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“溢價亂象”背後,難掩房價已經滯漲的現實!

嘉善,位於嘉興市東北部,因地處江浙滬三省交匯處,自古就有“吳根越角”之稱。作為浙江省全面對接上海的“橋頭堡”,23分鐘到上海虹橋的高鐵通勤距離,是適合作為環滬“第一居所”的!

嘉善的房地產,主要是賣給從上海外溢出來的剛需人群的。當然也有不少看好長三角一體化、環杭州灣大灣區、“北雄安、南嘉興”,以及滬嘉杭G60科創走廊概念的全國各地的投資者。

大家關注嘉善,無外乎有2個問題

1、如果坐標上海,與嘉善同為出滬高鐵“第一站”的昆山,考慮將來自住,到底買哪個好?嘉善有沒有可能成為“第二個昆山”?

2、如果坐標全國,同樣是1.4萬/平米的均價,一個是“接滬”的嘉善,另一個是“融杭”的海寧,投資哪個好

帶著這些問題,筆者結合最近十個月內兩次探訪嘉善的經歷,來談談我的感受。

1

漲聲響起

沒有昆山的從嚴限購,

就沒有嘉善的爆熱行情!

嘉善這一輪房價起來,主要有三大原因:

1、得益於嘉興獲批“浙江省全面接軌上海示範區”

作為比嘉興市區離上海更近18公里的嘉善,沒有理由不領漲嘉興。到目前為止,嘉善新房中交綠城四季美廬精裝修房已達到18000元/平米,品質次新房塞納藍灣已達到19000元/平米,放眼全嘉興的高鐵沿線板塊,都是最高的。

2、得益於超級大盤孔雀城“產城一體”的帶動作用

新西塘孔雀城的開發商華夏幸福基業,是中國No.1的產業新城運營商,2017年全國房地產百強企業中排名第12。2014年5月,華夏幸福基業落戶嘉善,規劃了面積12平方公里的高鐵新城(暨新西塘孔雀城)。4年來,“孔雀城”不遺余力地建設了上海人才創業園(已也吸引一批電子商務產業上下遊企業落戶),打造了“新西塘水街”這一“嘉善新地標”,試圖複製其在環京成功開發了永定河、潮白河、八達嶺等多個孔雀城項目的經驗,在江南水鄉再造一座“產業新城”!

可以說,“新西塘孔雀城”之於嘉善,就像十多年前“綠地21城”之於花橋一樣,給嘉善樓市帶來的變化可以用“開天辟地”來形容!

▼滬嘉杭G60科創走廊重點項目——嘉善上海人才創業園已落戶孔雀城

當然,孔雀城本身也在“產城一體化”中受益匪淺,房價從3年前首開均價5000多+元/平米,漲到了現在十四期禦峰精裝修房均價16000元/平米的新高度,3年翻了3倍!

▼12平方公里孔雀城有多大?相當於2011年之前的上海市黃浦區(老黃浦+老南市)面積

在孔雀城大盤效應的帶動下,嘉善整體二手房成交均價,2年來也從2016年4月的6815元/平米攀升到了2018年3月的13178元/平米,幾近翻了2番!

3、得益於昆山從嚴限購後的“此消彼長”

長期以來,尤其是2015年新西塘孔雀城面世之前,嘉善並不是上海人環滬置業的首選區域。

上海人首選是昆山、次選是太倉,為什麽不是嘉善,這是為什麽呢?原因很簡單:

?首先是距離感

昆山主城區距離上海49公里。而昆山距離上海最近的花橋國際商務區到人民廣場僅29公里,以至於上海的郊環線G1501都有一段越界借道花橋境內了。上海軌交11號線開通至花橋已有5年,昆滬城市建成區已連成一片,國道公路跨省收費也早已取消,“同城效應”在這裡早已不分彼此。

反觀嘉善,距上海人民廣場82公里,相當於到蘇州市區的距離。滬杭方向上海城市建成區目前到松江南站,與嘉善的城市建成區相距40公里以上,即使是從滬浙邊界的楓涇中心鎮到嘉善城區也隔開10多公里。所以,在新西塘孔雀城出現之前,不要說嘉善了,即使是金山的朱涇、楓涇,都幾乎是清一色的本地客市場,鮮少有上海市區客。

?其次是產業支撐

昆山常年蟬聯中國經濟百強縣首位,素有“小台北”、“世界工廠”之稱,上海與昆山交界的安亭,也是已有30年歷史的上海國際汽車城,每年定期舉辦國際頂級的F1賽事。所以即使昆山房價近年來漲幅很猛,相對上海嘉定還是有2-3倍的價差。

反觀嘉善,雖也地處富庶的魚米之鄉,但與之毗鄰的金山北部、青浦西部是黃浦江上游水源保護地,是傳統的農業板塊。因此,嘉善至今還維持“縣”的建制,其在2017年全國百強縣市排名中僅位列第28名,在浙江省內也僅排行第9,在嘉興市內,也僅比“老末”海鹽靠前,排名第4。

