濱江服務港股上市 浙商戚金興資本版圖再擴張

每經記者：沈溦 每經編輯：魏官紅

圖片來源：攝圖網

3月15日，濱江服務（03316，HK）正式登陸港交所，成為港股上市的第12家物業服務企業。15日收盤時，濱江服務報收7.32港元/股，市值19.52億港元，市值位列港股上市物業服務企業第9位。

值得一提的是，自2016年綠城服務在香港上市以來，浙系物業服務企業也加快了上市步伐，2018年南都物業在A股上市。而2015年在新三板掛牌的開元物業，也已經在A股IPO排隊中。

資料顯示，濱江服務由浙商戚金興持有1.27億股，佔比47.51%，為公司大股東，對於旗下第二家上市公司濱江服務選擇在香港上市，戚金興認為，這是出於內地與香港資本市場是兩種運作模式、兩個渠道互補來考慮的。“如果兩個公司都在A股，相當於兩個兒子，現在相當於一個兒子一個女兒，（財務結構）相對更完美。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對《每日經濟新聞》記者表示，直接在A股市場上市物業板塊，容易形成資金內部轉移的風險，而在兩個不同的資本市場上市，相對會更加獨立。

聚焦高端市場

資料顯示，自1995年成立以來，濱江服務聚焦杭州及浙江其他地區，已積累了24年的行業經驗，從一家杭州本地住宅物業管理企業逐漸成長為全國知名的優質物業管理服務提供商。

招股書顯示，濱江服務在管物業類型大體分為五類：中高端住宅、商業辦公大樓、企業總部大樓、大型商業綜合體、產業園區。招股書顯示，截至2018年8月31日，在濱江服務的總體收入中，住宅物業收入佔比85.8%，非住宅物業收入佔比14.2%。

對於目前公司服務的類型佔比，濱江服務集團董事會主席、總裁兼執行董事朱立東對《每日經濟新聞》記者表示：“未來，基礎物業服務作為主要經營模塊之外，還將對產業園區經營等進行拓展。”

記者注意到，作為自老牌房企濱江集團拆分而出的物業服務企業，濱江服務相較於新城悅、永升生活服務、綠城服務等更早上市的房企系物業公司在管理面積、營業收入、利潤水準、業務布局等方面都稍弱，但盈利能力則更為優質。

與濱江集團“聚焦杭州、深耕浙江、異塵餘生華東”的策略相匹配的，截至2018年8月，濱江服務的業務基本在浙江地區。其在杭州地區的收入佔79.6%，而在杭州以外的浙江省其他地區佔比20.4%，業務布局相對集中。

另外，招股書顯示，截至2018年8月，濱江服務的毛利率水準為28%，其中物業管理服務的毛利率為15.8%，非業主增值服務毛利率為48.6%，業主增值服務的毛利率為57.9%。其毛利率水準在可比上市公司中為中等水準。對此，朱立東表示，員工成本是集團銷售成本的最大組成部分，佔比達86.9%，而公司對此問題也相當重視。此次上市，濱江服務有25%集資額用於開發集團的管理服務系統，相信可借此降本增效，提升公司精細化管理，控制成本。

雖然毛利率水準並不突出，但是濱江服務的盈利水準並不低，公司淨利率2017年為16.5%。而淨資產收益率水準更是達到了70.3%，在同類上市公司中居首，遠高於行業平均水準。

對於濱江服務，戚金興對媒體記者表示：不能一味追逐資本，擴張規模，應在質和量間尋求平衡發展，爭取做服務行業品質的領跑者。

謀求浙江區域外市場擴張

此外，脫胎於上市房企濱江集團的濱江服務同樣存在依賴關聯房企的問題，受惠於近年來的房地產市場熱潮，濱江服務在管理規模上一直保持穩健增長。2015年~2017年，濱江服務在管面積均保持24%以上的增長率，而2018年1月~8月，其在管面積相比2017年整年也超過25%。

根據招股說明書，濱江服務在2015年~2017年來自濱江集團開發的物業佔比分別為98.4%、91.9%、82.1%，但2018年1月~8月，來自關聯公司的物業佔比降至75.7%。

朱立東表示，作為濱江集團和濱江服務主戰場的杭州，房地產市場的波動非常小，而濱江集團目前的發展情況則強於市場，從趨勢來看，在未來相當長的一段時間內，濱江服務收入的主要來源仍是濱江集團，但第三方物業開發商的佔比仍會繼續提升。

2015年、2016年、2017年，濱江服務集團分別實現收入1.59億元、2.26億元、3.49億元。相應的淨利潤分別為0.11億元、0.22億元和0.58億元，三年複合年均增長率為48.3%，2018年1月~8月，濱江服務實現收入3.07億元，較2017年同期增長約44.1%。

招股書顯示，截至2018年8月，濱江服務總共有68個在管物業，包括51個住宅物業及17個非住宅物業，在管總建築面積為1080萬平方米。

與此同時，濱江服務積極謀求區域內外的擴張，截至2019年2月19日，已將業務擴展至江蘇及江西，涵蓋中國4個省、直轄市及自治區的19個城市，新增11個物業管理服務項目，獲得11個新非業主增值服務項目。

安信國際研報認為，物管行業是勞工密集的產業之一，勞工成本佔濱江服務總銷售成本超過80%，最低工資上漲及人工成本上升會影響未來盈利能力，另外，公司區域性影響較大，管理服務的收入中約80%來自杭州，其余的20%來自浙江省其他城市。

《每日經濟新聞》記者注意到，由戚金興實際控制的濱江集團（002244，SH）於2008年5月份上市，其個人實際持股佔比38.55%，截至3月15日，公司市值為140.64億元，2018年年度業績快報顯示，公司預計2018年實現營業收入210.50億元，實現營業利潤41.53億元。

每日經濟新聞