市場
期待中的金九銀十並沒有出現，反而是城區市場從9月中旬之後持續走低。近期多個售樓現場的反饋顯示，客戶上門到訪量銳減，購房者的心態翻轉明顯，觀望情緒濃鬱，成交走低。
為應對這種現象，部分企業開始使用員工折、低首付、一口價、特價房等方式促銷，促銷方式不再像此前一樣遮遮掩掩。與此同時，還批量使用聯動，提高聯動傭金點數。
業界觀察人士指出，核心原因在於購房者信心受挫，降價意味著樓市此前兩年的上揚期暫時告一段落，惠州市場可能進入相對的橫盤期。
開發商
A 熱賣盤讓利 員工打9 .4折
沒想到惠州樓市持續兩年的上揚期，以某建案的降價作為階段性終點。
近期，一份“雙十一購房節特惠，請各位同志做好搶房準備”的檔案引發行業熱議。該檔案顯示，員工價9.4折，9888元/平方米起買水岸收官大作，8期1-4號樓91-142平方米江景雙園臻品，但僅限員工和老業主購買。
該建案銷售相關負責人證實，通知真實有效，“我們是回饋老業主和員工，也可以理解成價格上的讓利，因為我們一直是熱賣盤。”
南都記者獲悉，此前該建案在售的8期鉑悅灣備案價為12000元，現在9.4折優惠後，等於讓利了6個點。
惠州資深地產評論人、惠州天策行總經理李建峰評論稱，此前，更多開發商遮遮掩掩，通過送物業費或者禮品家電等方式進行折扣輸出，但是作為城區剛需的標杆盤、一直暢銷的領頭羊直接針對老業主和員工的降價促銷，開啟了整個城區降價優惠的先河。
B 開發商墊首付10萬即買別墅
如果說標誌性大盤的優惠直接宣告了惠州此前兩年連續上揚期的結束，那其他建案的各種不同類型的赤裸裸的優惠，則顯示出市場正在發生不可預測的變化。
某溫泉項目，近期也宣布10萬即可買別墅。中介的朋友圈資訊顯示，最後50個名額，8.5折巨惠，10年免單泡溫泉。擁有洲際度假酒店的該溫泉項目擁有惠州最優質的溫泉之一。一位聯動的營業經理表示，實際上這也是墊首付，希望通過這樣來撬動客戶。
低首付買別墅的項目還有位於小金口的一個項目，其宣傳海報顯示，“帶你重回5年前的房價，38萬即可購買大別墅”。
參與項目聯動的惠州五東聯動總經理黃華稱，這也是墊首付，實際上是開發商墊一半，還有38萬首付款，只要在約定的一年內還清就可以。
C 總價減10萬元
10年車位使用權
除了低首付之外，其他更直接的就是直接減總價。以幾萬抵幾萬，一口價、特價房的方式出現。11月10日開盤的中駿雍景灣項目，即將加推的96-116平方米的新部門，申請了60套3萬抵13萬的優惠，等於總價減10萬元。
新力城近期的折扣方式為9.9折、或者10年物業管理費、10年車位使用權、十一件家電大禮包四選一。江北的東江灣項目在售的47-77平方米成品公寓，也推出10套特價房，都有1000元/平方米的降幅。位於惠博大道附近的深惠頤景園在售的22棟推出了10套特價房，同一片區的星岸城推出10套特價房，最低單價6888元。
客戶
客戶到訪量下滑 熱賣盤也遇冷
十一小長假過後，惠州樓市並沒有走出小長假的低潮期，行業期待的金九銀十並沒有如期出現。11月之後市場開始驟然出現變化，城區多個此前順銷暢銷的建案，開始高調宣布啟動中介聯動帶客。
惠州五東聯動的總經理黃華在受訪時表示，現在開發商面對的最大問題即是搶奪客戶的壓力，現在上門量非常少，不用聯動很多項目都沒客，“連城區的標誌性大盤都用聯動帶客了，這是一個明顯的信號。他們以前是不愁賣的，現在聯動費用是18000元一套。”
黃華說，去年基本不用聯動，要用也是一個點傭金，現在住宅基本是2到4個點傭金，商鋪更高，能到6到7個點，“即便用聯動效果也很不好。”