?再次是價格

長期以來,嘉善與他的上海鄰居金山,因為房價基數都很低,價差並不明顯。即使是現在,嘉善城區新房房價12500-18000元/平米之間,而比之離上海市區近10公里的上海金山楓涇新房房價也才13000-19000元/平米之間,兩者幾乎看不到什麽價差。這與昆山花橋新房均價23000元/平米VS上海嘉定安亭新房均價35000元/平米相比,顯然,嘉善對於周邊縣區是沒有任何“虹吸”效應可言的。

?最後是品牌開發商效應

昆山花橋樓市之所以有今天的繁榮局面,250萬方的超級大盤綠地21城十多年來的耕耘功不可沒。而嘉善在2015年“造城項目”新西塘孔雀城面世之前,鮮少有全國排名前二十的開發商進駐過,因此很難吸引到本地以外購房者的目光。

若不是2017年上半年,昆山市從嚴執行非戶籍人士買房需繳1年社保且不得補繳,直接導致其新房成交量下滑90%的“休克型療法”,而昆山從嚴限購的同期,“北雄安、南嘉興”的蓬頭正好起來,此消彼長,促成了2017年嘉善的“爆熱”!

2

溢價亂象

政府限價9000,

是如何賣到14000的?

筆者曾於2017年5月28日,帶過一位上海的朋友,去購買過新西塘孔雀城。當時孔雀城在推的是半島躍府。實際成交價14000元/平米,但當時政府限價9000元/平米,也就是說寫進網簽合約的只是9000元/平米。超出的5000元/平米溢價部分,只能以裝修費、車位費等方式,一次性付款給開發商(實質是替開發商分銷這個百萬方大盤的6-7家行銷代理商)。

我們以當時半島躍府最小戶型87平米計算,總價121.8萬的房子,網簽價其實只有78.3萬元,溢價總額高達43.5萬元。這43.5萬元既不能申請貸款,也不提供任何購房發票(僅一紙收據,證明你已經付訖了)。按照網簽價(翡嘉善戶籍人士購房)最低4成首付,最終買這套房子的實際首付達到了74.82萬元(相當於首付61.4%),貸款只能貸46.98萬元。

儘管賣方要求如此苛刻,但當時在“北雄安、南嘉興”的打雞血式刺激下,幾乎沒有人對此表示異議,一種“耽擱一秒鐘,就好像損失幾個億”的壓迫感,讓在場的很多人頭腦都變得特簡單,就是一個意念“買買買”!

時隔10個月,2018年3月23日,筆者再一次探訪了新西塘孔雀城。如今,孔雀城已經開到了十四期禦峰,到訪當天售樓員報價17000-18000元/平米(3月24日開盤公布均價16000元/平米),帶2500-3000元/平米的裝修,這個價格還要求全款或全款分期付(不接受貸款)。

位置稍微偏一點的孔雀城悅瓏灣(毛坯房),打出了全款付12500元/平米的特價,要申請貸款的,則按14000元/平米的均價執行。

當筆者問到網簽價多少?有沒有溢價?售樓員很隱諱的說,溢價大概是悅瓏灣1樓、2樓溢價8萬元/套,3樓以上13萬元/套,我讓他幫我把網簽價多少、溢價多少、首付多少寫在我看中的一套房型圖上,顯然他們是已經被“上方”洗過腦了,再沒有去年5月那麽豪邁奔放,只在房型圖上寫了“1200000-13萬”的字樣。

意即一套孔雀城悅瓏灣80平米的戶型,總價約120萬元,溢價13萬,網簽價107萬元,按照網簽價(翡嘉善戶籍人士購房)最低4成首付,最終買這套房子的實際首付應該是55.8萬元(相當於首付46.5%),貸款可以貸到74.2萬元。

▼兩相比較:

數據勝於雄辯,你說新西塘孔雀城這10個月來是漲了還是跌了?

撇開半島躍府與悅瓏灣這兩個批次的產品在地理位置和產品上或許有微小的差異,但是傻瓜都能看出來,孔雀城目前至少已經是滯漲了!而且付款條件好的,就能享受到比較大幅度的優惠了!

3

大盤之殤

23分鐘到上海虹橋不假,

但不代表到你家就是23分鐘!

放眼上海周邊,高鐵20多分鐘能到的,只有嘉善南和昆山南2站,昆山南站周邊新房目前是19000-25000元/㎡,而嘉善南站周邊目前是12500-19000元/㎡,儘管差價在逐步縮小,但是對於捉襟見肘的剛需購房者而言,嘉善還是有其性價比優勢在的。更何況,高燒褪去以後的嘉善供應充足,隨到隨買!不像“環杭大熱門”海寧那麽緊張,也不必像昆山那樣去花個幾萬元錢“破限購”。

▼嘉善—上海上下班通勤時刻表

嘉善每天從5:56-21:21,有40多對高鐵或普速列車往返於嘉善南站—上海虹橋、嘉善—上海南站之間,票價12.5-29.5元之間,具備白天在上海上班,晚上回嘉善居住的通勤能力,且通勤時間恐怕要比住在松江、嘉定、南匯、昆山花橋等區域搭地鐵去上海市中心上班還要快一些。

但是,必須指出的是,這23分鐘僅僅是在高鐵列車上的時間,還未算上要“提前進高鐵站排隊安檢”+“提前5分鐘停止檢票”的時間。每天要像考勤打卡機一樣的記得上12306 APP上買票,春運時熱門車次買不到等,也是高鐵有別於地鐵的煩惱之處。

當然,更重要的是,到了嘉善南站,也不是馬上就到家門口了!

