文｜謝斯臨
圖注：中間為中國奧園主席郭梓文
衝刺千億的廣州房企奧園集團，預期在7月底或8月初將地產總部從廣州遷至深圳，這是繼恆大後，又一家將地產總部從廣州遷至深圳的房企。
早在2018年4月，就有傳言稱奧園集團或將總部從廣州遷至深圳，不過當時奧園否認了這一說法，稱暫無搬離廣州計劃，新的總部大樓位於廣州番禺萬博商務中心。
實際上，奧園集團旗下擁有地產板塊、金控板塊、文旅板塊、健康生活板塊、跨境電商板塊等業務，隨著奧園地產深圳辦公室落點中洲控股大廈，奧園地產板塊總部搬遷至深圳已板上釘釘。
一位深圳奧園內部人士向界面樓談確認了這一消息，“8月份將從廣州搬遷至深圳。”
奧園在深圳僅兩個項目。2016年4月，奧園以22.9億元收購深圳泰富華瀾灣置業有限公司70%股權，獲取位於坪山竹坑片區的舊改項目首次進入深圳，這個項目即奧園翡翠東灣。一年之後，奧園再次宣布以9.85億元收購位於深圳光明新區的峰薈花園項目及峰薈時代科技中心全部股權，在深圳落下第二子。
奧園翡翠東灣與奧園峰薈均為奧園帶來了不錯的銷售成績，年報顯示，2018年奧園翡翠東灣銷售額為26.59億元，成交面積8.15萬平方米，位列年度銷售額榜單第二名。問題在於，這兩個項目之後，奧園再沒能獲得深圳土地。
在奧園地產內部，深圳和惠州兩個城市為同一個區域，奧園在惠州項目布局較多。在深圳，奧園地產也開始進入城市更新領域，這是應對深圳高地價的方法。同樣將總部遷入深圳的恆大，其2018年年報顯示，目前在深圳共有45個城市更新項目，規劃建築面積達2903萬平方米。
奧園決定將地產總部遷至深圳，必然包含土地資源的考量。同時，無論是人才招募還是金融布局上，深圳都更佔優勢。成立於1996年的奧園，選擇在這個衝刺千億的節骨眼上“遷都”深圳，“再創業”的野心不言而喻。
01
1996年，奧園“老闆”郭梓文在香港注冊金業集團，即奧園的前身。金業集團首個項目是與梅山建設一起合作開發的金業別墅花園。不過，奧園真正的起點並非此項目，而是1998年與中體產業聯合開發的廣州奧林匹克花園。
借著當時申奧熱潮，以及“運動就在家門口”的理念、中國複合第一盤的噱頭，廣州奧林匹克花園一時風頭無兩，全城轟動，開盤創造了5次推盤5次排隊搶購一空的輝煌業績，累計售出建案近2000套。
2001年，中國申奧成功一事，更是令奧林匹克四字價值在一夜之間倍增。同年年底，中體產業與金業集團、華新國際聯合成立中體奧林匹克花園管理有限公司，短期內迅速拓展上海、北京、天津等三個城市，預計在全國範圍內建設“奧林匹克花園”。金業集團也在這段時間內正式更名為奧園置業。
不過好景不長，奧園與中體產業的合作就因品牌發展模式上存在分歧，合作在2002年正式宣告破裂。中體產業將廣州項目的股權全數賣給奧園，而奧園則退出北京、天津及上海的項目，同時中體產業也收回“奧林匹克花園”的使用權，奧園往後開發的建案不再以此冠名。
與中體產業分道揚鑣之後的奧園，2003年欲借殼誠成文化上市，準備大乾一場的時候，卻不想深陷貸款擔保漩渦。隨後而來的上市擱淺、資金鏈斷裂、在建項目陷入停滯、多年骨乾相繼離職等一系列問題，更是將奧園推向深淵。
好在奧園最終還是熬了下來。2006年，奧園與美國國泰財富基金簽訂戰略合作協議，後者注資數千萬美元獲得奧園集團超過兩成的股權。在國泰基金穿針引線下，2007年10月奧園置業成功在香港上市(03883.HK)，發行7億股，集資額達36.4億港元，郭梓文自此東山再起。
02
2009年，奧園確立了“商住雙線”發展戰略，著力打造複合商業綜合體品牌，推出了由大型購物中心、商業街及酒店式商務公寓組成的番禺奧園廣場和集主題MALL、步行街、住宅為一體的綜合體南沙海景城。開盤當日，奧園廣場即錄得了9億多元進账，南沙海景城成交過億元。
2009年奧園合約銷售額達23.65億元，與2008年的6.2億元相比，同比增長281.4%。乍看之下一片大好的情形之中，隱藏著一絲陰霾。同年，奧園以3.7億元代價，收購北京世紀協潤41.33%股份，獲得京城著名爛尾樓長安8號項目操盤權，開啟了長達3年的麻煩之旅。
作為奧園北京首個項目的長安8號，郭梓文曾表示，希望在未來3年內能為奧園地產帶來超過120億元銷售回款。然而慘淡的現實是，2010年長安8號入市後，回籠資金不足10億元。北京項目失利，在很長一段時間內拖垮了奧園的業績表現。2011年、2012年這兩年，奧園的業績基本等於零增長。
