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目的不一樣,奧園地產、和昌都要“遷都”深圳

記者 | 羅強

繼恆大地產將總部遷入深圳後,廣州房企奧園地產、北京房企和昌集團,都陸續擬將總部遷入深圳。

7月28日,中國奧園(03883.HK)宣布,中國奧園集團總部及旗下商業地產集團、健康生活集團、奧買家集團、文旅集團和科技集團等多個核心業務集團,以及部分合作企業,正式入駐廣州番禺萬博商務區的奧園集團大廈。

中國奧園目前有八大業務領域,其中涉及地產的有負責海外地產業務的國際集團、地產集團,及商業地產集團。在部分二級集團跟隨總部一起喬遷新居之外,奧園地產集團則將於8月份將總部遷入深圳。

目前奧園地產集團位於深圳中洲控股中心的總部辦公室正在裝修之中,奧園地產同時在深圳開啟了瘋狂招聘攬人。

2017年,恆大地產將總部遷入深圳。恆大地產遷入深圳之前,其已在深圳有開發項目,但儲備項目不多。將總部遷入深圳之後,恆大在“城市更新”領域的項目逐漸入市,恆大也陸續將保險、汽車等產業的總部放在深圳。

對於恆大地產而言,最重要的事情莫過於和深深房的重組,成功後能實現“A+H”股的資本布局。也有市場傳言,奧園集團同樣希望學習恆大地產,將總部遷入深圳後,尋找機會進行資本運作。

值得注意的是,7月19日,中國奧園斥資32.6億元收購百年人壽13.86%股份,取代綠城集團成為第一大股東。深圳歷來重點支持保險企業的發展,此前恆大收購保險公司後也將其總部放在深圳。

中國奧園2018年完成合約銷售總額912.8億元,同比增長1倍,其2019年的銷售目標約為1141億元,同比2018年增長約25%。

奧園地產目前在深圳僅有兩個項目尾盤在售,在深圳的臨近城市東莞擁有兩個項目,在惠州擁有12個項目。在奧園地產內部,深圳、惠州同屬於一個區域公司。

鑒於廣州、深圳兩個城市在創業氛圍、人才資源等方面的不同,奧園地產將總部從廣州遷入深圳,是一種再創業的心態。來自北京的和昌集團,將總部遷入深圳則是已經嘗到了“甜頭”。

和昌集團2007年創立於鄭州,2013年將總部遷入北京,2017年通過收購深圳房企萊蒙國際項目進入深圳。和昌集團為非上市房企,根據相關數據機構的統計,和昌集團2018年銷售額為300億元左右,該公司此前曾公開宣布,2020年將實現千億元銷售目標。

和昌集團董事長武磊告訴界面新聞,在未來半年時間裡,和昌集團將陸續將總部遷移到深圳。至於2020年實現千億元銷售目標的計劃,武磊則回應稱“風雨大了,步子就放緩一點吧”。

2017年,和昌集團以101.4億元現金加承接28.27億元公司貸款的代價,收購萊蒙國際(03688.HK)位於深圳、廣州、南昌、常州等6個城市的8個項目,其中最重要的項目為位於深圳的三個項目以及廣州的一個項目,這四個項目均屬於城市更新項目。

根據並購時的資產評估報告,除了深圳龍崗項目、布吉項目、廣州南沙項目之外,其余所有資產評估總市值也僅約為42億元左右,這意味著廣州、深圳3個項目的評估價高達近88億元。

深圳龍崗項目、羅湖項目規劃建築面積分別高達119.05萬平方米、48.6萬平方米。前者目前已被和昌命名為“和昌拾裡花都”,這一項目預計將於2020年入市。

可以看出來,和昌在並購中給予了龍崗項目、羅湖項目高估值。根據當時的評估報告,如項目順利開發,物業市值將高達164億元,不過該項目土地出讓金也將高達36.61億元,此前萊蒙國際開發僅付出代價6.46億元,和昌集團接手後還將承擔拆遷賠償、土地出讓金、以及建安成本等一系列成本。

“和昌拾裡花都”項目中住宅建築面積為60萬平方米、公寓建築面積為24萬平方米、商業零售建築面積為26.34萬平方米,扣除賠償給拆遷戶的“回遷房”後,簡單以4萬元/平方米的價格測算銷售額,和昌肯定是做了一筆劃算的買賣。

“和昌更努力更積極,信心比黃金更貴。”武磊如此回應如何快速推進城市更新項目的秘密。和昌集團在兩年內實現百萬平方米的城市更新項目拆遷賠償,在深圳城市更新領域實屬動作迅速。

深圳之外,和昌集團在東莞布局了五個項目,在廣州擁有兩個項目。在一些宣傳文章中,和昌集團宣稱在華南區域擁有可售貨值530億元。目前和昌集團進入了全國18個城市,總儲備貨值也僅為1210億元。

一半的貨值位於華南區域,這是和昌集團將總部遷入深圳的重要因素。作為董事長的武磊,並不是和昌集團真正的“老闆”,和昌集團實際控制人為中瑞控股集團董事長萬永興,其起家於鄭州,最早從事煤炭供應鏈,目前已涉獵供應鏈、金融、房地產、園區、化工等多個產業。

2018富比士中國富豪榜中,萬永興以64.9億元財富位列第360位。雖然是老闆,但萬永興並不參與和昌集團的管理,而是推行職業經理人制度,武磊便是“80後”董事長,此前曾有在萬科工作的履歷。

無論是奧園地產還是和昌集團,將總部搬入深圳,是再創業的起點,意味著風險與機會同在。奧園地產在深圳土地儲備堪憂,而和昌集團要追趕規模,在市場下行情況下人才、融資、管控等各方面均有局限。

但“掘金”粵港澳大灣區的行動已經開始,在地產行業進入“白銀時代”以及大都市圈發展的背景之下,奧園地產、和昌集團絕不會是最後將總部遷入深圳的地產公司。

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