位於三環東路的一項目行銷經理稱，現在客戶不上門看了，上周7天一共來了11批客“這是春節之後最低的。”
惠州天策行總經理李建峰說，其最近操盤的山與先生項目也遇到了同樣的問題，上客量嚴重下滑，“我們使用了3個電商平台，3家分銷管道，還有自己20多人的自拓團隊，我們也在逼聯動平台上客。”
惠灣市場此前很久沒有過的前傭金也開始重現市場。世聯行惠灣片區總經理程笑說，某建案現在開始搞前傭，客戶下定即可拿走全部傭金，這也是在市場下行時期的非常手段，即鼓勵中介的積極性帶客，因為投資客都絕跡了。
程笑在談及近期的市場變化時，表示不是一般的差，而是非常差，“在大亞灣西區有個項目，開盤聯動會上，聯動隻成交了11套，其他都是靠員工和老闆的朋友購買。大亞灣中心區一個此前的熱賣盤，近期推了一棟樓，一周才賣了不到20套。現在的客戶很難上門，上門了看看，說再商量，就是不買，決策周期變得很長。”
業內
未來兩月打折和促銷會更多
種種跡象顯示，當下的市場和7月之前的市場相比有了明顯的變化，即客戶進入深度觀望期。這是兩方面原因決定的，一方面是開發商到了批量出貨周期，另外一方面原因則是當前的限價和信貸沒有放鬆跡象，導致購房者對後市的信心不足。
此前在惠博大道一項目登記過的劉先生在受訪時表示，現在不著急了，上半年找人弄個號都要費很大的勁，“現在銷售顧問天天打電話，我覺得這市場短時間沒有變化，等看到價格合適的項目再說，不著急。”
城區某熱賣盤的行銷負責人表示，讓利打折後，上客量有明顯增加，“近期登記了幾百批了。”惠博大道附近一項目的行銷負責人也表示，以前都是按照備案價來賣，現在價格上通過每周特價房的形式和一口價的方式，持續強化，還是有效果。
惠州五東聯動總經理黃華預計，購房者的觀望情緒濃烈，預計在12月這種打折和促銷的力度會更猛烈，“年底了，上市公司要完成任務、中小房企要回款。”
實際上惠州城區當前的樓市現實，是和整個惠州的樓市大環境相關的。
惠州天策行總經理李建峰解釋，現在我們看到的是惠州的市場開始下行，實際上在8月份之後，批量的外省客戶撤退之後，大亞灣市場遇冷，隨著暑期的結束，海邊還是遇冷。9月份，投資客以及外省客撤退的效應開始傳導到大亞灣，9月份之後，城區開始遇冷。
李建峰稱，現在開發商感覺到壓力來了。惠城持續近兩年的樓市上揚期已經走到頭，很多看房客，光看就是不買，牛市結束了，以降價、打折為代表的行為預示著市場可能將會將入橫盤期，“客戶量減少，剛需變得猶豫，投資客退場，開發商降價促銷，購房者可選房源更多，預計越靠近12月，資金越緊張，出貨量大的公司，打折將成為常態化，到了1月份，打折都沒用了。”
數據
●截至9月底，市區新建建案庫存35094套升至近一年次高點，庫存面積407 .69萬平方米，重回400萬平方米大關。
如果按照今年上半年惠州市區新建建案月均消化65 .7萬平方米來計算的話，市區新建建案庫存量需要6 .2個月能消化完畢。
●今年三季度，惠州市區(不含大亞灣，下同)新建商品住宅成交套數分別是5677、5301和5244套，總體維持在月均5000套以上的高位，銷量同比增速分別是59 .4%、8 .2%和8 .2%，增速放緩；環比降幅分別是21 .3%、6 .6%和1 .1%，降幅有所收窄。
●9月成交價格環比微漲，但因開發商進入年底回款期，存在促銷心理，部分建案備案價已開始向下松動，環比指數上漲乏力，漲幅收窄。惠州調查隊分析預計四季度房價環比指數仍可能進一步回落。
采寫:南都記者 蔣奇政
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室