2012年4月，奧園最終選擇出售其所持有的世紀協潤地產全部股權，退出北京項目，套現32億港元，同年十一月成功發行年期5年的1.25億美元優先票據。手上終於寬裕起來的奧園，在土地市場上策馬狂奔，先後在重慶、湖南株洲、佛山、廣州番禺等地收購多幅優質商住土地，其中僅廣州番禺商業地塊就支出34.1億元，而奧園在2012年的銷售額僅52.5億元。
奧園的激進行為在第二年取得了回報，2013年奧園成功躋身百億房企俱樂部，合約銷售總額達100.38億元，較2012年全年大幅增長91%。
躊躇十年的奧園，從2013年開始迎來穩步增長，2015年首次進軍海外市場，收購澳洲雪梨市中心海德公園130號項目，並取得優秀業績。2015年奧園合約銷售額為151.71億元。
真正的爆發從2016年開始，2016 年至 2018 年短短三年時間內，奧園基本完成從百億房企到衝刺千億的轉變，奧園合約銷售額分別為 256.02 億元、455.9 億元、912.8 億元，分別同比增長 68.8%、78.1%、100%。
增速過快的奧園自然飽受市場質疑。到今年7月2日，奧園公布上半年未經審核合約銷售額536.3億元，較2018年上半年同比增長33%。4天之後，個人用戶“李樹鵬2003”在雪球app上發文質疑奧園公布的上半年銷售數據，稱根據億翰智庫廣東省上半年排名，奧園隻銷售了85.2億元，如以廣東省40%的貨值佔比進行測算，上半年全國銷售額也僅有200多億元，與其公布的536.3億元相去甚遠。
7月8日早間，奧園股價應聲下跌，開盤價報11.38港元/股，收盤價10.62港元/股，跌幅為8.61%。同一天晚間，奧園發布澄清公告回應稱，公司並未向文章作者及第三方商業機構提供任何資料，且並不了解文章及第三方商業機構所得到有關奧園的資料來源，上半年合約銷售金額536.6億元是根據內部資料統計而得。
奧園隨後在官網上發布補充版6月通訊，披露廣東省各城市的具體銷售金額及佔比，指出2019年上半年廣東省的總銷售金額為171億元，佔比32%，而非億翰智庫給出的85億元。
7月15日，奧園收盤價報11.12港元/股。得益於迅速回應，並進一步披露相關信息，奧園重新獲得市場信任。
03
規模上快速發展推升了負債率的快速增長，2018年奧園資產總額為1888.58億元，負債總額為1581.24億元，負債率高達83.7%。其中，一年內到期債務更是高達237.32億元。
也就是說，2019年奧園將面臨較大的集中償債壓力。據不完全統計，2019年上半年奧園至少發行12億美元境外優先債，以及16億港元的銀團貸款，用於置換公司現有債務。境外市場的發債順利，並沒有給境內市場帶來太多好運。1月23日，上交所發布公告稱，奧園非公開發行2018年10億元住房租賃專項公司債券被終止審核。
奧園一方面發債融資償還短期債務，另一方面在積極籌備將旗下文旅、物業板塊獨立拆分上市。1月10日，奧園副總裁郭士國透露奧園健康生活集團計劃今年2、3月在港上市；文旅集團計劃在6、7月上市；電商板塊“奧買家”則計劃明年上市。
3月18日，奧園旗下物業公司奧園健康生活集團如期在香港實現獨立分拆上市，集資約6.4億港元。但目前7月已過一半，奧園文旅集團的上市之路還沒有放出更多消息。
從目前情況來看，即使面臨短期的債務壓力，奧園2019年跨過千億門檻並不成問題。中國奧園董事會主席郭梓文宣布，公司2019年銷售目標同比增長25%。按照2018年912.8億元計算，中國奧園計劃在2019年實現銷售1141億元。
選擇在這個時間段將地產總部遷至深圳，奧園的目標肯定並不只是衝刺千億這麽簡單，各個板塊獨立發展才是重點。截至2018年底，奧園共計擁有198個項目，分布在70個境內外城市，土地儲備建築面積達3410萬平方米，總貨值約3650億元，其中大部分都位於粵港澳大灣區。
地產總部遷至深圳一方面能獲深圳稀缺土地資源，向周邊城市東莞、惠州擴張，進一步深化粵港澳大灣區布局，目前奧園在東莞僅2個項目，惠州12個項目；另一方面，佔據深圳這樣的中心城市，代表企業具備較強的開發能力和操盤能力，提升奧園融資能力和品牌形象。
千億奧園，正站在再創業的起點。
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