取消建案預售制度? 廣東省房協：只是征集意見而已

　　取消建案預售制度？ 廣東省房協：只是征集意見而已

　　來源：廣州日報

　　廣州日報訊 （全媒體記者賈政）看看銷售中心建案的沙盤和規劃圖，就交付一筆相對“低廉”的定金預訂了建案。過去25年，這種開發商預售建案的制度，已經成為中國房地產市場一種普遍的建案銷售模式。但是對於購房者來說，這種制度在一定程度上，是一種賭博，既不知道房子建成後的樣子，也不確定規劃是否能落實，甚至連是否如期收房都不清楚。

　　昨日，廣東省房協對下屬的副會長部門發布《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》（簡稱《通知》）中關於“建案預售制度”的內容引起了極大的關注。

　　《通知》顯示，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂“關於建案預售許可事項調整”的材料，並將於9月25日上報住建部。

　　《通知》提出，建案預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。這意味著，廣東或取消1994年開始實行的“建案預售制度”。

　　對此，省房協的相關人士表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。

　　《報送函》建議逐步試點取消預售制度

　　建案預售，是指房地產開發企業將正在建設中，尚未完成建設的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。1994年，中國頒布《房屋管理辦法》。25年來建案預售制度已經成為房地產市場的一項重要制度。據記者了解，建案預售制度有利於提高資金使用效率，對於有效滿足居住需求，促進房地產行業發展和城鎮化建設發揮了積極推動作用。

　　該制度同樣頗受爭議。住房城鄉建設部向包括廣東在內的6省住建廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》中就要求，“對建案預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。”

　　但是取消建案預售制度並不是一蹴而就的。廣東省住建廳《關於報送對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實有關情況的函（節選）》（簡稱《報送函》）顯示，廣東或在一些城市逐步試點取消預售制度，分階段推進。

　　《報送函》建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。

　　第一階段若乾年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全面實施現售，並將時間表向社會公布，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。通過逐步提高建案預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金杠杆，充實開發經營的資本金，有利於防範化解行業和金融風險；有利於房地產行業內部的優勝劣汰加速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展；有利於把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜；有利於提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權益。

　　省房協回應： 只是下發《通知》提建議

　　《通知》稱，自1994年《房地產管理法》頒布以來，建案預售制度實施已近25年。建案預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。

　　有鑒於此，省房協特向各副會長部門征集意見就建案預售許可的存廢提出建議，並詳細說明理據，於9月23日前反饋。

　　據了解，廣東省房地產協會是受委託於9月21日向各副會長部門下發該份《通知》的，結果馬上被媒體披露出來，“只是征集意見而已，沒想到就被人發到群裡，再加上媒體的指向性‘解讀’，尤其在標題上有嚴重歧義。”

　　省房協相關人士表示，原文明明寫的征集意見，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預售製”“擬定有關材料並上報住建部”這樣的說法並不準確。

　　該名人士表示，目前《通知》正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。

　　專家： 取消預售 不建議“一刀切”

　　樓市專家、廣州市社科院研究員談錦釗表示，假如真的要全面取消建案預售制度，首當其衝受到影響的就是開發商企業，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進一步升高，進而市場也很有可能發生波動。

　　預售制度實行以來，對廣東房地產市場的健康發展其實是很有益處的，不僅給了開發商一定的時間籌措建設資金，購房者也通過開發商讓利，可以低價預訂建案，對兩者其實是雙贏的。

　　對於個別建案預售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問題，繼而產生的法律糾紛，並非只能調整預售制度來解決，而是可以通過加強前期監管來解決的，不能因噎廢食。而且，隨著粵港澳大灣區的發展，未來人口總數勢必大量增長，對於住房的需求隨之增加，而目前珠三角地區的建案庫存並未到過剩的程度，還沒到急需清庫存的時候。

　　若驟然取消預售制度，對市場和購房者而言都不是好消息。開發商籌措資金的成本提高，企業要賣掉成屋才能回籠資金，反過來會助推房價上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下，確實不建議“一刀切”地取消預售。

　　廣州市住建委等8部門聯合治理房地產市場亂象

　　廣州日報訊 （全媒體記者賈政 通訊員穗建）近日，廣州市住房城鄉建設委、市委宣傳部等多部門聯合啟動治理房地產市場亂象專項行動，專項行動重點包括：查處投機炒房行為、“黑中介”違法違規行為、房地產開發企業違法違規行為、虛假房地產廣告、假借各類行銷方式價外收費以及房地產領域涉黑涉惡問題。

　　昨日，專項行動檢查組對市內部分房地產項目和中介機構進行了突擊執法檢查。檢查發現部分預售項目存在未確權、未取得預售證的情況下銷售建案，拒絕公積金貸款等不規範銷售行為，部分中介機構“兩證一書”不齊全等問題。

　　昨日下午3時，記者跟隨專項行動檢查組來到位於越秀區東華西路某建案。記者注意到，在建案的物業服務中心，有該建案多個戶型的模型，前台也擺著大量建案銷售的宣傳海報，儼然一個簡易的“銷售中心”。但是據記者了解，該建案並未確權，也沒拿到預售證，其實是不能銷售的。而且在專項行動檢查組的前期調查中，也發現該建案涉嫌存在銷售未確權、未獲預售證的建案的違規行為。本次檢查中，執法人員在該項目開發公司簽約中心同樣發現了該項目認購書及繳款憑證，存在涉嫌銷售未取得預售證房屋問題。市住建委執法人員已現場下發限期改正通知，對該項目立案調查並將啟動行政處罰程式。

　　針對中介機構，廣州市住建委要求，中介機構和從業人員發布的房源必須具備“兩證一書”，不得發布虛假房源資訊擾亂市場、誘騙購房者。

　　記者跟隨專項行動檢查組來到位於五羊邨附近的某中介機構。檢查組工作人員隨機抽查了該門市張貼在外的兩個二手房源“兩證一書”情況，以及執業人員公示情況，暫未發現虛假房源資訊。

　　按照廣州市住建委的相關規定，房地產中介機構及其從業人員接受委託放盤時，應查驗、核對房屋產權資訊以及委託人身份證明，經委託人同意並書面委託後方可在門市、網站等管道發布，不得利用未經委託的房源資訊開展中介服務。

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責任編輯：孫劍嵩