時代財經APP記者 黃昱
佳兆業集團（HK1638）將迎來其在資本市場的第六家上市平台--佳兆業物業集團。
6月25日，佳兆業物業集團正式向港交所遞交主機板上市申請。申請檔案顯示，佳兆業物業主要有四大業務，分別為物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務及智能解決方案服務。
若佳兆業物業成功上市，佳兆業集團將擁有佳兆業物業不少於50%的權益。佳兆業集團認為，將佳兆業物業分拆出去獨立在港交所上市，可為佳兆業集團及整體股東創造更高的價值。
事實上，除了佳兆業集團自身在香港上市外，其在A股市場擁有明家聯合、ST生化兩個上市平台，還有一家在香港上市的佳兆業健康集團（原美加醫學），以及在美國上市的南太地產。
業內普遍認為，佳兆業物業成功上市後，不僅有利於公司物業管理業務進一步做大做強，也將拓展公司的融資管道。
分拆物業上市
隨著中國的房地產市場慢慢進入存量時代，物業公司板塊受到越來越多房企的重視。到目前為止，已經有9家物業公司在A股或者港股上市，這當中包括南都物業、彩生活、碧桂園服務、中海物業、綠城服務等。
和大多數同行一樣，佳兆業物業也選擇在政策更為寬鬆的香港上市。目前，佳兆業集團擁有有佳兆業物業98.6%的股份，待佳兆業物業上市後，集團所持有的權益也不會少於50%，保持對佳兆業物業的絕對控制權。
佳兆業物業成立於1999年，服務業態涵蓋住宅、商業、辦公大樓、旅遊、大型場館等。截至2017年底，佳兆業物業的物業管理服務覆蓋中國12個省、市和自治區的36個城市，總在管建築面積為2400萬平米，管理119個物業。
從物業分布區域來看，佳兆業物業的大部分業務主要集中在粵港澳大灣區，2015年、2016年及2017年底，位於大灣區的在管建築面積分別佔總在管物業建築面積約42.5%、42.6%及42.1%，同時，來自粵港澳大灣區所得的物業管理服務收益分別佔總物業管理服務收益約74.9%、69.9%及66.2%。
佳兆業物業方面表示：“雖然我們已進一步擴展至其他主要經濟區域如長三角地區及環渤海經濟圈，我們預期粵港澳大灣區未來仍將繼續佔我們運營的一大部分。”
據申請檔案，佳兆業物業掌管了所有由佳兆業集團開發的住宅項目，佔總在管建築面積的86.1%。截至2017年底，佳兆業集團的土地儲備約為2190萬平米，2017年新落成的建築面積約為430萬平米，這將為佳兆業物業後續的規模擴張提供豐富的項目儲備。
在集團公司的支持下，佳兆業物業近些年保持了穩定了增長，2015、2016年、2017年的總收益分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元，複合增長率為18.3%。其中，物業管理服務的逐年收益分別達1.86億元、2.09億元、2.68億元，分別佔總收益約38.9%、38.8%及40.1%。
佳兆業集團希望通過分拆使得佳兆業物業的品牌形象得到提升，能夠更有能力去吸引策略投資者的投資或與其組成策略性合作夥伴。佳兆業集團指出，分拆後佳兆業物業設有專屬管理團隊，集團和佳兆業物業都更能專注各自的業務發展、策略規劃及更有效地資源分配。
金地集團物業高級經理謝金龍對時代財經表示，隨著傳統住宅開發盈利太空的進一步收縮，不少房企都進入物業管理這一藍海。但同時這一行業的競爭也比較大，社區、商業類的物業面臨著很多競爭者，除了類似物業管理的供應商，還有零售類、體驗服務類等供應商，會被比較多的細分企業瓜分。
圖：佳兆業集團主席郭英成 來源：視覺中國
6大上市平台
相比內房股的低估值，物業股在香港資本市場一直備受歡迎，自2018年5月起，市場對中國物業管理行業的興趣與日俱增，錄得強勁的股價表現。平安證券分析認為，今年以來全國房地產調控的範圍及力度進一步加大，對房地產板塊的長期發展帶來潛在政策風險，而物業管理行業面臨的政策風險則較低。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，相比A股市場而言，在香港上市的政策更為寬鬆。在融資縮緊的背景下，在香港上市可以給企業帶來比較好的融資管道，幫助企業把規模和品牌做大做強。據佳兆業物業遞交的申請檔案顯示，截至2017年，佳兆業物業的收益在中國的物業管理服務公司中排名14，佔物業管理服務市場總收益約0.25%。
佳兆業集團指出，佳兆業物業分拆上市後將擁有獨立的集資平台，可以使其在無需依賴集團公司的情況下，直接接觸資本市場以進行股本及債務融資，為現有業務及未來擴充提供資金，從而有助於其加速拓展及改善運營與財務表現。
就財務表現而言，數據顯示，2017年佳兆業物業的毛利率為30.5%，截至2017年底，其總資產為11.9億元，總權益為3.1億元，總負債8.9億元，現金及現金等價物為1.1億，時代財經據此計算得出其淨負債率為251.6%。
去年3月，佳兆業集團得以複牌，但近一年來逐漸好轉的盈利並沒有改變公司前些年因財務危機而衍生的高負債狀況。數據顯示，2017年底佳兆業集團的淨負債率約為300%。
佳兆業董事會主席郭英成在2017年中期業績發布會也承認負債確實偏高，表示會認真控制和認真檢討。2017年度業績發布會上，他更是直言：“今年的巨集觀形勢、融資環境肯定比去年嚴峻，融資成本也應該會上升，佳兆業也在做一些長期的部署。”
入股上市公司正在成為佳兆業的常態。去年佳兆業集團一共收購了四家上市公司的股份，分別為美股上市公司南太地產17.7%的股份，A股上市公司明家聯合21.25%的股份、港股上市公司美加醫學（現名為佳兆業健康集團）41.24%的股份以及A股上市公司ST生化18.57%的股份。
南太地產為一家主營業務為產業地產的企業，截至6月25日收盤，南太地產的總市值為4.2億美元。另外兩家在A股上市的明家聯合和ST生化的主營業務分別為新科技和大健康，截至6月25日收盤，總市值分別為43.27億人民幣以及79.87億人民幣。而在香港上市的佳兆業健康集團的總市值為15億港元。
加上佳兆業集團自身在香港的上市平台以及計劃在香港上市的佳兆業物業，佳兆業集團未來將在資本市場擁有六個上市平台，主營業務範圍包括房地產開發、物業管理、新科技、大健康等。
佳兆業表示，收購及上市計劃完成後，不僅有利於佳兆業集團多元業務的發展，更會拓寬公司的融資管道。
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