有了這份文件，北三縣的地鐵穩了！

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北三縣的未來究竟怎樣？

北三縣未來的定位是什麽？是通州的備胎？還是北京的睡城？

北三縣會不會通軌交，甚至通地鐵？

這是每個在北三縣生活，北三縣買房，北三縣投資人，都非常關心的話題。

關於這些，坊間傳言不斷，然而始終雲山霧罩。

然而，上周的一份文件，對於以上問題終於有了明確判斷。

這就是最近國家發改委發布的《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。

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什麽是都市圈？誰可以擁有都市圈？多大範圍算都市圈？

首先，這份文件給出了一個明確的答案。

都市圈是城市群內部以超大特大城市或異塵餘生帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。

大約50個字，說清了都市圈的二個要求。

第一、超大特大城市或異塵餘生力帶動能力強的大城市，按照我國的規劃體系，人口規模在500萬以上的城市，才會擁有以上稱呼。所以對於都市圈，基本上可以定義為強省會或強二線城市，那些GDP或人口在全國20名以外的城市就不要想了。

第二、以一小時全勤圈為基本範圍，很明顯，哪些城市應該納入，哪些城市不應該納入，不是以行政劃分為界，而是以交通便利和交通時間為標準。

那麽，最為典型的就是北三縣，很明顯北三縣的行政歸屬屬於河北廊坊，這些城鎮能夠納入北京工作通勤圈，在事實上已經變成了北京都市圈的一員。

同時，我認為這是一個動態的、變化的概念。既然以通勤一小時為標準，那麽很可能根據交通條件改變而改變。

比如紹興，在過去沒有地鐵的情況下可能劃不到杭州都市圈，因為普通交通條件下，你是無法做到一小時杭紹通勤的。而在以後，杭紹地鐵建成，可以做到一小時杭紹通勤，那麽紹興就進入了杭州都市圈。

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國家發改委的這份文件，涉及部分很多，包括：推進基礎設施一體化、強化城市間產業分工協作、加快建設統一開放市場、推進公共服務共建共享、強化生態環境共保共治、率先實現城鄉融合發展六個大方面和二十多個小點，不能一一說全，我們撿出對房地產有影響，對大家生活影響比較大的幾塊內容來說。

1、鼓勵地方對高頻次通行車輛實施高速公路收費優惠政策，加快推廣ETC應用，推動取消高速公路省界收費站，提升都市圈內高速公路通勤效率。

解讀：所以，以後高速公路的收費站會越來越少，一省之內進行跨市收費的情況會逐步絕跡。另外以後，高速公司收費很可能會變成“月卡”、“年卡”或者優惠後的“公里卡”。很明顯，這是鼓勵大家加快都市圈內的活動，最典型就是通勤活動，工作在a城，居住在b城，每天通過私家車高速上下班。

2、支持毗鄰城市（鎮）開行城際公交，加快推動近郊班線公交化。優化交界地區公交線網，促進與市域公交網絡快速接駁。加快推進都市圈內城市間公交一卡互通。

解讀：對於沒有私家車的跨城生活的人員，推動公交跨城運輸。慢慢的你會發現，你手中的公交卡的使用範圍會越來越大，越來越方便。

3、在有條件地區編制都市圈軌道交通規劃，推動乾線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通“四網融合”。

