別慌！樓市政策底到了，市場底還沒這麽快！

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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃

最近幾個城市政策松動後，中介，地產商們就高潮了，趁機行銷鼓吹房價要上漲，嚇唬購房者們趕快入市。

有一些居心不良的行銷策劃公司甚至使出下作的行銷手段，謊稱要漲價，因為知道購房者都是買漲不買跌：

還有公司冒充金地集團下發公告

我已經就此向金地集團官方求證，證實是假消息。

所以以後大家再看到這種假廣告，直接無視就好了，他們為了賣房子，什麽欺騙手法都能使出來，毫無底線可言。

大家都很關心政策何去何從，房價何去何從。

政策上，中央每隔一段時間，總會出來穩定人心，基本上大的原則沒有變，就是堅持房住不炒，保持調控政策的連續性和穩定性。

對於中央經濟工作會議關於房地產方面的政策解讀，住建部今天又做了進一步的闡述。又談到了這一點。

住建部指出，明年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏製投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產亂象專項行動。

但地方上又開始放鬆調控了，讓人感覺雲山霧罩，中央說的和地方做的怎麽不一致，對購房者來說，該如何判斷市場做出決策呢？

所以理解住建部這段話的重點就很關鍵了。

其實關鍵字是穩！地價、房價都要穩，之前防止大漲，那現在穩下來了，就要防止大跌了，不能讓大家對房價有大跌的預期。

如何防止不讓他大跌，政策肯定不能再緊，對剛需得松一松，但同時要防範房地產風險，不能把泡沫吹太大讓他直接崩盤了，這就如同走鋼絲。

遏製投機炒房的話，限購限貸還得繼續下去，所以即使放鬆也只能是結構性的調整，比如像杭州一樣，讓你斷交的社保可以補交，2019年估計很多城市的限購可能會結構性的放鬆。

城鎮化沒有結束，長期來說房地產確實還有空間，只是短期來說，市場確實是透支了需要休養生息，囊中羞澀，口袋攢首付需要時間，馬跑累了也要休息啊，但現在可能是不想馬休息太久，想讓他繼續往前跑。因為經濟下行壓力大，馬不能休息太久了，只能邊跑邊看，又不能跑太快了，怕他摔倒了。

連我們普通人都知道的道理，我不相信上面不知道。

政策底到了後，很多購房者就擔憂，房價是不是馬上要漲了。是不是該下手了。

首先，每個城市房價調整的進度不同，每個地方的政策以後是不是放鬆也不一樣，所以我不能一概而論告訴你底部是不是到了。

特別是對剛需和投資客而言，完全不一樣，同樣的價格，剛需可能早買早賺，因為早住上了，投資早買早虧，因為回報率低，而且每個城市也不一樣，比如深圳2009年大漲後，2010年調控，2011年小跌時就是底部，2012年企穩，當時買的價格，實際上比2012年買要便宜，2013年小漲，2014年又小跌又到底部，但無論如何，2011年買的價格還是比2014年便宜，然而投資可能沒什麽錢賺，在長沙也是如此，但在杭州就不一樣，2010年大漲，一直到2013、2014年才大跌，價格比2011、2012年就要低很多，浙江大部分城市都這樣，所以每個地方還是有差別的。

其次，市場底一般晚於政策底，至少半年以上。所以你根本不用恐慌，現在錯過了買房的時機，2019年完全來得及入手。

大家回顧一下2014年，當年上半年呼和浩特是第一個放鬆限購的城市，但樓市依舊是一潭死水，房價打破平穩開始上漲是到2017年了，而杭州2014年8月份取消限購，房價開始飛奔，也是從2016年9月G20峰會之後了。

即使是作為樓市風向標的深圳，2014年930新政，放鬆信貸政策後，市場回暖也沒有立刻大漲，直到2015年330新政進一步刺激才起飛。

那該如何把握信號？

第一，先看你當地的政策有沒有放鬆，沒有放鬆，就不要擔心；

第二，即使放鬆了，也要看放鬆的程度，限購限貸這兩個大殺器不放鬆，一切都是白搭，限售限價限離這些放開都無所謂，頂多能保持平穩，掀不起大浪，即使限購放開，但只是開一個小口子，增加的購房群體不多，那也不足以憂慮，頂多是讓市場小波動，釋放完一波需求後，市場又掉下來了，就跟天津當時的海河英才計劃一樣，反彈了一個月馬上又涼涼了。

第三，關鍵是要看央行的貨幣政策，盯緊銀行的信貸，有錢才是硬道理，貨幣寬鬆了，限購限貸放開，錢有機會流進樓市，房價才有機會上漲，否則根本沒多少機會。

大家看下這個圖：

看M2的增速其實已經失效了，2016年之後一直在下滑，但實際上很多城市的房價2016年開始大漲，所以根據M2的數據是判斷不出貨幣有沒有放水，更加判斷不出房價會不會上漲，因為金融產品在不斷創新，比如理財資金沒有統計進M2裡面，M2越來越反映不出來貨幣政策到底是鬆了還是緊了。

所以要根據貨幣政策來判斷房價怎麽走，更加有效的指標，是看個人住房貸款，看房地產信貸增長的數據變化，住戶部門債務水準與房價呈現較大的正相關性，基本上是同漲同跌，這個是由央行已經研究過證明了的，毋庸置疑。

如下圖：

今天，建行董事長田國立演講的一席話又讓人不寒而栗，他說當前購房者就是高位接盤，中國房地產市場現在發達到歐美都望塵莫及其，理由是居民資產配置中6成到7成均為房產，現在我國房地產的信貸總量達38兆，佔到整體信貸規模的28%。中國房子真的蓋夠了。

聽了田國立的話，可能會讓很多人感到為難，到底買還是不買？

中國整體看，房子是夠了，但局部看，一二線的房子還是不夠的，夠的是三四線城市，有的新造鬼城和特色小鎮荒無人煙，未來中國最需要做的是結構性調整，加大一二線的土地供給量，減少三四線。

居民資產以房產為主，是因為除了房產，真的不知道投資什麽，而且中國的房子長期還是有上漲預期，持有成本低，再加上錢出不去，股市又是個無底洞，牛短熊長，沒的選擇。

總之，對剛需而言，買是因為有需求，不得不買，但投資，是因為看漲才下手，至少在政策放開之前，我現在還看不到上漲的理由，所以先觀望吧。

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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究巨集觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲周期，不唯空，不唯多，隻唯實。