鬆調控。

房價下跌消滅泡沫，將錢趕到實體經濟去，正是中國當局追求從高增長，向高品質轉變的必經之路。

我以前也說過，政策為什麽要管控這麽死，其實說到底，還是因為泡沫太大了，政府為什麽要限售，凍結交易，實際上就是不讓大家在高位拋售，你房子有浮盈但賣不出去，給持有的人，始終有一個想象的太空，因為很多人會認為只有稀缺的東西才限購，說明房價還沒有到頂。

其實每一次調控都是風險的釋放，調控越長，風險越小，對樓市的長期發展越健康。

假如資產在高位放量，大規模兌現利潤後是非常可怕的，這跟股市是一個道理，它往往意味著大跌即將來臨，因為有能力的接盤俠被一網打盡後，新的接盤俠需要時間培養，會經歷一個漫漫熊途。所以高位凍結交易，好處是可以避免暴漲暴跌，讓時間換太空消化泡沫，重新培育新一代韭菜來接盤。

我再三強調，2018、2019、2020，這三年，將是國內國際局勢風雲突變的三年，也是中國經濟起承轉合的關鍵時期，投資最好靜觀其變，多看少動。

總結

房價一定會下跌的理由，其實我以前也多次說過，再總結下：

1、政策上，調控不會那麽快放鬆，這幾天有關房地產限購半年內將全面放鬆的謠言又出來了，人民網今天已經發文辟謠，以後看到這種消息直接無視，自己要有點腦子，中央今年已經明確說了要堅決遏製房價上漲，落實房住不炒，加快建立長效機制，在這機制沒有建立起來之前，這些調控政策我估計是不會取消的，至少一二線熱點城市是不太可能取消。

比如一線城市的限購，從2010年以來就沒有取消過，在這一次調控中反而更嚴了。限價的話適當放鬆是有可能，這樣有利於市場自己來調節價格。

2、從市場規律上，這一輪房價上漲幅度過大，早就透支了市場需求，這麽高的價格，能接的起盤的真的不多了，該買的都買了，剩下的要麽是換房的，要麽是資金實力不足的剛需，需要時間積累首付款。

3、貨幣寬鬆導致了房價暴漲，調控後房貸政策偏緊，房企融資成本加大，回款壓力增加。為了穩定市場，房貸利率近期可能會有所下調，但應該是差別化對待，首套剛需下調，二套以上依然上浮。

4、市場的供需會逐漸由去完庫存時的供不應求，到調控一段時候後逐漸達到供需平衡，再到需求萎縮，觀望，而開發商補完庫存後，向供過於求轉變，當供給過剩時，房價一定會跌。

目前，從需求端來說，限購限貸，限制的都是市場的需求，限價，限制的是房價的非理性上漲，限賣，限制的是市場的流動性，房子買了不讓你賣，你還如何把升值部分套現出來。

從供給端來說，加大租賃房供給，加大共有產權房供給，加大建案的供給，在一年半到兩年後，形成市場有效供給。

其實中國樓市並不需要那麽多陰謀論，如果想把握短周期，就跟著政府的明示走，就像07年加息，調控樓市一樣，賣房——08年救市——09年買房——2010年調控賣房——2014年調控放鬆買房——2017年調控收緊，賣房。

只要你把握了這些信號，是不是節奏都會踩的很準？當然，需要說明的是，每個城市的漲跌節奏不同，調控政策也不同，買賣時機得根據當地城市的政策判斷，所以具體下跌的時間，每個城市也是不同的。

實際上，今年三季度開始，市場風向已經開始轉變，多城成交變冷，新盤難賣，全國購房者降價維權打砸售樓處的現象增多，人都是買漲不買跌，市場一旦轉向，就不是一時半會能掉頭了。

明年打折促銷的現象會更多，讓我們一起靜候買房時機吧。