濱江半年銷售517億 千億追逐下的財務與糧倉平衡

觀點地產網“在房地產形勢沒有大變化的前提下，今年銷售將達千億規模。”濱江集團董事長戚金興年初面對媒體時，定下了集團2019年的基調。

隨著時間的推移，濱江到了提交半年成績單的日子。在當前的大形勢下，房地產業內考生都面臨著原地踏步甚至退步的疑慮，但這家杭州企業顯然交出了一份不錯的答卷，距離最初的千億夢想，似乎也是咫尺之遙。

中報顯示，濱江在2019年上半年度實現銷售516.7億元，同比增長27.42%。若按照全年1000億的銷售目標計算，完成度達到51.7%；濱江可售資源充足，為完成既定目標提供有力保障。

銷售與營收

杭州上半年土地和樓市環境，對於深耕杭州的濱江來說，並不是非常理想。而在調控的背景下，濱江仍交出了近3成的銷售增長率，依賴的則是此前打下的基礎。

據觀點地產新媒體了解，濱江的項目有較高的溢價能力，二手房溢價率可以達到20%，雖然限價抑製了濱江的溢價能力，對濱江的利潤造成了一定的影響，但同樣說明濱江的房子並不缺買家。在當前市場情況下，去化並不會成為濱江的主要問題。

據不完全統計，濱江仍是位列2019年上半年杭州市場銷售第一，保住了區域龍頭的地位。按照濱江的戰略規劃，成為杭州區域內的龍頭，並在全國範圍內保持20-30位，並不刻意追求規模與速度，與頭部房企保持一定的距離。

“我們不是追求無度規模，而規模是可控的，都是建立在房產品品質基礎上。”戚金興此前在面對媒體時強調了濱江關於產品的態度。

事實上，標準化也成為了濱江的重要措施，“4+2.5+1”的7個半月開盤戰略加速了公司回款的速度，從拿地到開工用4個月的時間；從開工到樣板房開放用2.5個月；再加一個月用來續客。

雖然縮短了開盤的時間，但對於交付和建設的時間濱江也給足了耐心，保證了濱江一貫以來的堅持，也是最好的廣告，那就是產品，但與此同時也影響了濱江的營收。

房地產的營收具有一定的時間限制，在達到了一定交付條件後方可結轉為營業收入，濱江上半年實現營業收入52.66億元，實現利潤總額11.43億元，兩項數據均比去年同期有所下滑，實現歸屬於母公司所有者的淨利潤6.16億元，比去年同期微升6%。

據公告披露，營業收入同比下降主要納入並表範圍的項目結轉收入較上年同期減少所致，房地產結轉項目需要時間與條件，而歸母淨利潤上升的主要原因則是聯營企業的投資收益佔歸母淨利較高，沒有並表的房地產收入並沒有計入營收而是算在了股權投資內，故此造成了營收下滑，淨利反升的現狀。

以2016年為例，濱江在那一年開始加大杠杆，收入與利潤大概率會在今明兩年結轉，而2017年將會在明後兩年結轉，以此類推，濱江近幾年高速增長的銷售額是公司業績的有力後盾。

另一項數據則顯示了濱江未來的營收能力，截至2019年6月末，公司預收账款金額437億， 同比增長82%，這也是公司未來業績釋放的空間。

除了房地產銷售收入，在持續性收入的收租業務上，濱江也有著算盤。戚金興認為：“濱江未來10年，計劃自持物業超過200萬平方米。”按照現有40萬平方米的自持物業計算，濱江計劃每年新增16萬平方米的自持物業。

從收入分布上來看，房產銷售佔到了濱江94.6%的收入。按照計劃，持續性收入的增加將會逐漸抵消掉對於物業銷售的依賴。

土地與布局

為了追逐千億目標，要足夠的土地儲備作為糧倉。濱江從2016年開始開始加杠杆，補充更多糧草用於銷售。

“2016年是加速階段，2017年是衝刺階段，2018年完成了起飛和騰飛階段的布局。”戚金興此前表示。

據悉，濱江上半年在杭州、金華、台州、溫州新增土地儲備項目15個，累計新增土地面積68.95萬平方米，計容建築面積170.67萬平方米，平均樓面價1.58萬元/平方米。

2017年至2019年半年度，濱江新增土地儲備建築面積為2017年220萬平方米、347萬平方米和170.67萬平方米，合計約737萬平方米，優質土地儲備為公司未來可持續發展提供良好保障。

以濱江保持1000億元銷售目標為例，濱江每一年需要保證有1：2.5左右的推盤貨值才可以維持在該等銷售水準線，也就是2500億元貨值，這說明濱江需要保持自己的拿地節奏。

城市布局方面，“聚焦杭州、深耕浙江、異塵餘生華東”是濱江的既定思路，這也導致了土地價格偏高，接近1.6萬/平方米，但不可否認的是，濱江在浙江乃至長三角的區域優勢是十分明顯的。

在糧倉內不斷堆積糧食帶來的後果之一是財務承壓，但濱江顯然也有了應對之策。

中期報告顯示，濱江集團上半年有息負債287.375億元，同比上漲近10%，但貨幣資金121.03億元，同比上漲68.33%；資產負債率為81.19%，扣除預收款項的資產負債率為40.91%，淨負債率由去年同期的98.1%下降至81.6%，下滑了將近16.5%。

截至2019年6月底，濱江平均融資成本為5.6%，這是民企中屬於十分優秀的水準。

據統計，在有息負債中，短期債務為99.295億元，佔比為34.55%，貨幣資金對短期債務覆蓋率為121.89%，短期償債壓力小。

至於供應鏈金融等表外負債方面，據觀點地產新媒體不完全統計，濱江仍未啟用。

2019年1-6月，濱江經營性現金流金額為47.62億元，扭負為正，上年同期為-114.19億元，與上年同期相比增長141.7%。

此前經營性現金流大額流出是由於在買地上的大額投入，據統計，去年濱江共新增了26個項目。

經營性現金流的轉正與淨負債率的大幅下降，也預示著濱江在規模追逐的道路上開始穩定了自己的步伐，財務更加平衡。