萬科的節操去哪兒了？

自從“活下去”這句話流傳出來，好像就從一個口號變成了咒語，萬科簡直麻煩不斷。先是部分建案打折“拋售”，緊接著傳出萬科給“買貴了的客戶退款百萬”；很快，萬科被曝光三季度拿地近500億元，相當於恆大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和……這樣“言行不一”的萬科簡直成了“沒節操”的行業公敵。

繼打折“拋售”、給房主退款等傳聞之後，萬科又迎來新麻煩。

10月12日，據都市快報報導，目前尚處於建設中的西安萬科高新華府發生了塌方事件。西安萬科官方微信迅速予以澄清，表示相關報導不屬實，塌陷的系其他企業工地施工現場，高新華府小區因此被波及。

除了塌方的消息，公眾號“地產人言”還在今日爆料稱，引爆地產行業的“活下去”標語拍攝者被萬科找到並開除了。

據稱，萬科本無意對外泄露“活下去”的口號，這只是鬱亮向內部傳達的目標，意在以“收斂”“聚焦”的戰略，奪回行業老大的地位。

不過，在口號曝光之後，萬科可以說是“聚焦”了房地產，但其不停“買買買”的舉措，似乎與“收斂”關係不大，其出手華夏幸福一事，反而更像是在地產寒冬期推動並購，積極進行擴張。

如此來看，將“活下去”的口號放出來，“震懾”中小地產公司，順勢將其收入囊中，在鞏固行業地位的同時，還能拿到大量土地資源，豈不美哉？

口口聲聲說著“活下去”“去地產化”

在“活下去”之前，萬科讓整個行業為之震動的口號是“去地產化”。

6月29日，萬科董事會主席鬱亮在談及萬科未來的業務結構時直言，“十年之後，萬科還是地產公司嗎？我覺得不應該是了，如果還是我覺得應該也會很慘淡。希望未來的十年，大家想到萬科的是美好生活，而不是幾棟房子。”

同時，鬱亮表示：現在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉。

事實上，今年以來，萬科在廣州、上海、廈門、成都、重慶等各地的多家城市公司完成更名，將名稱中的“房地產”去掉。9月中旬，深圳萬科也從“深圳萬科房地產有限公司”正式更名為“深圳市萬科發展有限公司”。

“拋棄房地產”、撕掉“開放商”標簽，鬱亮看起來是認真的。

改名後不久，鬱亮在萬科的秋季例會上明確表示，行業的轉折點已經實實在在到來了，“活下去”被作為萬科未來三年事業計劃的基本要求。

伴隨著那張紅底白字“活下去”的照片，萬科的口號火速引爆行業。

緊接著，萬科將已經開盤近一年卻尚有逾半數未賣出的廈門萬科白鷺郡精裝別墅，原價約500萬，以不足300萬的價格再推出。於是，這些特價房迅速被搶購一空。

在不少中小房企還在“半價”出售的驚慌中未恢復過來時，萬科為此前的買貴的業主退款約100萬、涉資1億的消息再度傳出。

雖然此後萬科辟謠退款並不屬實，僅是因項目購房合約中的溫泉入戶實際操作難以實現，產品發生變更，為前期業主提供解決方案。但解決方案有二，一則萬科補償前期業主20萬元，二則選擇解約。

返現或解約以安撫前期業主的方式，確實為萬科在行業樹立了口碑，但也著實插了中小開發商一刀：萬科账上千億現金，中小企業在降價潮中拿什麽安撫老業主？

畢竟，輿論的力量有多強大無需多言，何況是身為行業大佬的萬科，其言論對地產業整體風向的影響自是不容小覷。

買買買停不下來

當各家中小企業都被嚇到膽破之時，萬科的舉動反而是大舉“囤貨”。

今年萬科一直處於低調而積極地拿地行動中。

數據顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額約500億元，達到458.7億元，相當於恆大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。

