低基數高彈性，佳兆業物業是一支被低估的票？

一個多月前，佳兆業物業(02168)被稱為物業行業最低估的股票，但是智通財經APP注意到，在物業股跟隨大盤遭遇殺估值期間，佳兆業物業卻在估值持續修複。

看好佳兆業物業的投資者，其邏輯很簡單：2018年扣除了一次性上市費等開支後,其核心盈利實際是1.05億人民幣(部門下同)，根據wind的數據，目前在港上市的主要物業股靜態PE介於20-40倍之間，取中間值平均30倍PE，預計佳兆業物業的合理市值應該達到30億。

智通財經APP認為，物業股按30倍算沒有問題，但是萬一市場不好殺估值，怎辦?這就不得不進一步探討佳兆業物業的安全邊際。

低基數高彈性

對於不太看好佳兆業物業的投資者，其主要糾結母公司佳兆業集團(01638)過去幾年的低增速增長，但是買股票都是買未來而不是買過去，從年初以來披露的數據來看，佳兆業集團今年的銷售增速良好。

數據顯示，2019年1-4月佳兆業合約銷售額同比增長68.9%，權益銷售同比增長74%，為地產前30強權益銷售增速第一名，此外，佳兆業權益銷售佔比更是高達91%。

由此看來，今年以來佳兆業銷售增速明顯提速，這也意味著佳兆業物業在管面積也將提速，或將趕上雅生活(03319)、永升生活服務(01995)、中海物業(02669)此前的增速。

對比差不多同規模的奧園健康、永升生活服務，其目前市值分別為佳兆業物業的2倍、3.36倍，而其母企近幾個月銷售增速明顯趕不上佳兆業。

據悉，佳兆業集團2019年的合約銷售目標為875億元，2019年整體可售資源約1580億元，推盤時間將主要集中在三季度及四季度。

截至2018年12月31日，佳兆業物業的合約建築面積為3219萬平米，在管建築面積為2686.9萬平米，近3年的複合增長率分別為13.71%和13.59%。雖然從目前佳兆業物業的在管面積增速來看，處於同業較低水準，但低基數也是佳兆業物業彈性大的主要一個優勢。

據估算，除了新獲得的790萬平米在管面積，再加上佳兆業今年約400萬平方米供給，第三方的拓展又有200-300萬平方米或以上，佳兆業今年業績彈性很大。

充足子彈持續夯實多元化管理

眾所周知，物管行業集中度正加速向頭部企業靠攏。基於此，佳兆業物業明確表示，未來將通過盤點各區域現有項目資源及分析市場狀況，戰略性選擇拓展重點區域及業態布局，以大戰略合作、收並購及招投標等方式繼續擴張規模。

如4月12日，佳兆業物業宣布擬以3658萬元收購嘉興大樹物業管理有限公司60%股權，獲得接近790萬平方米管理面積，此次收購將進一步拓展公司於長三角地區的物業管理組合以及提升市場影響力及競爭力。

截至2018年底，佳兆業物業在手現金高達7.08億，無有息負債，並且高於總負債5.48億。

從行業前景來看，物管行業集中化程度還較低，且機構目前一致認為物業服務行業在未來3-5年仍然處於快速發展時期，因此，手握充足現金的佳兆業物業在收並購方面享有優勢充足將持續支持規模擴張。

據國泰君安最新研報估算，根據2016-2018年房地產開發企業銷售建案房屋面積，估算到2020年管理面積可增加約44億平方米達到290億平方米，市場規模可達到1.5兆元。

值得一提的是，佳兆業物業在管項目除了住宅，還包括商用物業、辦公大樓、表演場地和體育館、政府建築物、公共設施及工業園，如通過對比2018年和2017年的在管項目能發現，2018年佳兆業物業在非住宅類物業上的擴張是快於住宅社區的。

多元化的物業管理，一來顯示公司市場影響力和市場佔有份額的擴大，二來意味著公司抗風險能力較強，可以分散收益來源，培育新的利潤增長點。

值得一提的是，憑借著物業管理專業知識，佳兆業物業2018年交付前及顧問服務收入大幅增長，該部分收益約由2017年的2.96億上升至3.56億，佔比由20.2%攀升至39.7%。

防禦板塊中的低估股

其實，對於去年有打新物業股的投資者而言，不管是佳兆業物業，還是新城悅、永升生活，小賺就跑了的投資質而言，如今看其後市漲幅，似乎都錯過了好幾個億，說到底，還是對行業沒有深研。

據wind數據統計，預計佳兆業物業2019-2020年淨利潤複合增長率為81%，對應2019、2020年PE分別為10.2倍、6.9倍，而雅生活、中海物業未來兩年的淨利潤複合增長率分別只有27%、26%。

因而，此時的佳兆業物業不僅具備物業股輕資產、非周期、抗通脹、現金流穩健等特點，未來兩年業績也具備高彈性，目前估值怎麽看都較同業更具吸引力。