如果建案預售製取消 房企將怎樣倒下

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 陳博9月21日，一份由廣東省房地產行業協會（以下簡稱“廣東省房協”）向各副會長部門發布的《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱“通知”）顯示，由於建案預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的有關材料，將於9月25日上報住房城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）。

該材料提出，建議降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。

為此，廣東省房協向各副會長部門征集意見，請各房企就建案預售許可的存廢提出建議，並詳細說明理據，於9月23日前反饋。

建案預售制度醞釀取消，並非限於廣東單個省份。《通知》同時稱，日前住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。其中要求，對建案預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。

廣東省房協相關人士表示，目前相關制度是否調整，仍處於研究論證階段，下發通知是因為住建部要求各地進行評估匯報。

影響幾何

一位港股上市房企的副總裁說，現售的問題早已提出過。如果實行，對房企的影響確實很大，特別是資金實力弱的中小房企，很多實力不夠的房企將因此退出房地產行業。同時，房企成本會提高，房價也進一步提升。

經濟觀察網從一家百強房企廣州區域的項目總經理處了解到，按照預售制度，房企在拿地之後，快節奏的話6個月可以入市，正常速度則是9個月開盤。根據銀行的放款節奏，通常開盤後2個月就會放款，這些首付款和銀行尾款，全部作為預售款進入三方監管專用账戶。開發商若是想要動用這部分預售款來支付工程款、經營用款、銀行利息、稅金、運作費等，都要經過房地產交易監控中心審批，而且專用账戶內的資金普遍要按已預售合約總金額的10%留存，以供後續開發。而一旦改成現售的形式，開發商要等到全部房子建設完畢，也就是大概3年後才能對外銷售，回籠資金。

這也意味著，現售制度下的回款周期至少比預售製增加了2年左右。

“這項制度很完善了，如果變更，將會對中國金融監管市場、抵押放貸系統影響很大，對房企回籠資金影響很大，一旦實施，會死一批企業的。”一名陽光城的高管說，在現售制度下，房企高周轉做不到了。

《通知》也提到，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產企業融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應“休克”，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。

因此，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。

建案預售制度利與弊

建案預售制度，俗稱賣預售屋、賣樓花，是指房地產開發企業將正在建設中的建案預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款。最早出現於香港，1956年，香港政府頒布《預售樓花同意書》，正式以法律形式對樓花預售進行規範管理。

內地的建案預售制度借鑒了香港房地產的開發經驗，通過1994年頒布的《城市房地產管理法》確立，實施至今已近25年。

建案預售制度最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，但在漫長的發展過程中，也逐漸衍生出風險。按照上述《通知》，這些風險主要體現在幾方面：

一是一旦發生資金鏈斷裂，導致工程爛尾，將嚴重損害購房人的切身利益，同時會產生大範圍長時間信訪事件, 增加維穩壓力。據不完全統計，2017年廣東省資金鏈斷裂類矛盾總數達61宗；

二是由於我國建案預售市場起步較晚，有關法規制度不夠完善，主管部門的管理職能作用沒有正常發揮，導致房地產市場虛假廣告、定金圈套、合約欺詐、一房多售等亂象叢生；

三是建案預售制度降低了房地產業的門檻, 不具備開發實力的企業進入市場, 降低了開發企業的自有資金要求，刺激了房地產的過度投資和開發，造成不平衡發展和低效率競爭。

事實上，早在2005年8月15日，中國人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》首次指出，很多市場風險和交易問題都源於建案新房的預售制度，經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消房屋預售制度，改預售屋銷售為成屋銷售。

然而，上述《通知》也稱，建案預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。