解讀購買學區房遭遇的法律問題 教你避開雷區 天津人必讀

為了讓孩子能讀名校，一些家長不惜重金購買學區房，但購買學區房也會遇到一些法律風險。前幾天，有多名家長打熱線谘詢購買學區房遭遇的法律問題，比如，原房主未將戶口遷出、購買的學區房還在出租、房開宣傳的學區房與實際不一樣等。

本期《讀者律師麻辣問答》請來晚報讀者律師顧問團成員、浙江聯冠律師事務所副主任遊貽靜律師為大家解答。

原房主未將戶口遷出能否辦理入戶？

讀者張先生谘詢：孩子馬上到上小學的年齡了，我在市區購買了一套學區房，並簽訂了購房合約。我想早日遷戶口，幾次和原房主交涉，對方卻遲遲沒有將戶口遷出，多次答應後又一拖再拖。我現在無法辦理入戶手續，擔心影響孩子入學，我該怎麽辦？

解答：首先，房屋出賣後，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，不應當繼續以該房屋所在地為其戶籍地。因此，原房主應當將戶口遷入其具備落戶條件的地方，以便新房主遷移戶口。根據警察戶政部門的相關檔案，對原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現住居民辦理落戶手續，再采取措施動員原房主盡快辦理遷出手續。因此，新房主可依據該相關檔案，向派出所申請為其辦理落戶手續。其次，因派出所無法強製原房主遷移戶口，所以在簽訂購房合約時，可以約定賣方應當在合約簽訂之日起一定期限內將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔一定金額(或者每日一定金額)的違約責任。另外，購買學區房通常是因子女上學需要，在購房合約中可以注明合約的目的，並約定若因原房主拒絕遷出戶口導致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學的，買房者有權解除合約，並要求支付違約金。通過以上違約金及解除合約條款可以督促原房主盡早辦理戶口遷移手續。

購買的學區房還在出租我該怎麽辦？

讀者黃女士谘詢：為了孩子讀書，我買了學區房。我簽了合約後才知道，房子租期未滿，還有半年以上才到期。原房主事先也沒跟我說過這事，我覺得受到了欺騙，但是又想要這套房子，請問現在我該怎麽辦？

解答：首先，根據《合約法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合約的效力。”即買賣不破租賃原則。原先的承租人可以要求繼續租住在該學區房內直至租賃期滿。故此，建議購房者事先了解清楚所購房屋是否存在租賃情況。如果出租，還要了解清楚租賃期限是否快到期、租金和保證金如何收取、承租人是否同意解除租賃合約等事宜，最好在房屋買賣合約中一並予以解決，以免產生法律糾紛。

其次，如果雙方並未對此進行約定，根據《物權法》規定，新房主取得房屋所有權後，即享有房屋出租收益權，而原房主在簽訂協定時違反《合約法》規定誠實信用原則，未向新房主披露後續租金已經收取的事實，損害了新房主的合法權益，新房主據此可以向原房主主張經濟損失賠償。

房開宣傳說好的某學區買了卻不一樣該怎辦？

讀者林女士谘詢：我購買某建案時，開發商宣傳說這個項目是某重點小學的學區房。衝著這個好的學區，我買了房。可是交付時卻是另外一個學區。因此，孩子上不了重點小學，我該怎麽維權？

解答：根據《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條規定：“建案的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就建案開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對建案買賣合約的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入建案買賣合約，亦應當視為合約內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

開發商的宣傳雖是要約邀請，但由於對房屋作了說明稱該項目是某重點小學的學區房，這對林女士是否與之訂立建案買賣合約有重大的影響，因此應當視為要約，並看作合約內容。如果開發商違反了約定，應當承擔違約責任。如果雙方在合約中對“部分購房款”支付的前提條件有明確約定是基於某重點小學，且開發商在房價上附加了學區房價值，溢價銷售，若開發商違反約定，則林女士可憑借合約要求開發商返還溢價房款。

買了學區房卻是危房可以退房嗎？

讀者周女士谘詢：不久前，我買了一套學區房，過戶後卻被社區工作人員告知是C級危房，已經加固過。我是房屋中介介紹購買的，中介從來沒有跟我提過。如果是危房，我肯定不買的。請問房屋中介有責任嗎？可以退房嗎？

解答：根據《合約法》第94條規定：當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合約目的，當事人可以解除合約。本案房屋如果經過法定程式的鑒定，被認定為C級危房，那麽對於周女士來說，賣房方的行為已經導致周女士不能實現合約目的，周女士如果向法院提起要求解除合約、退回房屋價款的訴訟請求，應會得到法院的支持，除賣房方能夠證明周女士其實在購買前已經知道這套房子實際情況外。

中介作為房產交易的居間人，有忠誠勤勉的義務。中介作為專業機構，對房產的現狀沒有了解，導致房產交易合約無效或者解除，存在重大過失，應該承擔相應責任。中介如果故意隱瞞真實情況或者提供虛假資訊，那更應當承擔責任。根據《合約法》第425條：“居間人應當就有關訂立合約的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合約有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任”。

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（文章來源：溫州晚報）