債市回暖 房企分化加劇

（圖片來源：全景圖片）

經濟觀察報 記者 謝敏敏“11月，境內發債確實明顯更好發了，這一塊的融資有回暖的跡象。”上海一券商承做人士近日對經濟觀察報記者表示。

進入11月，房地產融資突然展現出今年以來前所未有的熱鬧景象。例如，11月27日一天，就有多達12家房企密集披露融資公告或融資計劃，總規模超260億元，此外還包括3億美元的優先票據，以及一宗新股發行募集資金計劃。

據不完全統計，11月數十家房企發布了境內融資公告，融資類型包括增發、優先票據、公司債、ABS等形式，總規模超過1000億元。

其中債券融資規模最大，中原地產研究中心統計的數據顯示，11月房企發債合計已經超過500億元。

這是房地產融資整體松動的信號嗎？

禹洲地產財務總監兼公司秘書黃展鴻對此持否定觀點。他表示，目前房地產融資還是維持以往的政策，健康穩健的企業融資管道還算暢通，但成本上漲，“短期內，銀行放水直接流入房地產的機會不大。目前海外發債比國內發債可能更貴。房企的資金鏈管理顯得非常重要。”

借新還舊

10月之前，房地產市場持續融資難。根據同策研究院的監測，自2018年5月以來，房企融資情況一直不太樂觀，雖7月、8月小幅回溫，但融資額與2018年前四個月相差甚遠。9月遭遇融資“滑鐵盧”，10月情況更為嚴峻，數據顯示，10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，創下自2017年1月以來融資金額的最低值。

與此前諸多房企融資發債屢屢中止的情況不同，11月房企融資迎來了久違的開閘。

某種程度上這也得益於整體經濟政策的引導，銀河證券的報告指出，目前去杠杆轉向穩杠杆、寬貨幣延伸至寬信用，雖未提及房地產行業，但總體資金環境改善及信用風險下降都將改善房企的融資難問題。“政策雖然沒有明顯放鬆，但在貨幣寬鬆的背景下，地產債也跟著受益。”前述券商承做人士透露。

地產債確實是此輪融資開閘中變化最為明顯的一種房企融資方式。Wind數據顯示，今年三季度房企發債規模為1759億元，同比增長近500億元，環比二季度增加650億元；截至11月27日，四季度已發行債券規模為933億元，較2017年四季度增加了約350億元。

例如，在11月27日發布融資計劃的12家房企中，多數為發行公司債，龍湖集團發行五年期20億元公司債券，票面利率為4.80%；福晟集團發行三年期10億元公司債券，票面利率7.90%；鑫苑集團發行兩年期6億元公司債券，票面利率8.50%等。

近期多家房企的公司債、可換股債券密集獲批，包括中國恆大、華夏幸福、越秀地產、龍光地產、碧桂園、新城控股等諸多房企。

從用途來看，近期獲批的公司債主要用途為“借新還舊”，例如華夏幸福獲批的80億元公司債主要是用於償還有息債務、補充流動資金。

一位要求匿名的上市房企財務總監對經濟觀察報透露，按照監管要求，目前獲批的房地產公司債用途只能用於“借新還舊”。

背後是房企的舊債集中兌付壓力逐漸加大，這也是近預售屋地產融資規模加大的原因之一。恆大研究院的數據顯示，今年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期，未來四年是兌付高峰，2018年下半年到2021年是集中兌付期。

58安居客房產研究院首席分析師張波對經濟觀察報分析，前三季度融資嚴重不足，引發四季度融資壓力劇增，根據58安居客房產研究院監測的數據來看，今年前10個月，有公開數據的80家房企融資總額約9000億元，同比減少約8個百分點。在眾多房企前有開發資金需求、後有償債壓力的背景下，融資只能變得更為激進。

黃展鴻則透露，房企近期密集融資解渴，有再融資的需求，也有準備彈藥尋找買地的機會，也有融資額度到期否則就浪費掉的情況。

分化加劇

張波強調，不能將11月的情況簡單地理解為房地產融資出現松動：“公司債獲批增長的確會緩解部分房企的短期資金壓力，但從國家對於房企資金的監管來看，並未出現松動的明顯信號，同時在大概率上依然會維持對房地產行業資金的嚴監管。”

