上升的地價和橫盤的房價 業內人稱開發商利潤有雪崩風險

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 田國寶6月27日，北京三幅土地拍出120億元，其中電建和華潤聯合體以73.4億元斬獲石景山古城不限價地塊，該幅土地規劃面積21.41萬平方米，樓面價達到了5.5萬元/平方米，目前周邊二手房成交價格普遍在6萬元/平方米以下。

不僅僅是北京土地市場，同一天武漢土地市場累計拍出11宗土地，土地成交價達到93.5億元；近期深圳5幅宅地一日吸金更是達到了224億元。土地市場火熱還傳遞到重慶、杭州、天津、鄭州、合肥、珠海、紹興、東莞、佛山等多數二三線城市。

參與搶地的企業中，既有保利、龍湖、華潤等第一梯隊的企業。6月27日，保利以41億元獲得廣州白雲地塊、以53億元競得合肥2宗土地；中海30億元摘取合肥濱湖地塊；武漢單日土地吸金93.5億元。

保利和華潤甚至還將拿地觸角伸向深圳對岸的香港，上周五，兩家企業組建的財團以129億港元拿地香港啟德宅地。

但參與搶地的更多是千億及衝擊千億的第二梯隊、第三梯隊房企。6月27日，首開和富力聯合以41億元價格拿下北京順義高麗營地塊；此前，升龍以164億元簽下廣州最大舊改項目；龍光拿下珠海三個舊村改造項目。

在奧陸資本總裁蔡金強看來，土地市場火熱背後是房企融資的松動，今年以來，由於海外融資成本相對下降，一季度房企海外融資規模達到700-800億美元，一般情況下，海外融資在房企融資佔比在兩三成左右。

不過，蔡金強也提醒房企，目前全球經濟混亂格局下產生匯率和流動性風險，對國內房企會產生較大的影響。蔡金強是在6月26日舉辦的2019年中國上市房企百強峰會上發出的警告。

蔡金強表示，年內美國會有兩次降息，進而引發歐洲、澳洲和印度等國家降息，屆時將對人民幣形成較大的壓力。從海外獲得大量融資的房企，“上半年大家都借的很歡，現在應該要警惕這個風險。”

蔡金強通過切身谘詢很多地產商了解到，很多從海外融回來的美元債並沒有有效的花出去，“本來在一季度很多人拿回這個錢是準備大乾一場，可是很不幸，因為地價上漲太快，這些錢回來後，很多還沒有用出去。”

由於土地價格偏高、銷售終端實施價格限制，如果不能獲取有效的土地，未來將對房企利潤產生極大的壓力。“在4月份以前拿的地在今年還能搶開工，還能推出來賣，造成一個正現金回流。”蔡金強表示。

在他看來，目前價格相對較高的土地市場蘊含的最大風險時利潤率可能在兩三年後會雪崩，“看銷售的同時，還要看利潤率是不是守得住，像今年這種銷售的利潤率，估計很多只有五六個百分點，而且這些地還是前一兩年拿的，如果今年拿的地，我估計沒有什麽利潤。”