閩系房企激烈爭奪福建樓市 廈門福州成焦點

經歷了2016年的跌宕起伏和2017年的業績飄紅之後，房企又步入了形勢莫測的2018年。當業內熱議“用規模穿越周期”的同時，《每日經濟新聞》記者注意到，一向被視為“跑步前進”布局全國的閩系房企，在大舉“向外”的同時，也正加大馬力布局福建本土，包括轄區內不少三四線城市。

那麽，進入新的房地產發展階段，閩系房企是否能夠通過“更固本、更垂直”來穿越周期?閩系房企的“大本營之戰”又將呈現怎樣的格局?

布局全國不忘“固本”

在“八山一水一分田”的福建，連綿的山丘擠壓了當地人的生存太空，在海上搏生活便成就了閩商拚搏的精神，而這份精神也完整地浸入了閩系房企的基因裡。就如同正榮董事長所言：“往前衝，大不了重新來!”

“對於閩系房企而言，2倍乃至8～9倍以上的負債率似乎司空見慣，高地價方式拿地爭議較多，但其高周轉也很突出，拿地後5～8個月即可實現銷售，1～2個月內去化一半以上，不可否認，這些能力幫閩系房企快速形成了規模優勢。”安居客首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，閩系房企靠高負債、高周轉、高地價逐漸建立了行業影響力。

在規模的訴求下，閩系房企快速擴展全國。目前，大量閩系房企已將總部遷至上海，除早年的世茂和旭輝外，陽光城2012年遷總部到上海，融信集團和禹洲集團則在2016年把總部搬到了上海;2017年伊始，中駿集團的總部也入駐上海。

中信證券研究指出，閩系房企抓住兩輪地產暖周期的機遇高價拿地，並由此走出福建布局全國。不過，細心人或會發現，在布局全國的同時，不少閩系房企不但沒有放棄大本營，相反在加碼大福建的布局。

億翰智庫數據顯示，2017年福建房企銷售榜上，世茂房地產以251億元位居TOP1，TOP2、TOP3則分別被碧桂園和陽光城摘得。福建區域TOP10中，閩系房企佔據9席，累計銷售金額1449億元，佔據大福建1/3的市場。

作為最早的一批閩系房企，世茂持續深耕福州、廈門、泉州三個核心城市，通過優化投資、更新產品、良性運營，已研發發布“璀璨系”和“國風系”兩大產品系，早已在福建實現住宅、商業、辦公等多種業態全面布局。

而福晟集團2017年在福建區域的銷售金額達173億元，佔福晟總銷售額的41%。其銷售金額來自於福建近30個項目，分布在福州、漳州、閩侯、寧德、三明等城市。

億翰智庫指出，福晟80%以上為收並購項目、20%以下為招拍掛項目。福晟自2015年9月開始成立專職投資“飛虎隊”，兩年內全國十多個城市簽下70余個項目，總貨值近6500億元。簽約項目總佔地1680萬平方米，建築面積3800萬平方米，其中80%位於一二線城市。同時在福建區域，福晟也一直高歌猛進。2018年，福晟有望成為福建區域前三甲，甚至登頂TOP1，實現業績大爆發。

激烈爭奪“大本營”

對於閩系房企而言，福建是大本營，也是核心戰場。因而在2018年行業轉變的這一年，加速洗牌、產品提升、戰略更新……大福建的房地產市場競爭將異常激烈。

克而瑞福建總經理方明告訴《每日經濟新聞》記者，每家福建房企戰略雖不一樣，但大部分房企都採用“多點布局”，除了廈門和福州兩個核心城市外，泉州、莆田，包括環福州、環廈門城市，福州、廈門核心區的市場佔有率也是很關鍵的。這些主要房企一般都是布局到六七個城市以上。

的確，福州和廈門作為兩個核心主戰場，一直是閩系房企爭奪的焦點。但2017年，政策使福建戰場格局大變，核心城市受控嚴重，外圍縣市發力明顯，而較多房企的布局也出現了明顯變化，通盤考慮成為企業保持規模和佔有率的關鍵，這也是產生分化的地方。

“外來房企幾乎打不進福建。”資深地產人士薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，外來房企土地獲取難度大，像碧桂園、恆大等基本都是在外圍三四線城市拿地，核心城市都很難拿到項目。相對而言保利還好一點，而保利是因為之前有些土地儲備的緣故，但就目前情況來看競爭優勢也不明顯。

值得注意的是，有些閩系房企發展路徑已出現分化。如泰禾集團，目前已不太重規模，更多是做標杆產品和溢價。很典型是泰禾的“院子”，基本上是拿一個項目就做一個精品，而不是單純追求數量和規模。再如旭輝集團，早在2007年就開始全國化布局，接連在北京、上海、合肥、重慶、杭州、蘇州等地拿地，進軍青島、大連、成都、西安、鄭州，戰略性進駐環滬都市圈層，並進入香港。而近年來旭輝幾乎未在福建落子。

此外，該人士還表示，一些廈門國企建發、國貿等已明顯呈現出掉隊的態勢，主要原因是因為這些企業局限於廈門，在福建整個布局比較弱，不像很多企業遍地開花，而國企因內部的諸多限制，導致其拿地缺乏靈活性。而在一手市場，這些國企又不敢拿高溢價的地，所以在這波發展中，廈門國企掉隊了。

從2017年開始，整個閩系房企也有改變的地方。首先，閩系房企包容性更強了，與企業合作開發現象明顯增多，如聯合拿地、合作開發等;其次，閩系房企學習成長性比較強，越來越看中產品研發、品牌維護、客戶關係等;第三，相比於2016年的激進高杠杆，2017年這些企業不僅僅追求規模，在控風險的同時保證企業有效發展，2015~2016年拚命做規模和流量，風險和可控度沒那麽高，在不好的市場環境下，這些房企反而懂得如何控制風險。