一位大型房企區域公司融資總監對經濟觀察報表示，雖然該公司目前在銀行的開發貸融資能拿到正常額度，但被金融機構視為條件不優質的企業依然在融資方面比較困難，“我們和金融機構交流得很多，整體上依然沒有松動。”

從目前來看，不同房企之間的融資差距確實在逐步拉大，分化進一步加劇。“金融機構未來依然會優先考慮地產50強、地方龍頭，中小型房企則愈加難過，不但要面臨融資難，還要承受不斷提高的融資成本壓力。”張波說。

前述融資總監透露，不管是信託公司還是大型銀行，都有一份房地產企業的準入“白名單”，在白名單裡的房企，融資方面的壓力要比不在的減輕很多。

經濟觀察報獲得一家大型信託公司的房企白名單顯示，金融機構將房地產企業分為了A類、B類和C類，A類>B類>C類。

其中，房地產企業白名單C類包括：榮盛、中駿、融信、禹洲、金輝、濱江、蘇州高新區經濟發展集團總公司、綠地、福晟、仁恆置地、武漢地產開發投資集團有限公司、華發、九龍倉、藍光發展、陽光城、俊發、卓越、中國奧園、北京科技園建設（集團）股份有限公司、海倫堡地產、杭州市城建開發集團有限公司；

B類包括：碧桂園、龍光、正榮、時代地產、合景泰富、融僑、路勁地產、龍湖地產、金隅股份、新城、富力、旭輝、南山控股、金科、中鐵置業、綠城、寶龍、世茂、雅居樂、中南建設；

A類包括：萬科、金地、華潤、保利、中海、魯能置業、越秀、中糧地產、金融街、中國電建地產、招商蛇口、北京首都開發控股（集團）有限公司、中冶置業、建發、遠洋地產、首創置業、五礦地產、中鐵建、金茂、華僑城。

銀行的白名單和上述名單又略有不同。記者獲得一家中型股份製商業銀行最新規定的代銷非標產品（房地產類）標準中，房地產集團準入名單如下：

A類優：保利、中海、華潤置地、招商蛇口、中國金茂、中國鐵建、華僑城、萬科、首開；

A類：首創置業、北京城建、金融街、越秀地產、保利置業、綠城、遠洋地產、金地集團、龍湖、旭輝、富力、九龍倉、新城、世茂、雅居樂；

B類優：葛洲壩、中交、中冶置業、信達地產、電建地產、中糧地產、中鐵置業、魯能、五礦地產、金隅、華發、建發；

B類：紅星美凱龍、合景泰富、龍光集團、榮盛、華夏幸福、中南置地、融信、金科、時代地產、融僑、藍光實業、路勁基建、中駿、中國奧園、禹洲、海倫堡地產、珠江投資、國貿地產；

C類：俊發、建業、正商地產、濱江、卓越、正榮、金輝。

按照銀行的代銷非標產品（房地產類）標準，對名單內融資人所屬集團進行限額管理：融資人歸屬集團代銷各金融機構管理產品的代銷限額不超過其最近一期經審計合並報表淨資產的15%，且不超過銀行最近一期淨資本的15%。對於房地產名單中B類優及以上的集團代銷限額按照不超過其合並報表淨資產的25%執行，且不超過銀行最近一期淨資本的15%。

經濟觀察報還了解到，按照該銀行規定，原則上集團財務報告並表的控股項目公司自動納入所在的房地產集團；上述房地產集團名單原則上A類優>A類>B類優>B類>C類。

此外，對於A類優集團給予不超過40億元的類信用債額度，須用於管理人認可的合規用途；除A類優類信用債額度外，所有代銷產品均需提供抵押物擔保，動態抵押率不超過70%，原則上抵押物須為以住宅業態為主的資產，其他風控措施以管理的產品為主，且不低於銀行內部對相應代銷產品風險等級的風控措施要求。A類集團可以代銷準入城市名單範圍內的項目。

除了對房企劃分白名單，目前銀行對不同城市也有不同的融資標準，將不同城市劃分為四類城市、三類城市、二類城市和一類城市，其中一類城市指的是北京、上海、廣州和深圳四個一線城市。按照規定，四類城市及二、三類城市的下轄縣市原則上僅允許A類及以上房地產集團介入。“在融資方面，確實分化越來越嚴重。資質不好的或者特別激進的房企就不在名單裡，只能盡量去找別的融資管道，或者走私募，或者發行高成本的小信託產品。”前述融資總監說。