文 | 劉曉博
從7月16日開始，“土地增值稅法”開始公開征求意見。
對於“土地增值稅”入法，很多業內人士都有一種想當然：這不過是“土地增值稅暫行條例”平移為正式的法律。
而且官方公布的“立法說明”也強調：“宜保持現行稅制框架和稅負水準總體不變”。所以，很多人都認為：土地增值稅法基本上和普通購房者無關。
其實未必！
因為從目前公示的法律條文看，它預留一個後門。這就是國務院或者各地方政府，存在非常大的“見機行事”的空間。
一、“土地增值稅”威力巨大！
土地增值稅，其實就是房地產領域的暴利稅，它誕生在新中國出現的第一輪房地產熱潮中（1993年）。當時在海南、北海、惠州等地，房地產泡沫非常厲害，引起了中央政府的警惕。
1993年12月，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》公布，並從1994年1月1日開始實施。鑒於當時的背景，條例規定的稅率非常嚴厲：
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
這裡面涉及兩個關鍵詞——“增值額”、“扣除項目金額”。
舉例說明一下：開發商張先生拿了一塊地，地價是1億，建成房子之後賣了5個億。開發過程中，支付了開發、建設、配套、稅金、利息等成本1億。這樣，他的全成本是2億，這就是“扣除金額”。而他的增值額是5-2=3億。
張先生的“增值額”是“扣除金額”的150%。那麽，他應該分三段納稅，分別是30%、40%和50%的稅率。
這樣算起來有點複雜，所以國家又發布了一個“土地增值稅暫行條例實施細則”，可以按照下列方式簡單計算：
1、增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
4、增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。
那麽張先生的土地增值稅按照3裡的公式計算，為：3×50%－2×15%＝1.2億元。
也就是說，張先生開發這塊土地的收益是3億，但要繳納1.2億元的土地增值稅。真正能保留在公司账上的是1.8億元。當然，他還要繳納企業所得稅，如果分紅還要繳納個人所得稅。
那麽問題來了。如果個人買賣住房，也按照上述規定繳納土地增值稅，會產生什麽結果？
仍然舉例說明。張先生買了一套住宅500萬，幾年後賣了1000萬。期間他的裝修、購房貸款利息等“合理支出”是100萬。這樣，他的“扣除金額”是600萬，增值額是1000-500-100=400萬。
增值額是扣除額的66%，所以他直接按照上述公式2計算納稅額：
納稅額=400×40%－600×5%＝130萬元。
也就是說，張先生炒房子名義上掙了400萬，但國家要拿走130萬元。注意，這僅僅是土地增值稅拿走的，還有契稅、個人所得稅等著他。如果個人所得稅按照“北京模式”，是差價的20%。張先生還有接近55萬的個稅要繳納。
可以看出：如果個人買賣住宅不能減免“土地增值稅”和“個人所得稅”，其殺傷力都是非常巨大的。當然，“土地增值稅”的威力是最大的，堪稱交易階段的“核武器”。
二、“核武器”一直被“限制使用”
“土地增值稅”誕生的背景，主要是抑製1993年第一輪房地產狂潮，劍指的主要是開發商。所以，國家很快就在“實施細則”裡規定：
1、個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。
2、個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用、收回或者轉讓的，免繳土地增值稅。
到了1998年，房改開始了，房地產開始成為國民經濟的支柱產業，財政部、國家稅務總局再次發文，規定：自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免徵收土地增值稅。另外，贈送、繼承和房屋互換的，也可以免征。
到了後來，不僅僅普通住宅免征，所有個人擁有的住宅性質房屋買賣時，都免征了土地增值稅。因此，絕大多數人對這個殺傷力極大的稅種，竟然完全不知道。
只有個人購買的公寓、辦公樓、商鋪轉讓時，才有土地增值稅，但各地政府也給了一個優惠的“核定稅率”，遠比“暫行條例”裡規定的優惠。
或許有讀者會說：不對呀，二手房交易裡有“增值稅”呀，連同“附加”一共是5.6%的稅率，持有房屋超過2年可以免除。其實，“增值稅”和“土地增值稅”是兩個不同的稅種，稅率也不相同。
根據財政部最新公布的數據，2019年上半年全國徵收的“土地增值稅”3565億元，同比增長10.3%。
“土地增值稅”對開發商的威懾，一直是存在的。萬科、碧桂園等大開發商為什麽都強調“快周轉”？土地增值稅是一個重要的原因。因為“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”可以減免土地增值稅；而拖延的結果雖然可以賣高價，但土地增值稅也非常沉重。
三、“土地增值稅”可能會有“新玩法”
目前公示的“土地增值稅法”，明確可以減免的只有四種情況：
1、納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
2、因國家建設需要依法徵收、收回的房地產；
3、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
4、房地產市場較不發達、地價水準較低地區的納稅人出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附著物作價出資、入股的。
並規定：國務院可以根據國民經濟和社會發展的需要規定其他減征或免征土地增值稅情形，並報全國人民代表大會常務委員會備案。
對此，官方給出的說明稱：
增加授權國務院可規定減征或免征土地增值稅的其他情形。主要考慮是國務院需要根據經濟社會發展形勢，相機決定一些階段性、過渡性優惠政策，如企業改製重組土地增值稅政策、房地產市場調控相關的土地增值稅政策等。
也就是說，未來個人買賣住宅要不要繳納土地增值稅，需要國務院再次明確。如果沒有明確，就要繳納。這事實上給未來調控房地產市場預留了較大空間。
此外，對於“建造增值率低於20%的普通住宅”的減免稅，以及“出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物”的減免稅，調整為授權省級政府決定。這也為地方政府調控樓市，預留了新的空間。
換句話說，“土地增值稅”未來的“玩法”，肯定跟過去20多年不完全一樣，以前免的，將來未必一定免。一切都要看市場狀況，看調控需要。
假如國家對住宅類開征“土地增值稅”，會有一個怎樣的先後次序，或者徵收可能？
我的看法是：對個人買賣住宅全面徵收“土地增值稅”可能性不大，因為會普遍加重大家的負擔。但對於個別城市、少數房型以及炒房客，徵收的可能性是存在的。至少有以下幾個可能：
第一，大城市可能試點。如果個人買賣住宅的“土地增值稅”政策變化，可能先從部分大城市開始試點。那四擋“核武器式”的稅率應該不會輕易拋出，而是采取“核定稅率”，也就是成交備案價的5%到10%來徵收。類似目前個人買賣公寓、辦公大樓、商鋪的“土地增值稅”徵收方式。
第二，豪宅可能納入。可能會針對佔用土地面積比較大的豪宅試行，以抑製豪宅的炒作和對房價的拉升。比如別墅，特別是獨棟別墅，還有就是200或者300平米以上的大平面住宅。
第三，可能針對頻繁交易者（炒房客）徵收。目前很多城市有住房限售2到5年（甚至8到10年）的規定，以防止過度炒作。這其實限制了私人財產的處理權，未來可以用土地增值稅來替代限售。比如個人普通住宅持有5年以上轉讓，免征土地增值稅；3到5年的，半額徵收；3年轉讓的，全額徵收。
總之，“土地增值稅”是一個殺傷力大於房地產稅的稅種，只是被限制了功能，目前主要針對開發商徵收，針對企業購買房產徵收而已。一旦政策有變，就可以對炒房客“一劍封喉”！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室