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這是秦朔朋友圈的第2747篇原創首發文章
萬科在杭州有過幾次不太愉快的經歷，都和降價有關。第一次是2008年9月3日，萬科杭州四建案226套小戶型房源以最低“7.5折”集中上市，售樓處被砸，萬科因為降價被罰四千萬，王石後多次說，當時很多房企結盟，要抵製萬科。第二次是2014年2月19日，杭州萬科某建案宣布降價，均價從17200元/平方米降到了13800元/平方米，因為房子還未交付就貶值四五十萬，憤怒的業主第二天又砸了萬科的售樓處。
這些典故在杭州地產圈每每被談及時，除了大環境，大多會解釋一句：杭州賣地的熱情，一直就高漲。萬科降價，與杭州集中賣地有莫大的關係。
最近三年，杭州的土地出讓金收入一直雄踞全國各大城市榜首：
2016年拿下1593.9億元，比2015年的630.5億元，環比上漲152.8%。
2017年全國土地收入超過2000億元的城市只有北京與杭州。
2018年拿下2443億元，遠超排名第二和第三的上海（1909億元）和北京（1683億元）。
而就在剛剛過去的2019年上半年，杭州也是一鼓作氣，出讓土地數量達到了148宗，收獲1422.6億元，總量仍然領先全國，畢竟第二名的武漢也才948.9億元。
回到萬科第二次被砸盤的2014年，除了地產寒冬尚未見底，一個原因是杭州在2010-2013年瘋狂賣地，2013年更是創下1326.9億元記錄，大量竣工建案入市。當然，2013年瘋狂的也不止杭州，北京上海深圳都瘋的不行，其中位居榜首的上海在2013年賣地收入近2262億元，日均近6.2億，為全國最高，也是全國第一個土地出讓收入超2000億元的城市，而2012年上海賣地收入才991億元。
2013年瘋狂賣地後，杭州樓市陷入了滯漲狀態，房價下跌，房企也不敢再冒進拿地了，2014年杭州土地出讓金驟減，不過很快杭州又迎來了G20峰會和全國樓市轉暖的雙重利好，像融創這樣2011年左右才進入杭州的激進開發商，剛進入就遇到杭州樓市的冰點，趁著暖空氣來臨趕緊跑馬圈地。
這才有了後面從2016年開始，開發商與政府一拍即合的土拍大潮。
靠著土地出讓金的不斷激增，杭州這幾年著實過上了舒適的日子。特別是在“後峰會，前亞運”的當下，房價還在蹭蹭蹭往上漲，政府也不必為賣不了地煩惱。如果再對比這兩年杭州的土地出讓金與一般公共預算收入，就會發現杭州對賣地的執著了。
官方數據顯示，2018年杭州一般公共預算收入為1825億元，土地出讓金與一般公共預算收入的比值達到133%，2019年全市一般公共預算收入預期1962億元，僅上半年就錄得土地出讓金1422億。雖然土地出讓金與一般公共預算收入並不是從屬關係，但我們也能管窺杭州對土地財政的依賴程度。
但在國家當前嚴控房價的關口，杭州的這種“舒適”又顯得比較尷尬。5月份，因為新房和二手房漲幅過快，包括佛山、蘇州、大連、南寧在內的10個城市被住建部點名。
業內普遍認為，中央監管與指導和地方實施調控措施，是此輪調控的最大亮點。以蘇州為例，在住建部點名之後，地方政府很快祭出調控的兩連殺。5月11日，蘇州市人民政府發布《市政府關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，宣布在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。同時還對土地出讓報價規則進行調整，將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。5月16日，蘇州再出新政，將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年，這意味著在九年義務教育階段只允許使用一次學區資源，即使子女讀完小學、學區也不允許通過房屋買賣的方式轉給別人。
杭州雖然不在住建部的點名警示名單之中，但它也惴惴不安啊，因為今年上半年，杭州賣地的速度和數量，實在是太搶眼了。
於是在杭州地產圈，一直流傳著政府要加碼調控的傳言。當6月29日，杭州再掛出市區9宗地塊發布掛牌公告時，靴子終於落地，這9宗分別位於杭州主城區、余杭、蕭山、錢塘新區等標的，無一例外都加上了限定毛坯銷售均價、毛坯銷售最高單價及裝修價格進行明確約定。其中裝修價格最低的3000元/㎡，最高的6000元/㎡，裝修價都已經趕上了很多三四線城市的房價。
不過，這次掛牌的9宗地塊起始總價合計達226億元以上，以目前房企搶灘杭州的氣勢，溢價成交幾乎是板上釘釘。
在杭州市場，開發商們拿地都非常激進，因為杭州市場幾乎集中了中國當下最強勢的地產商集群，既有保利、華潤、中海這樣的金牌央企，也有恆大、萬科、碧桂園、融創這樣的過江龍，綠城、濱江這樣的地頭蛇，以及融信、陽光城、寶龍這樣的閩系“外來大鱷”。
當然，杭州的業主也被成為最難搞定的群體之一，畢竟在中國被一遍一遍寫出來的砸盤行動，杭州就出現了兩次。