解讀：在國家已經初步建成八縱八橫遠距離高鐵網之後，都市圈內的軌道交通一定會成為下一個發展重點。

這些短距離的軌道交通，雖然時速可能達不到高鐵標準，但是發車頻次一定會比較多，甚至達到高峰期公交式發車，未來坐著火車去上班可能就是普通現象。

另外火車和地鐵方面接駁便可更加順利，大部分城際軌道火車和城市地鐵，站和站會融為一體。

此規劃一出，基本上可以肯定，一直懸而未決北三縣和通州，廣州和佛山、深圳和惠州、東莞之間更多的軌道交通將會建設，對於這些地方的房地產來說，是個絕對的利好。

4、推動超大特大城市非核心功能向周邊城市（鎮）疏解。

推動中心城市產業高端化發展。加快推動中心城市集聚創新要素、提升經濟密度、增強高端服務功能。

夯實中小城市製造業基礎。充分利用中小城市土地、人力等綜合成本低的優勢，優化營商環境，積極承接中心城市產業轉移

解讀：很明顯，對於中心城市產業要升級，服務業在中心城市比例要加大，非高新、創造型製造業要疏散，要分散。分散的地點主要放在周邊中小城市。一方面可以幫助這些中小城市聚集人口，產業和收入，另一方面幫助中心城市紓解交通堵塞、汙染等大城市病，同時騰出更多的土地，供高端服務業和居住使用。

5、放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實現戶籍準入年限同城化累積互認，加快消除城鄉區域間戶籍壁壘，統籌推進本地人口和外來人口市民化，促進人口有序流動、合理分布和社會融合。推動人力資源信息共享、公共就業服務平台共建。

解讀：這是對於普通中國人影響最大的戶籍制度調整。

對於現在這個全國限購時代來說，最重要的一句話就是“具備條件的都市圈率先實現戶籍準入年限同城化累積互認”。對於同一個都市圈的所有城市，他的戶籍權力是一樣的。

還拿杭州和紹興來舉例，以後很可能紹興人可以無障礙的去杭州買房，而不受限購影響。

同樣，想在杭州入戶的居民，在紹興的工作社保、個稅記錄年限也很可能同樣算數。

一句話，對於今後中國人，改革的方向從“同城（戶籍）同權”將會逐步變為“同城市圈同權”。

當然，對於魔都和帝都，這一條可能暫時不能實現。

6、促進優質公共服務資源共享。鼓勵都市圈內開展多層次多模式合作辦學辦醫。支持有條件的中小學和三級醫院推進集團化辦學辦醫，開展遠程教學醫療和教師、醫護人員異地交流，支持中心城市三級醫院異地設置分支機構

推動公共租賃住房保障範圍常住人口全覆蓋，提高住房公積金統籌層次，建立住房公積金異地信息交換和核查機制，推行住房公積金轉移接續和異地貸款。

解讀：同都市圈同權絕不僅僅只是在購房上，在未來很可能同都市圈實現，公積金互認和異地公積金使用。杭州買房，用紹興的公積金應該不會遠了。

另外，該文件對於那些打死不出城的“重點醫院、重點學校”，要鼓勵他們集團化，說白了就是多辦分號，多辦分校和分院。一方面促進都市圈中小城市配套升級，另一方面也減少中心城市的教育、醫療壓力。

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那麽，說了那麽多，在這份文件之後，一定會劃入北京都市圈的北三縣的命運究竟會如何呢？

總結出以下觀點：

1、在北京下一個發展周期中，北三縣一定會通各種軌道交通，包括城際鐵路、市域鐵路。這些鐵路會和北京的地鐵站實現無縫同站接駁。而第二步隨著北三縣人口的，通地鐵也是大概率事件，同樣和北京的地鐵線路實現無縫接駁。

2、軌道交通的事情需要時間，然而公交和高速的問題則可能明年就開始。通州和北三縣之間完全取消高速收費站，另外頒布兩地高速之間的通行優惠政策，同時兩地的公交卡合二為一，開行更多的兩地公交線路。總之，第一步國家的態度很明確，鼓勵工作在北京，家安在北三。

3、北京的大企業向雄安疏散，北京無汙染中小企業會向北三縣轉移，一方面可以進一步緩解北京人口壓力，另一個方面騰出更多的空間。同時，把北三縣從徹底的“睡城”變成有一定產業支撐的衛星城。更多的北京醫院和學校，會在北三縣開辦“分號”，北三配套水準會進入一個快速提升的階段。

4、只有戶口是一個遺憾，文件中所謂“放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制”，很明顯指的是北京和上海，所以對於北三縣完全戶口首都待遇，則在短期不必抱有太大幻想。

畢竟通州是嫡出，你是庶出。