百強房企三十年:浙系房企錯黃金期 千億新貴追規模

　　百強房企三十年：浙系房企錯失黃金期 千億新貴再追規模

　　來源：時代周報

　　754億元，綠城中國幾天前獲得了成立23年來最好的一次半年銷售額。

　　8月27日，業績發布會現場，以綠城中國執行董事兼行政總裁張亞東為首的管理層對時代周報記者確認，今年全年實現1600億元不在話下。未來，綠城將在“輕重並舉”的戰略發展導向下，推動向理想生活綜合服務商的戰略轉型。

　　在地產黃金年代的綠城，一度以513億元的銷售額躍升為第二大房企，緊追萬科。

　　放諸在浙江房企中，綠城被公認為浙江房企的地產老大哥，儘管成立時間比濱江集團晚3年，比祥生集團和中梁地產都要晚2年，但它坐擁浙系第一位置至少11年。千億的銷售額到目前為止，也只有綠城在2016年實現，其他浙系房企不曾超越。

　　浙江房企是中國地產群體中重要的一隻脈絡。浙江大學房地產研究中心主任賈生華撰文提到，“浙江房地產企業是浙商群體的重要組成部分，被稱為房地產的浙江現象。”

　　在成立時間上，浙系房企跟諸多粵系房企同步：不管是在1982年成立的大家房產、1992年成立的濱江集團、1993年成立的祥生集團和的中梁集團。

　　不過，時轉事易。當下，跟全國諸多房企比，諸多浙企的光芒已經不再那麽耀眼。在2017年機構的年度地產百強榜單十強中，已經沒有來自浙系房企的身影。

　　但這並不意味著浙系房企沒有優勢，它們還能再現往日的輝煌嗎？

　　優勢和硬傷

　　綠城，成就了浙系房企在業界的品質口碑。

　　綠城的靈魂人物是宋衛平。其本人是真性情也好，偏執激進也罷，他把綠城的房子打造成眾人垂涎的金礦，他輸出他宋氏房子的“價值觀”，用時間培育著一個關於產品品質不能低的市場，再用綠城的房子去餵養這個市場。對比同一時代的開發商，綠城的房子特點鮮明，追捧者紛至而來。

　　在業界的共識裡，浙系房企產品的特性在於比較注重自然環境資源和人文環境資源的運用。綜觀綠城、祥生、濱江和新湖中寶的拳頭產品，無一例外也都是走高端品質路線。

　　曾經金都老闆吳忠泉在一篇《不會逃離房地產去轉型》的文章中委屈道：金都是產品控，沒有做錯的地方，欠缺對市場時機的把握以及一些決策確實有不足的地方。

　　此外，不少浙系房企的通病確實在於過於注重單個項目的銷售利潤。按照常理，這也導致有的項目開發周期過長，一定程度上資產周轉率偏低，影響了資產收益率。

　　典型的比如新湖中寶。2001年，該公司已經在上海發展，並另辟蹊徑選擇參與城市舊改持有“毛地”項目以及中途接盤舊改項目。光一個新湖青藍國際項目就可以開發十年，然後在一年裡賣出97億元。

　　當然，浙系中也有推行高周轉的公司。例如祥生，它家的官網上寫著，“不管是深耕的城市還是剛進入的城市，祥生都能做到快速開發去化，其背後是對25710祥生快周轉經營戰略堅持執行，拿地2個月內開工 、5個月開盤、開盤當日去化70%，10個月內現金流歸正。”

　　浙系也曾經因為偏安一隅被外界詬病。相比較而言，除了綠城等個別家之外，其他浙系房企在走出浙江邁向全國化的過程中，總體表現並不明顯。但這也並不意味著浙系房企沒有擴張的打算。

　　比如，曾經引發2014年馬年第一降的德信，在一邊倒騰尾盤清倉的同時，一邊已經入駐了紐約華爾街100號；濱江也早就去了美國；銀億去了韓國；浙江佳源去了澳大利亞。

　　沒有出海的，也有在長三角周邊找尋機會。老牌杭州房企金都去了廈門、嘉興等地。

　　新千億追趕者

　　眼下，千億成為諸多浙系的目標。

　　本輪房地產發展中浙江省內均好的三四線城市，是不少浙系房企千億的基礎。

　　中梁地產的發展是典型。按照時代周報記者的了解，這家房企在去年年中實現了在浙江省各個地級市的全覆蓋，創下浙系房企的先例。

　　三四線城市的推動力對中梁不容小覷。中梁地產董事長楊劍曾如是形容，“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬MINI。你開10輛大奔，我開50輛寶馬MINI，我還是大有機會。”

　　截至今年7月底，中梁地產已經完成785億元的銷售額。而在2013年，這一數值只是100多億元。另據時代周報記者了解，中梁地產在今年實現千億沒有懸念。

　　與中梁誕生在同一年的祥生集團也有著千億的追求，並將時間表定在2018年。祥生發展戰略是“立足杭州、生輝上海、深耕蘇浙皖”。

　　在祥生集團2017年超600億元的銷售組成中，來自浙江的貢獻佔據70%，在浙江的一些縣級市甚至能達到50億元的銷售額。

　　按照時代周報記者的了解，祥生方面目前認為三四線城市火熱的行情並不一定會長期持續，故而公司也已經在貴陽、西安、濟南、九江、鹽城等城市布局，以對衝在蘇浙皖區域布局的風險。

