中國奧園：有信心完成2019年合約銷售增長25%的目標

　　3月18日，中國奧園(03883)在香港舉行2018年業績發布會。公司董事局主席郭梓文、副主席兼行政總裁郭梓寧、運營總裁馬軍、副總裁兼財務資金中心總監陳志斌、副總裁兼企業融資及投資者關係總監陳嘉揚等高管出席此次發布會。

　　中國奧園2018年實現實現營業額約人民幣310.06億元(部門下同)，同比增長62.2%;毛利潤為96.34億元，同比增長88.5%;淨利潤為29.4億元，同比增長51%;年度核心淨利潤為30.7億元，同比增長63%;公司擁有人應佔溢利約24.09億元，同比上升 46.9%;每股基本盈利為89.91分，末期股息每股36分。

　　其中，集團物業發展銷售收入約為297.40億元，同比上升65.6%。所交付物業的總樓面面積上升35.8%至330萬平方米;平均售價上升 21.8%至每平方米約9007元，主要是因為交付的物業中均價較高的商業性公寓佔比由2017年的5.3%上升至2018年的17.8%。

　　此外，2018年該集團完成合約銷售總額達約912.8億元，較2017年全年大幅增長 1 倍，完成全年目標730億元的 125%。全年合約銷售面積約886.3萬平方米，同比大幅增長 98%;平均售價約每平方米10300元，同比增加 1.4%。來自粵港澳大灣區城市貢獻合約銷售約280億元，約佔總合約銷售的31%。

　　奧園主席郭梓文在發布會上表示，未來奧園將繼續積極推進城市更新項目，目前在大灣區及其他地區擁有16個城市更新項目，規劃建築面積約980萬平米，預計可售資源約1452億元。2019年預期位於廣州、珠海、佛山、東莞、香港等地的9個城市更新項目將逐步轉化為土地儲備，可售資源約660億元。

　　展望2019年，奧園將繼續聚焦大灣區，深耕重點區域與城市，鞏固並擴大市場份額，實現快速增長與高質量發展並重，夯實千億級國際化平台，為股東及投資者帶來豐厚回報。

　　中國奧園業績會問答實錄：

　　問：公司其他平台的上市計劃？

　　答：其他平台還沒有明確的上市計劃，如果時間適合的話我們會有上市的安排。

　　問：怎麽看待2019年的融資環境？公司在2019年會有什麽樣的融資安排？

　　答：2018年的融資成本較2017年增長了0.2個百分點達到7.2%，主要是由於國內融資成本增加。在融資環境收緊的情況下，僅增長0.2個百分點是可控的。2019年，在境外有一些債務的安排，在國內公司債的發行在穩步推進中，進展順利。

　　2018年公司在境外做了33億港元三年期的銀團貸款，成本在6%以下。2018年銀團貸款總共募集了15億美金，成本低於7%。2019年奧園打開了亞洲美元債市場，公司最新的一筆美元債是四年期，成本是7.95%。此外，公司有一筆1.5億美金三年期的債也在落實，成本也在7%以下。這些美元債有利於公司的債務期進一步延長，有利於我們把整體的債務成本降下去。

　　問：公司2018年銷售費用和行政管理費用增速較快，公司未來會如何控制費用的增長？

　　答：2018年費用的增長和公司合約銷售增長是正相關的。但是2018年反映出來的銷售，大部分是來自2016年，部分來自2017年上半年，銷售和費用在時間上不是同步的。公司有嚴格的制度控制行銷費用的比率，這個比率我們控制在合理的水準，相信隨著2019年至2020年銷售結轉高峰的到來，費用的錯配會得到很好的解決。

　　問：2019年前兩個月整體的銷售數據不太理想，怎麽看2019年的情況？

　　答：2019年前兩個月數據下滑主要是2018年政策回調，2018年政策推出的頻率和嚴厲程度達到歷史之最。相信未來房地產會保持健康穩定發展。2019年，部分地方政府已經開始釋放一些有利於房地產銷售的政策，我們有信心在2019年完成合約銷售增長25%的目標。

　　問：2019年房地產政策會放鬆嗎？地產稅有沒有可能在2019年推出？

　　答：我們認為房產稅在近期推出的可能性較小。

　　問：2019年核心利潤率的展望。

　　答：2018年利潤率同比有輕微下降，主要是2018年出現了6個多億的匯兌損失。但匯兌損失是非現金性的，因為我們基本上是通過境外的再融資完成資本置換，所以不會對公司現金流產生太大影響。

　　核心淨利潤，我們保持穩定，隨著公司毛利率提升，銷售結轉的增加，相信在2019年核心利潤率會有比較好的提升空間。

　　問：2019年拿地的預算是多少？

　　答：2019年拿地預算是400億左右。

　　問：公司如何權衡未來的發展與管理之間的關係？

　　答：公司在2019年是采取30×40的發展戰略。公司在2015年到2016年提出要堅決發展規模的目標，面向全國發展。提出來15×30的戰略目標，希望通過十多個重點城市為中心，然後環繞一批三四線城市，形成城市公司或者小的區域公司。

　　奧園一貫強調的一二線為主，三四線為主，和供給策略也基本吻合，所以在這一波調控裡面，目前過了那個是的業績表現也是不錯的。

　　智通財經APP注意到，3月15日，中國奧園曾發布一則澄清公告，內容為：注意到有人透過個別傳媒報導及散布有關公司、公司副主席兼行政總裁，及一個持有惠州港薈星城項目的該項目公司與該項目購房者之間的若乾糾紛的各項指控及傳言，甚至涉嫌誹謗及恐嚇等行為，奧園及行政總裁一概予以強烈否認。

　　3月18日，中國奧園業績發布會結束問答環節之後，公司投資者關係總監陳嘉揚，再次就上述公告涉及事項作出澄清，“中國奧園與惠州港薈星城項目沒有任何直接或者間接的關係，對所有指控保留追責的權利”。陳嘉揚表示，惠州港薈星城項目是由惠州市隆基房地產開發有限公司，自行開發、銷售的項目，奧園不持有該項目的任何股權，也從來沒有參與項目的開發與銷售。

　　作為該項目的服務供應商，在2017年12月，與該項目的商業管理公司簽訂了委託經營管理的合約，並合約內設置了先決條件，必須要滿足所有先決條件，才會提供招商、運營的服務。

　　到2019年1月初時，該商業管理公司並沒有完成合約約定的相關條件，因為，雙方在1月底簽署了解除合約的協議。此前，也並沒有提供任何招商和運營的服務。