事實上，今年前兩個季度，萬科拿地權益金額分別達到409.1億元、475.23億元。三個季度拿地金額在所有房企中位於第二。

萬科積極的拿地行動，伴隨著華夏幸福的公告顯露出來。

10月9日晚，華夏幸福發布公告稱，萬科擬以收購華夏幸福旗下5家項目公司部分股權的方式，雙方合作開發華夏幸福的10宗土地項目。據悉，土地項目為環京區域的33.93萬平方米住宅用地，暫定交易價款約為32.34億元。

名義上是合作開發，事實上，轉讓完成後，萬科在4家項目公司中持有80%股權，在1家項目公司中持有65%股權。同時，公告顯示，萬科方面負責目標項目的運作和經營管理。這也就意味著，萬科掌握了上述地塊的住宅項目開發的主導權。

同時，據澎湃新聞統計顯示，此次的收購款與土地價格的比例基本在0.83-0.89，除去拍地後的部分財務費用，萬科實際上是平價拿到了這些地塊。

而在此之前，深高速發布公告稱，擬為深圳市深國際聯合置地有限公司引入萬科作為戰略投資者，萬科以29億元增資聯合置地，並獲得後者30%的權益。公告顯示，聯合置地的主要業務為梅林關城市更新項目的投資、開發和經營，而該地塊位置優越，擬建成物業的市場評估價值逾百億元。

事實上，9月21日，萬科低價接盤了海航在北京核心區的資產海南航空大廈。

至此，萬科一邊唱衰，一邊低價抄底的意圖昭然若揭。

如今的狀況，讓人回想到2014年時，鬱亮彼時曾高喊房地產進入“白銀時代”。而2014年萬科的的現金便高達627億，彼時的萬科大約也是希望能來一波“採購”的。

截至2018年中期，萬科手中的現金達到約1600億，過冬大約是不用愁了，目前來看，吞下行業小魚仿佛也不在話下。

巴菲特曾說，“在別人貪婪時恐懼，在別人恐懼時貪婪”。那麽，萬科的這波操作看起來更像是，先把別人嚇到恐懼，然後瘋狂“貪婪”……

重回高周轉？

這樣的拿地速度和規模，讓人不禁想到，萬科是不是要重回高周轉的路線。早在10年前，萬科也是“高周轉”模式的推崇者。

彼時，王石曾提出“5986”的高周轉模式，即“拿地後5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅”。

不過，2010年後，萬科意識到，高周轉容易導致施工安全、工程品質、以及財務安全等問題。於是，王石在當年的某個論壇上曾出言警告：“如果萬科一意以利潤為導向，那麽後千億時代可能面臨覆滅式的危機，最終被消費者所拋棄。”

於是，萬科在理想主義者王石的長官下，逐漸放棄了高周轉模式。而如今，回款壓力擺在了現實主義者鬱亮面前。

事實上，鬱亮在9月份提出“活下去”時，就曾專門強調了萬科6300億的回款目標，並表示這是所有業務的起點、基礎和保障，“如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去”。

公開資料顯示，截止目前，萬科隻完成了6300億回款的一半。2018年剩餘的時間內完成剩下任務的壓力著實不小。

於是，上文中提到的西安萬科高新華府事件卻讓人不禁想到，如今拿地如此積極的萬科，是否要進入高周轉模式中了呢？畢竟，高周轉是加速回款、提高利潤率和資金周轉率的利器。

在澄清消息中，西安萬科提到實際情況系西灃路一其他企業工地施工現場出現基坑局部塌陷，波及西安高新華府小區與該工地相連路線出現局部沉降。

據媒體報導稱，塌方的具體位置位於萬科高新華府5號樓北面，緊鄰工地基坑，深度約10米左右，塌陷區域距離小區單元門不到2米遠，現場目測塌方路段長約100米左右。業主的心情大概不會太好受。

在該事件發生之前，還曾有業主爆料稱，萬科高新華府偷工減料，違規建設，“將門廳活生生的給搞沒了”。2015年，曾有媒體曝光該小區出現“買前市政供暖買後變成小區燒鍋爐”的情況。