高鐵站出來,單是到位於新西塘水街的孔雀城售樓處就有2.2公里,到目前在售的孔雀城悅瓏灣工地現場遠達5.6公里,從高鐵站計程車過去都要15分鐘。

▼新西塘水街的效果圖和實景圖

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所以,不要因置身於“新西塘水街”感覺像烏鎮,或者說是北京頤和園的蘇州街而竊喜,其實它跟你買的孔雀城悅瓏灣,沒有半毛錢關係!這就好比“新西塘水街”在上海陸家嘴,而你家住在靜安寺,這段距離,坐地鐵都還要4個站呢!

4

接滬VS融杭

嘉善空手“接滬”,只是環滬一顆“衛星城”

海寧實質“融杭”,漸成杭州東擴“主戰場”

嘉善接滬,上海除了放權“021”區號給整個嘉興用,好像也沒給出什麽實質性的“奶酪”來!(這年頭,恐怕也沒多少人安裝電話了吧!)

至於公積金、醫保等的對接,基本上都是嘉興單方面在接受上海,沒聽說嘉興人可享受上海醫保,或者說上海允許嘉興人拿著嘉興公積金買上海房子的。

我們看到:嘉善、平湖的開發商和房地產中介,幾乎無一例外的拿著上海軌交9號線進嘉善,22號線(金山鐵路)通乍浦、平湖,在欺騙不知真相的購房者。

事實上,所謂上海軌交9號線進嘉善,是2000年版的《上海2020年城市總體規劃》曾經規劃過R4線(暨上海軌交9號線),在上海的起點站為金山楓涇(與嘉善交界處);而所謂22號線,也是2012年金山鐵路開通前的提法,自金山鐵路開通後,上海官方從未命名過金山鐵路就是上海軌交22號線。而新的2018年版《上海2035年城市總體規劃》中,22號線明確給了規劃中“南翔火車站-吳淞口郵輪港”的全新軌交線路。

在2018年版《上海2035年城市總體規劃》中,不要說嘉善、平湖沒有對接上海市區的軌交線路了,就連上海市金山區全境,都沒有一條數字番號的軌道交通接入。

連上海金山都是坐高鐵動車進城,進上海必經金山的嘉善、平湖,哪來上海地鐵的對接啊!

為什麽上海地鐵能進昆山,卻不能連嘉善?

前述已經講過,從上海軌交9號線的盡頭站松江南站與嘉善之間有著40公里的“城市割裂帶”存在,未來這40公里上海境內的生態涵養帶,也不可能開發成城市建成區,因此沒有通過城市地鐵連起來的必要性!

反觀海寧“融杭”,卻實實在在的爭取到了已經開建的由杭州地鐵統一運營的“地鐵製式”的杭州-海寧城際鐵路12個站點自西向東覆蓋海寧全境海寧的城市建成區,向西和向南,已經與杭州余杭區府(臨平副中心)、江乾區的杭州經開區(下沙副中心)連為一體。

由於海寧的經濟底子和城市配套,並不比相鄰的杭州臨平副中心差多少,甚至優於錢塘江對岸的隸屬蕭山區的大江東新城。所以,海寧成為事實上的“下沙2.0”、杭州編外區,已是不爭的事實!而整條杭海城際鐵路,實際上就是杭州地鐵9號線(現狀為1號線臨平支線)的東延伸段,海寧沿線各鎮各站,未來將夯實杭州“東擴”一步一個腳印的城鎮組團,成為杭州剛需人口外溢的導入大區。

▼與嘉善-上海之間寬達40公里的割裂帶不同,海寧-杭州之間的城市建成區已經連為一體。

因此,筆者認為,嘉善VS海寧:

一個是以高鐵嘉善南站為圓心的點,在環上海的第一圈層,再崛起一座12平方公里的“新西塘孔雀城”,成為與太倉城區、昆山花橋、吳江汾湖、平湖新埭一樣的,以疏解、承接上海人口和產業外溢的“眾星拱月”的衛星城裡的一個

另一個則是以整條45公里長的杭海城際鐵路為主軸的線,700平方公里的海寧市與錢塘江對岸428平方公里的蕭山大江東新城交相輝映,整個杭州城,實質性地向東擴展一百裡,一直推升到錢塘江匯入杭州灣的喇叭口(位置有木有類似珠江口的廣州南沙新區),而海寧與大江東新城的面積相加,又正好相當於上海浦東新區,未來這裡大概率會發展成為杭州版的“浦東新區”,成為整個環杭州灣大灣區的“龍頭”區域!

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