購房注意事項：交房、付費與驗收

房屋交付與驗收

房屋交付與驗收環節是房地產經紀服務的一個重要環節。出賣人的房屋交付

和購買人的房屋領受涉及房屋買賣（租貨）當事人雙方，是房屋出賣人或出租人將房屋交給購買人或承租人能夠實際佔有和使用的行為。根據交付房屋類型的差異，房屋交付分為新建建案交付和存量房交付。房屋交付涉及房屋實體本身和不動產產權的轉移問題。

一、新建建案交付與驗收

（一）新建建案交付的內涵

房地產開發商交付新建建案，多數是將簽署了新建建案買賣合約的建案交付給買受人，少數是房地產開發商將商業不動產交付給承租人。前者是房屋實物的轉移佔有，即先將房屋實體交付給買受人，後辦理不動產產權轉移手續，也就是說新建建案買受人從房地產開發商那裡領受到房屋後，再到不動產登記部門辦理不動產產權登記手續，領取不動產權利證書。

《合約法》第一百三十三條對買賣合約得標的物所有權的轉移進行了規定

即“標的物所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定

的除外。”也就是說根據《合約法》的規定，房地產開發商將房屋交付給買受人，不僅包含將房屋實物交付給買受人，還包含著將房屋所有權轉移給買受人的意思。房地產開發商交付房屋時，開發商擁有整個房屋的不動產產權證（即大產權證）在交付後的一定時期內，買受人持相關材料辦理其本人名下的不動產權屬證件。2014年4月住房和城鄉建設部、國家工商行政管理總局聯合印發了《建案買賣合約示範文本》GF－20140172，其中第20條對房屋登記進行了規定。該條款約定，房地產開發商和買受人雙方同意共同向房屋登記機構申請辦理該建案的房屋所有權轉移登記。同時還約定因買受人和出賣人原因不能在約定期限內完成該建案房屋所有權轉移登記的處理方法和責任。

房地產經紀人代理銷售新建建案，在協助房地產開發商房屋交付給買受人時，應意識到房屋交付中的房屋實物交付和不動產權證的交付是兩個時間。

（二）新建建案交付的條件。

新建建案交付應具備一定的條件。《建案買賣合約示範文本》GF－20140172對建案交付條件作了詳細規定。

首先，該建案已取得建設工程竣工驗收備案證明檔案和房屋測繪報告。如果建案是住宅的，需提供《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》。在交付驗收日，如果房地產開發商不能提供上述檔案，買受人可以拒絕接收房屋，產生的逾期貨付責任由開發商承擔。

其次，建案相關設施設備要具備交付條件相應的使用標準。設施設備包

括兩大類一是基礎設施設備，包括供水排水、供電、供暖、燃氣、電話通信

有線電視寬頻網絡。這些設施設備中，前三項由開發商負責辦理開通手續並承

擔相關費用，其他則由買受人自行辦理開通手續。二是公共服務及其他配套設

施。這些配套設施是否建設以建設工程規劃許可證標注的為準。在買賣合約中要約定小區內綠地率、小區內非市政路線、規劃的車位或車庫、物業服務用房、醫療衛生機構、幼稚園、學校等交付時間和交付標準。

（三）買受人查驗交付建案的項目

對買受人驗收交付的商品，《合約法》第一百五十七條和一百五十八條做了明確規定。第一百五十七條規定：“買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。”第一百五十八條規定“當事人

約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者品質不符合約定的情形通知出賣人。買受人息於通知的，視為標的物的數量或者品質符合約定”。因此，根據《合約法》的規定，買受人查驗開發商交付的房屋是一個重要的權利。

根據交易雙方簽訂的《建案買賣合約》，開發商應在約定的時間內將房屋交付給買方。房屋交付的時候，應該以雙方簽訂的《建案買賣合約》條款作為依據，買受人按照合約約定的條款對房屋面積、公推面積、公用設施、配套設施、房屋配套等進行驗收。在《建案買賣合約示範文本》GF2014－0172第11條中，規定交付時間和手續。首先，合約中應約定房地產開發商交付該建案的具體時間。其次，房地產開發商應當在交付日期屆滿前不少於10日內，將查驗房屋的時間、辦理交付手續的時間地點以及應當攜帶的證件材料以書面通知的方式送達買受人。

《建案買賣合約示範文本》GF－20140172第11條還約定了査驗房屋的項

目，包括①屋面、牆面、地面滲漏或開裂等；②管道堵塞；③門窗翹裂、五金件損壞；④燈具、電器等電氣設備不能正常使用：⑤其他需要查驗的項目。如果存在品質問題，房地產開發商應自査驗次日內一定時期內負責修複，並承擔修複費用。房屋修複後，再向買受人交付房屋。對於房屋地基基礎和主體結構品質問題，則不在買受人查驗範圍內。査驗房屋後，買受人與開發商應當簽署建案交接單。

（四）房屋交付時的費用

房屋交付時的費用有以下兩種情況：一是無需交付任何費用。開發商在交付房屋的時候，買受人直接按照合約約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格後拿鑰匙，驗收環節無需交付任何費用。二是預付費用開發商在交付屋的時

候，買受人需要預交物業管理費、水電費、電視初裝費等，開發商同時代收房屋契稅。買受人在按照合約標準驗收合格後領取房屋鑰匙。

（五）房地產經紀人參與物業交付

物業交付是住房項目銷售的最後階段，代理公司協助房地產開發商共同完

成，購房者順利搬入住房。在物業交付中，銷售人員、工程人員、物業管理人員等組成驗房小組，為客戶驗房提供零接觸服務。

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