中金:取消建案預售制度系市場誤讀 投資者不必擔心

　　中金：取消建案預售制度系市場誤讀，投資者不必擔心

　　來源：中金點睛

　　原創：張宇 王璞

　　繼9月24日港股地產板塊大跌後，25日早盤A股地產深跌近5%，我們認為主要原因為上周五下午媒體報導出廣東省醞釀取消建案預售制度[1]，引發市場對後市政策的擔憂情緒。我們提示投資者當前無可能也無條件取消建案預售制度，市場擔憂情緒將伴隨對該事件理解的逐步清晰而打消，其對股價的短期擾動也將逐漸修複。

　　政策意圖並非取消預售制度，

　　市場存在明顯誤讀和過度猜測

　　廣東省此次關於取消建案預售制度的方案，是對住建部日前下發的《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》的回函意見，而住建部此次政策探討的目標是針對是否取消預售審批許可，意在實現行政審批流程上的簡化並給地方更多自主權，而並非取消預售制度。

　　因此，廣東省住建廳擬定的回函材料實際上存在對中央政策意圖的錯誤審題，進而導致市場對取消預售制度的不必要猜測，這與房地產稅推行、棚改貨幣化補貼比例調整等情形並不相同。

　　市場當前也並不具備取消預售制度的基礎

　　我們認為當前市場並不具備取消預售制度的基礎，主要體現於三方面：

　　►“一刀切”的取消預售制度將使市場供應量大幅萎縮。建案預售制度於1994年頒布的《城市房地產管理法》首次建立，已在國內實行20余年，目前全國建案供應中超過80%為預售的預售屋，取消該制度意味著至少未來1-2年內市場供應會進入巨大真空期，從而引發房價的大幅攀高，這顯然與政策“遏製房價上漲”、“防範市場風險”的初衷相悖。

　　►開發商銷售現金流將受到巨大衝擊，拿地積極性將大幅降低。開發商現金流半數來自銷售回款，取消預售制度將極大程度上抑製其後續拿地和投資，造成中長期市場供應和成交的持續弱勢。

　　►房企的搶工行為將影響工程建案品質，在現金流和周轉壓力下，房企勢必將加速搶工，甚至可能犧牲工程品質和建案品質，不利於地產行業的健康平穩發展。

　　綜上所述，我們再度提示當前無可能也無條件取消建案預售制度，市場擔憂情緒將伴隨對該事件理解的逐步清晰而打消，其對股價的短期擾動也將逐漸修複。

　　[1] http://house.people.com.cn/n1/2018/0921/c164220-30308598.html

　　文章來源

　　本報告摘自：2018年9月25日已經發布的《取消預售制度系市場誤讀，提示投資者不必擔心》

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責任編輯：李彥麗