土地增值稅來了！樓市突放大招，比房產稅更猛？

文|凱風

比房地產稅更猛的大招要來了？

近日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。根據意見，土地增值稅，以轉移房地產所取得的增值額為計稅依據，並實行30%、40%、50%、60%的四級累進稅率。

這意味著，只要轉讓房地產時，土地價格上漲，都需繳納土地增值稅，而且這一稅率是累進製的，上漲越多，繳納的稅就越多。

在樓市上行周期，土地增值和房價上漲都是常態。一旦全面開征，不說一劍封喉，影響之大也可想而知。

然而，這是誤解。

其一，土地增值稅並非新稅，早已存在，且已實施了20多年。

土地增值稅最早誕生於1993年，此前都是以條例形式存在。此番立法，只是從條例上升為法律，完成2020年“稅收法定”的立法任務，而非增加新稅種。

土地增值稅，雖被稱為“反暴利稅”，但其在財政收入的整體佔比只有3%左右，不及契稅，更遠遠不及賣地收入。

更關鍵的一點是，土地增值稅主要面向房地產企業開征，並最終反應在房價裡。雖然羊毛出在羊身上，但這一制度已經執行了20多年之久，對樓市的影響早已消化。此番立法，不會帶來太多額外影響。

這一次，最主要的變化是將“集體房地產”列入征稅範圍。這與集體建設用地入市的節奏一致。如果未來集體土地獲得與國有土地一樣的入市權益，那麽在土地增值稅上自然也要一視同仁。

其二，一直以來，土地增值稅不對個人住房徵收，未來大概率也會沿襲這一慣例。

土地增值稅，看起來威力巨大，但一直以來，個人住房都在免征之列。

可以說，個人住房交易免征土地增值稅，不僅是慣例，而且擁有法律依據。這一慣例想必在未來會得到延續。

值得一提的是，二手房交易已有個人所得稅。無論是土地增值，還是賣房所得，都相當於對投資房產賺的錢征稅，這兩者有一定重合之處。如果再行開征土地增值稅，難免存在重複征稅之嫌，這與立法大方向背道而馳。

要知道，二手房個稅其實並不低。有地方按照總價2%徵收，有地方按照差額20%徵收，更多地方則是二選一。如果統一為差額20%，在樓市上行周期，個稅的殺傷力，絲毫都不低於土地增值稅。

更何況，從現實角度來看，任何稅賦都是為增加稅源和調節貧富差距而來，並非為限制行業發展。

在樓市上行時代，土地增值的不是一點半點。一旦向個人開征，那麽二手房市場將會迅速冷卻，這恐怕不是政策希望看到的。

其三， 記住，公寓是個例外。

土地增值稅不會面向個人徵收，但有一類房子例外：這類房子就是公寓。

眾所周知，普通二手住房交易僅需交納個稅、契稅、印花稅等稅，除非房子不滿兩年，才需要繳納增值稅。

這裡的增值稅，與我們正在講的土地增值稅，並非同一概念。這是完全不同的兩個稅種，二手房增值稅的前身是營業稅，營改增之後一律統一為增值稅，增值稅加上附加稅，稅率統一為5.6%。

但到了公寓這裡，情況就完全不同。

公寓轉讓不僅要繳納普通增值稅，而且還要繳納土地增值稅，更不用說契稅、個人所得稅等其他稅種。

換言之，住宅交易受到一定政策保護，而公寓則要接受全面征稅的洗禮，這也是我們一直不推薦投資公寓的主要原因所在。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）

其四，房地產稅，遠比土地增值稅更重要。

土地增值稅看起來威力巨大，而且留下了“徵收對象為企業和個人”的口子。但無論是就其歷史慣例還是現實影響力，未來大概率都不會面向個人住宅徵收。

相比而言，房地產稅的價值不容低估。房地產稅的到來已是確定性事件，唯一的懸念就是落地時間。

房產稅是典型的保有稅，細水長流，只要握有房產，每年都必須按時繳納房產稅。這是更穩定的稅源，不僅不受樓市周期影響，而且還能為地方政府開辟新的稅源。

同時，土地增值稅還是間接稅，側重於交易環節。而房產稅則屬於直接稅，立足於保有環節，更符合稅制改革的大方向。

當然，稅收法定，房地產稅同樣不例外。這就決定了，房地產稅不會搞突然襲擊，這一制度必定會廣泛征求社會意見，給予充分時間進行消化。

所以，不要過度解讀土地增值稅，也不要低估房地產稅。