萬科的2018年：“保證活下去”和6069億銷售額

在全年房地產調控合計四百餘次的情況下，不少開發商降價促銷如履薄冰。然而，回過頭看，2018年的地產商仍交出了創新高的銷售業績。高喊“活下去”的萬科也不例外，2018年全年銷售額破6000億元，創單年銷售額新高。

鬱亮的新拍檔：萬科總裁祝九勝

2018年，已從“寶萬之爭”中抽身的萬科，迎來了以鬱亮為董事會主席，祝九勝為萬科總裁、首席執行官的時代。

2017年6月30日，萬科管理層完成了一次歷史性的交接。在從王石手中接任萬科董事會主席身份，並一肩挑擔萬科總裁、首席執行官半年後，2018年1月31日，萬科迎來了前高級副總裁祝九勝，由其接棒萬科總裁、首席執行官。

“作為董事會主席，我需要在公司發展方向、城市配套裝務商戰略布局、事業合夥人機制建設等方面投入更多精力。由專人擔任公司總裁，不僅有利於集團發展戰略執行和日常經營管理細化，長期來說對於完善公司治理也有好處。”鬱亮談及不再兼任總裁時說道。

在鬱亮為首的管理層帶領下，萬科也在轉型的跑道上邁出堅實步伐。

2018年初，萬科就給出未來的發展方向：2014 年萬科第四個十年發展規劃，已經把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套裝務商”。未來萬科將把這一定位進一步迭代更新為“城鄉建設與生活服務商”，並具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。

當前，萬科的業務已延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域。

而租賃也成為萬科繼地產、物業之後的核心產業。萬科年報顯示，萬科致力於成為全球領先的租賃住宅企業，2014年以來積極布局長租公寓市場，2018年將租賃住宅業務確立為核心業務。

2018年3月，萬科發布的2017年年報中稱，住房回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性，已經是不可逆轉的時代趨勢。

從“別想靠房價上漲來賺錢”到高喊“活下去”

2018年3月，萬科2017年年度業績推介會上，鬱亮直言“房地產企業已經到了必須做出改變的時候，房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”

過了半年，2018年9月，萬科董事會主席鬱亮在萬科南方區域9月季度例會上將“活下去”作為三年事業計劃書制定的基本要求，同時強調戰略圍繞“活下去”展開。

在鬱亮看來，“活下去”是最底線的戰略，“希望大家充分意識到全方位轉折的到來，我們所有行動都‘收斂、聚焦’到保證萬科活下去”。

而後召開的萬科2018年秋季例會上，萬科更是紅底白字的將“活下去”放在PPT上作為會議的主題。

“萬科始終是一種兢兢業業、如履薄冰的態度，即使日子好過的時候也沒有驕傲過。對於萬科而言，每年的秋季例會，就是做戰略檢討，一隻腳站在過去，一隻腳站在未來，梳理戰略和業務。只不過今年這個時候需要收斂聚焦，過去太發散了，需要大家凝聚起來，大家往一個方向走。”鬱亮回應媒體時說道。

對於“收斂”和“聚焦”，鬱亮稱，萬科打造的是矢量組織，矢量不是向量，需要有方向，如果方向不一致肯定是混亂和不堪的。萬科的方向是做“城鄉建設與生活服務商”，所有做的業務都需要向這個方向展開，偏離這個方向是錯誤的。另外需要價值觀上的一致，價值觀不一樣，乾的事不同。如果把兩個結合在一起，所有的業務管理行為都應聚焦在為客戶提供好產品、好服務。

在業務調整的同時，萬科正進行大規模的組織重建以及事人匹配工作。其帶來的最直接的影響在於組織的扁平化及利益的重新分配。

“通過我們一些人的受損來換取更多人受益，來推動業務發展走下去。事人匹配過程中，必須保持統一起跑線，不管是博士、本科還是大專，隻按能力和業績定崗定薪。”這就是鬱亮欲打造的“矢量組織”。

“轉折是實實在在到來了”

在鬱亮高喊“活下去”的背後，源於其對大環境的思考。“轉折實實在在到來了”以及“住房全面短缺時代已經結束”是其主要結論。

“儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，並不知道什麽時候會出現真正的轉折。而今天，我們可以說轉折實實在在到來了。”這是鬱亮對市場的看法。

鬱亮給出的回答是，房地產行業沒有什麽大問題，但是做的東西和要求不一樣。一個基本結論是住房全面短缺的時代已經結束，但是居住問題並沒有解決，比如說銷售房子挺多，租賃住宅卻很少。像上海、杭州等大城市住房可能也還有一定短缺，但從整個全國範圍來看，我們認為全面短缺時代基本結束，但是不平衡、不充分的問題還是很明顯，比如賣的多，租的少。

對於房地產市場而言，擺在面前的是史無前例的調控政策。在限購、限價、限貸、限商、限售，多重限制下，房企備受壓力。

據中原地產研究中心統計數據顯示，2018全年房地產調控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。

去年銷售額6069億元創新高

在“活下去”的焦慮中，萬科交出的年度成績單卻創新高。數據顯示，萬科全年累計實現合約銷售面積4037.7萬平方米，合約銷售金額6069.5億元。相比2017年，去年全年萬科銷售金額實現14.5%的增長，合約銷售面積增長12.3%。

6069.5億元的銷售額也創萬科單年銷售額新高。

鬱亮曾定出6300億元的回款目標，即便有所焦慮，但鬱亮曾回應，“相信萬科的銷售回款率肯定是業內最高之一，房子也還賣的不錯，基本可以完成6300億回款。”

“活下去”並不等於坐以待斃。萬科正通過並購及合作等方式增加土地儲備。

2018年全年，萬科支付權益地價為1659.82億元，同比減少16.7%。

不過，萬科的拿地方式也正通過並購及合作來完成。2018年11月9日，嘉凱城公告稱，萬科以底價3.55億元競得旗下5個地產項目公司，加上30億元的股東債權款，合計約33.58億元。2018年11月6日，萬科又收購海航基礎旗下廣東興華實業有限公司100%的股權，轉讓價款約10.35億元。加上一筆5.47億元的原股東貸款之後，萬科在此次收購中需要支付約15.82億元。