但無論客戶再怎麽難搞定，有實力、有抱負的開發商都不肯放過杭州這塊肥肉。杭州這幾年地王頻出，若以地價計算保本房價，很多地塊已遠超當前板塊在售建案的備案價。比如3月20日，佳兆業以16476元/㎡、自持6%的高價從20多家競拍企業中拿下閑林商住地，若加上建安費用，樓面成本價已經高於地塊隔壁的東海閑湖城，後者高層新房備案價不到2萬元/㎡。
如果我們再往前看，就能看出開發商們在杭州市場的賭徒心態。比如2016年5月27日，央企信達以總價123.18億元競得杭州濱江區奧體單元地塊，樓面價21576元/㎡，溢價率96%。這一價格刷新了杭州八區地塊總價紀錄，成為杭州史上第一宗百億地塊，一時引發市場驚呼。
這裡還有一個小插曲。奧體地塊競拍時，包括旭輝、綠城、綠地地鐵聯合體、招商新城聯合體、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、濱江平安聯合體、保利、萬科信達聯合體、融創、龍湖、碧桂園、華潤、融信共計17家房企輪番出價，最後萬科信達聯合體勝出，但由於在土地競價階段是由信達一方報價，項目拿下之後，萬科卻嫌成交價太高，超出了萬科獲得的授權價（據說萬科的授權價是110億），所以萬科宣布退出合作，並且要求員工刪除在朋友圈發布的喜報。萬科退出後眾多房企拋來橄欖枝，最後信達與融創、濱江聯姻，信達佔50%，融創地產佔40%，濱江佔10%，三家聯合開發。如今奧體地塊房價已經過四萬了，不知道萬科當初的決策者有沒有哭暈在廁所。
杭州地產圈的朋友曾私下評論，在杭州拿地，像萬科這樣錯過奧體項目的高管，放在閩系房企中是要卷鋪蓋走人的。閩系房企靠激進拿地，如今在杭州甚至壓過江龍、地頭蛇一頭。比如2016年9月20日，在蕭政儲出（2016）25號新街單元D-01地塊的競拍上，陽光城硬是將溢價率飆到了325.31%，杭州市國土資源局不得不在一周後頒布土地新政，“加大土地供應調整競價方式”。
所以很多人就在網上問，杭州土拍限價，真的能給被推波助瀾的樓市降溫嗎?
我說好難。
政府希望通過“限房價、競地價”讓土地市場回歸理性的初心是好的，邏輯推理也不見得就錯，比如說因為限價把未來漲價的通道堵死了，天花板已經看見，開發商要賺錢就只能回歸理性。事實上，此次杭州限價的9宗地，限價也與周邊在售二手房或新房價格基本持平。
這裡面就有幾個前提條件，比如杭州土拍限價的政策能夠一直執行，調控不放鬆；杭州未來去化周期能迅速提升，扭轉“樓市打新”的奇葩現象；還有保證開發商不劍走偏鋒，走野路子，等等。
我們一個個來看。
“限房價、競地價”並非杭州首創，從2010北京首先進行“限房價、競地價”土地出讓模式試點以來，天津、昆明，浙江省內的湖州、麗水也曾試水但無一例外，都很快無疾而終，究其根本原因，仍是因為地產行業周期性明顯，又容易受行政、金融等多重因素影響，往往單一政策頒布效果有限。
另一方面，地方政府對土地財政的高度依賴，也決定著政策的走向。杭州今年上半年雖然拿下1400多億的出讓金，但與其全年目標至少還有一千億的距離，如果政府限價的邏輯是我先把所有的收益都拿走，至於開發商能不能賺錢完全不在政策的考慮範圍之內，那可能會出現更多意想不到的問題，要麽開發商只看地段不問價格，及時即使暫時“麵粉比麵包貴”，也將趨之若鶩；要麽開發商為了賺錢不擇手段，很可能在限價的高壓下偷工減料，或者在賣車位的時候狠狠加價，或者所謂的精裝修價格虛高。總之，最後限價的成本依然是購房者承擔。
其實，杭州接下來土拍的走向至少還要考慮兩個因素。一個是杭州市場的去化周期，易居研究院發布的5月份全國百城住宅庫存數據顯示，杭州的庫存去化周期僅為2.4個月，位居百城的倒數第二位，僅略高於鄭州。
根據自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規則有明確的“庫存五分法”區間劃分，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水準；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。杭州屬於需要顯著增加並加快供地的城市。
去化周期短，即意味著杭州未來房價還有上漲的空間，筆者一直認為，樓市買的是對這個城市未來的預期，如果預期為正，那自然逐利而來者眾了。
另一個需要考慮的因素，則是限價之後，開發商的融資能力說白了，如果天價拿地，其實要的是以空間換時間，考驗的是房企的融資能力，就看誰能耗得起。根據國際投行高盛數據顯示，2018年銷售前十的房企綜合資金成本是5.4%，顯著低於11-30名的6.3%，和31-50名的6.8%，萬科、保利、中海等央企、國企背景的房企利率甚至低於5%，所以未來在杭州這樣的市場，可能玩家都是頭部企業或者擁有國資背景的房企。
面對國家的強力調控，杭州不得不“斷臂求生”，祭出大招；但面對市場，限價更像是作繭自縛。如果非要對杭州土拍新政下一個結論，那可能是象徵意義大於實際影響。我們不妨看看，從2019年6月29日開始，杭州的這次土拍新政能持續多久。
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