　　比祥生更早提出千億的是濱江，作為杭州地產界另外一把重要交椅。濱江采取了在大本營浙江下沉的發展策略。

　　根據公開的資料顯示，對於千億目標的實現，戚金興做了排布：杭州達300多億元；上海、深圳、溫州、湖州和義烏五個重點城市各約為60億元；像平湖、溫嶺、奉化、樂清等十個富裕的縣市各約為30億元。

　　濱江希望爭取到2019年實現超千億的目標。在過去三年裡，濱江已經實現高達85.5%的年均複合增長率。

　　另據時代周報記者了解，今年新公開千億訴求的還有德信地產和浙江佳源。

　　德信地產的時間鎖定在2021年，戰略主體是“立足杭州，深耕長三角，布局全國中心城市”。千億目標構成分解為，大杭州、浙江省內其他城市和省外城市各佔1/3。

　　而浙江佳源的千億實現預期時間更早—便是在今年。據了解，浙江佳源的千億基於貨值儲備上的考量，截至目前，這家公司已經有近3000億元的貨值。

　　多次洗牌

　　當然，浙系房企不是沒有經歷過洗牌。

　　在過往的歲月裡，國企如嘉凱城，易主了恆大；再比如浙江城建把在杭州的兩個唯一在售項目賣給了新城地產和景瑞地產；物產中大出售了旗下15家全資子公司股權予陽光城；浙江農發轉讓潤和房產100%股權；浙江國貿出售湖州仁皇房地產100%股權。

　　類似的也在民營浙系房企裡上演。當中排列著宣布退出地產行業的萬好萬家、浙江東日、浙江廣廈、剝離地產轉型體育的萊茵體育等等。

　　浙系的房企有著區域上的分類，寧波、溫州、蕭紹、紹興等地是比較集中的區域。

　　發家路徑裡，有由建築施工身份起家，有由製造業而來，有由體制裡走出下海，共性是最後在“低頭撿錢”的地產黃金時期迅速完成原始資本積累。

　　像中梁、華鴻嘉信、大發、巨集地、京都、置信、時代、中甌等是從溫州發家的地產商。雅戈爾、奧克斯置業、新恆德置業、徐龍集團、華茂集團、榮安地產、寧波富達等，發家地在寧波。

　　這當中有些房企是從製造業跨界到了房地產；比如賣冷氣機的奧克斯、賣西裝的雅戈爾，換而言之，地產其實是公司多元業務中一種。

　　這使得各家在發展邏輯上也有明顯的差異。“比如新湖中寶的房地產業務更像是投資；而中梁是做成了平台，在行事邏輯的模型上進行。”不具名業內人士對時代周報記者分析表示，如果放在2010年至2013年，這些企業地產可能就會發展得比較困難。

　　強弱的較量也已經顯現。近些年來，直接體現在機構的百強榜單中，像浙江廣廈、萊茵體育、浙江昆侖置業、浙江佳源、宋都、海亮地產、浙江華都控股已經從百強榜單中淡出。

　　關於浙系的起伏，濱江的戚金興參觀了廣州星河灣後很是感慨。濱江來自杭州，在浙江地產界，戚金興和宋衛平齊名。他認為，“第一是廣東的改革開放早，積累早；第二是政府培育企業的綜合能力不夠；第三個原因，有的浙江企業家有時候會自信過度、甚至自戀、自大，某種程度上說，急功近利”。

　　梳理來看，現在還相對活躍的有綠城、濱江、祥生、中梁、德信、銀億、寧波奧克斯置業、大家房產、華鴻嘉信、中大、眾安、浙江金昌等房企。

　　各家也在學著如何與焦慮、不安和平共處，想辦法平衡天平的另一端—成就感或者是慰藉。比如，宋都選擇了在大健康產業裡找到些許安慰，“快魚”海亮引入了融信中國。

　　傳承與接班

　　接班與傳承，依舊還是浙系房企繞不開的話題。

　　按照哈佛商學院教授Richard Vancil的分類，交棒和賽馬是兩種典型的傳承模式。交棒強調的是繼承，賽馬傾向於競爭。

　　交棒是浙系房企的慣常選擇：樓忠福的兒子樓明，接管了浙江廣廈；接管昆侖集團的是葉哲華的兒子葉建，廣宇的王鶴鳴把棒交給了其子王軼磊，接替華茂集團徐萬茂位置的也是他兒子徐立勳。

　　還有一些浙系地產二代們尚在創一代公司裡成長。銀億股份的熊基凱、榮安地產的王叢瑋、巨集潤建設的鄭恩海、雅戈爾的李寒窮等皆是。

　　女兒接班的浙系房企極少。根據時代周報記者不完全梳理，一位是來自紹興潘亞敏，從其父親手上接過金昌集團的大權。另一位是來自紹興上虞的陳嫣妮，接替父親成為臥龍地產的董事長。

　　而這些二代們接班後，父輩通常會以董事、名譽董事長身份留任，有些還會在幕後運籌帷幄。

　　開創浙系房企交接職業經理人先河的是浙江開元的陳妙林。在自己今年65歲生日時，他選擇退休，並將董事長職務交給開元第二大股東—陳燦榮。陳燦榮跟了陳妙林30多年，演繹了如何從老闆的第一任秘書逆襲為企業的董事長。

　　陳妙林跟宋衛平是故交。陳曾如是對外感慨，“我認同他，但是我要顧及退路。做人要留有余地，就好像騎車一樣，我一定給自己留一口氣。上坡的時候不會和年輕人爭，不會落在最後，但也不要衝在最前面”。

　　而接班人的故事要如何書寫，只能交給時間去注解。

責任編輯：李鋒