多地建案打折促銷 鬱亮預言的“轉折點”已來臨？

多地新盤打折、開發商多盤聯動……積極促銷的背後湧動著市場降溫的寒流。

近一兩個月來，廈門、杭州、深圳、南京等曾經一房難求的城市似乎開始降溫。克而瑞研究中心數據顯示，7-9月26個典型城市新開盤、加推項目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢，9月去化率下滑的城市增至16個。

近期，在萬科南方區域9月月度例會上，萬科集團董事會主席鬱亮表示：“ 儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，並不知道什麽時候會出現真正的轉折。而今天，我們可以說轉折實實在在到來了。”這是繼2007年底王石提出“轉捩點論”、 2012年喊出“白銀時代”後，萬科再度表達了對行業的悲觀態度。

深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓認為，2016年底開始整個房地產行業就進入了一個調整周期，這個周期至少要持續三年左右，“我認為現在市場的走勢會是繼續向下調整的。”

在上海易居研究院院長楊紅旭看來，房價降溫的態勢如今得以顯現，一是因為深圳“731政策”再次釋放對房價的強壓製信號，二是開發商資金鏈越發緊張，加速推盤回籠資金是其“活下去”的唯一保障。

多建案大打折扣

即使是在“房子不愁賣”的深圳，房產中介也在近一兩個月感到了市場的涼意。一位深圳鏈家的房產中介告訴時代財經：“儘管新房均價還是比較穩定，但是成交量還是有所下跌，市場的觀望情緒比較濃。三價合一後，新房項目給中介的傭金直接腰斬一半，如今為了加速推盤，傭金提升至2%-3%。”

一方面提升中介的傭金比例，一方面開發商也開始通過降價直接給予購房者優惠。如深圳龍崗區的遠洋新天地二期，在售的6、7、8棟，9月以來都給予了一定優惠，該項目中介透露：“以81平方米的戶型為例，均價從原來的4.3萬/平方米降至如今的3.9萬/平方米，總價便宜了約41萬。包括其它戶型，目前在售的還有400多套。”

除了深圳外，不少城市也都存在一些特價建案。如廣州黃埔區中泰天境打出抵押97折、全款95折的優惠，同屬黃埔區的萬科尚城也在進行大促銷，其中68平方米戶型的優惠力度最大，從原總價230萬降至190萬。

除了上述兩個一線城市，其它一些熱點城市則推出了更大的折扣力度。在安徽合肥，泰禾的合肥院子如今只賣1.6萬/平方米，這一售價比備案價為2.2萬/平方米陡降6000元/平方米，直接的後果是導致了前期業主拉橫幅維權。

作為曾經領漲到如今獨跌的城市，廈門不少項目也推出了不少優惠，如萬科白鷺郡，原價500萬的聯排別墅，如今降至中間278萬，邊戶298萬，由精裝變為毛坯，且不帶車位。據置業顧問介紹，如果業主自己裝修大致花費約80萬，加上16萬/個的車位費，該項目的降幅大概約25%。

除了萬科白鷺郡，泰禾在廈門的汀溪院子也大幅降價，單價由之前的2.9萬/平米降至2.2萬/平米。事實上，恆大從9月就率先啟動了全國範圍的大型促銷活動，優惠範圍和力度都大。公開資料顯示，恆大全國536個建案，基礎優惠89折，3個月內付清全款93折，公寓商辦類產品最低還有6折優惠。

大範圍降價的除了恆大外，還有不少房企通過多盤聯動的方式啟動促銷。如銷售規模第一的碧桂園在南京啟動寶華四盤聯動，推出一成首付的低門檻購房方式；陽光城開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據區域的不同，制定出不同的降價策略；佳兆業也即將在下半年集中推出位於深圳的五個項目。

行業轉折點已來臨？

開發商如此大規模的促銷動作背後是樓市降溫的應激反應。據貝殼研究院數據，8月北京二手房成交量環比跌了20.9%；上海8月二手住宅成交量環比下跌了2.7%，成交均價環比下跌3.8%；另外，根據廣州中原研究發展部數據，廣州二手房成交量已經連跌4個月，8月份降至谷底。

而受“7·31新政”的影響，深圳8月成交量環比下跌41.1%，成交均價也跌了4.9%。9月深圳樓市持續下行，中原地產數據顯示，截至9月29日，9月深圳全市一手住宅的成交均價為54069元/平方米，環比下降0.04%，成交套數為2202套，環比下滑40.29%。

另就新盤去化而言，熱點城市的新項目開盤去化率明顯不及以往。克而瑞研究中心數據顯示， 7-9月26個典型城市新開盤、加推項目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢，8月份去化率在70%以上的城市共有17個，9月較8月減少2個，去化率增速方面，8月去化率下滑的城市有11個，9月增加至16個。

整體而言，9月29個重點城市成交量為2388萬平方米，環比下降7%、同比持平。克而瑞研究中心認為，9月的市場已沒有了往日銷售火熱的現象，究其原因，一方面調控常態化，政策不斷加碼，投機需求得到遏製；另一方面，前期“想買且能買得起”的剛需和改善需求都已完成階段性釋放，後繼需求乏力，故市場成交熱度逐步回落。

中國指數研究院分析認為，四季度，一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動，中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現回落，新房市場相對穩定，而多數獨立三四線城市新房市場後勁不足，市場將從上行進入平穩運行周期。

開發商往往是最先感受到市場寒意的先頭部隊，就連龍頭房企萬科都還未完成今年6300億回款目標的一半。鬱亮表示：“在政策調控後，我們發現自己失去了發觀客戶的能力，產品力也在不斷削弱，管理動作根本沒有考慮如何應對政策調控，比如不考慮一次性付款和分期付款的區別，更沒意識到回款延遲或沒有回款的時候給我們帶來的損失。”

面對降溫的市場環境，萬科管理層開始反思萬科的整個戰略。鬱亮表示，在這個時期萬科要做的只有“收斂”和“聚焦”， 以“活下去”為最終目標。“沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉折點中被淘汰。這麽做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是我們的選擇。”

上海易居研究院院長楊紅旭透露：“已有二三個開發商朋友，跟我交流萬科的這個‘活下去’了。此個口號，可能嚇不住散戶小白，但已經讓同行心裡忐忑了。主動‘活下去’，相比，被動‘活不成’，是應對形勢的積極之策。”