主持人：各位媒體朋友，下午好，歡迎出席佳兆業控股有限公司2017年全年業績發布會。首先讓我介紹今天出席的管理層，他們分別是：
佳兆業主席兼執行董事郭英成先生；
高級顧問譚禮寧先生；
獨立非執行董事饒永先生；
行政總裁兼執行董事麥帆先生；
財務部總經理吳建新先生。
在首先會由麥總為大家介紹業務展望，之後吳總會帶大家一起回顧公司的財務表現，最後是問答環節。我現在把時間交給麥總，謝謝！
麥帆：尊敬的各位媒體朋友，現在由我為大家介紹佳兆業集團2017年營運回顧以及2018年的展望。
2017年的回顧會歸納為三大亮點：一是主營地產業務保持快速發展、二是深化大灣區市場布局、三是多元業務形成可持續競爭力。
2018年的展望也會概括為三大策略：一是做強做精房地產主業、二是完成大灣區全布局、三是發揮多元化優勢搶佔市場先機。下面我們逐一展開。
2017年的營運三大亮點，第一是主營業務保持快速發展。集團年初銷售目標是400億，去年11月我們又根據銷售情況調整10%，全年最終取得450億的銷售，完成年初目標的112%，創歷史新高。物業銷售確認收入較2016年也就是上一年度有近90%的增長，反映集團核心業務全面恢復且快速增長。
集團積極把握國家大灣區戰略帶來的歷史性機遇，加快布局大灣區市場。年內通過多元化管道補充土地儲備，截至去年年底，大灣區土地儲備按全域土地儲備達60%。大灣區舊改儲備佔全域舊改儲備達98%，舊改儲備的項目佔面積較2016年面積增長近1倍，達到了2400萬平方米。
集團前瞻性選擇國家政策支持且前景良好的新科技產業、大健康產業進行布局，增強自身綜合營運能力，為新形勢下可持續發展堅定堅實基礎。
主營業務。2017年集團主營地產業務持續保持快速增長，合約創歷史新高達到450億元，較2016年有50%的增幅，合約銷售面積約280萬平方米，均價每平方米達到16000元，合約銷售面積的均價同比增長超過20%。
確認收入方面，確認收入均價年增長55%，每平方米14000元，確認收入的面積增長20%，達到224萬平方米。由於同比的更多的一線和二線重點城市高毛利項目，所以我們的確認金額較去年有86%的增長，達到312億。
從合約銷售的分布來看，去年集團加快推出大灣區的項目，該區域銷售成為2017年合約銷售的主力，年內銷售金額達56%，在大灣區過半，另外還有21%來自長三角。按照城市劃分，深圳、上海、廣州貢獻率超過了總的貢獻率的一半，其中特別是深圳佳兆業城市廣場、深圳前海廣場、廣州佳兆業廣場等項目的表現比較特殊。另外重點二線城市貢獻率達到44%，主要是南京、杭州、貴州、長沙。
確認收入方面，2017年入账的項目中，大灣區的項目佔比達52%。按城市劃分，一線城市44%，二線城市52%。
第二個是關於土地資源，佳兆業土地資源儲備分為兩個：一個是土地儲備、一個是舊改儲備。
在土地儲備方面，截至2017年公司在全國共有2200萬平方米的建築面積的土地儲備，其中80%在一線或者重點二線城市。2017年集團於全國新增土地儲備全域面積是314萬平方米，新進的城市包括廣東的中山、浙江的嘉興、紹興和河南鄭州，進一步深化了大灣區、長三角及環北京地區的戰略部署。大灣區土地儲備是1300萬平方米的建築面積，佔整個2200平方米的建築面積的58%。整個大灣區的土地獲值超過3000億元，其中深圳超過50%，廣州、惠州各佔20%。這是土地儲備。
在舊改儲備方面，集團在原有的深圳、廣州、上海、珠海、上海儲備的基礎上，在全國範圍內進行了快速的全面的舊改經驗的輸出。2017年集團新進入中山、惠州、東莞、佛山的舊改市場，截至2017年底集團共擁有佔地面積約2400萬平方米的舊改儲備，其中深圳是890萬平方米，廣州是576萬平方米，中山是610萬平方米，惠州是270萬平方米。
這裡做一個區分，剛才前面說的2200萬的土地儲備是建築面積，大灣區的1300萬土地也是建築面積，是包括在2200萬裡面的。後面說2400萬的舊改是佔地面積，佔地面積我們按照容積率、貢獻率等等粗略估計，公司自有儲備的舊改建築面積應該是5000萬平方米，主要是廣州、深圳、珠海、中山。這個粗略估計的獲值有1.5兆，這些預計將成為我們集團業績發展騰飛做出巨大貢獻。
第三個亮點是多元化形成可持續發展的競爭力。面對國家經濟結構調整，集團積極探索在新經濟下的發展機遇。集團積極布局國家政策支持且發展前景良好的新科技、大健康、文體旅遊等產業領域，以強化自身定位進行轉型挑戰的能力。年內集團以1億美元的代價向主要股東收購從事科技產業的南太地產17.7%的權益。截至目前集團持有南太地產的股權已經達到24.50%的股權。該公司在深圳市寶安區擁有雲創城和雲創谷三幅工業用地，未來會開發成科技產業園區，此次投資為佳兆業集團在科技產業領域的發展提供良好的機遇。
此外，我們以人民幣17.6億元的代價，收購從事互聯網行銷的明家聯合控股股東的21.25%的股份，該公司專注於移動行銷業務，其行銷能力、經營規模在業內已經有非常好的口碑，未來公司將會以互聯網行銷保留為入口，橫向整合佳兆業現有的業務板塊，進一步發揮它的潛能。
同時集團加強在大健康領域的布局，年內集團取得在港股主機板上市公司佳兆業健康集團也就是美加醫學的控制權，進一步持股至41.24%。此外，集團以人民幣約21.87億元之代價，收購主要從事血液製品生產及銷售的振興生化18.57%股權。該公司乃市場上為數不多的具有血製品生產許可的A股公司。本次收購將作為佳兆業進入生物製藥領域的切入點。
多元化布局優化了佳兆業的資產結構，提升了綜合運營能力和抗風險能力，更好地為房地產主業服務。這是2017年的回顧。
2018年的發展策略：
第一，集團繼續做強做精房地產主業，並在保障利潤的前提下合理推出規模擴張。第二，完成大灣區市場全布局。第三，集團積極響應國家號召，充分發揮自身的競爭優勢，積極布局特色小鎮和租賃市場，搶佔發展先機。
從目前整個市場來看，廣西房地產市場調控政策繼續，中央及各地政府關於房地產機制的落實，租售並舉將成為租房市場的主要結構。預計2018年的一線和重點二線城市還是有增長太空，為此集團將根據市場情況變化，靈活調整銷售策略，擇機安排項目入市銷售。
佳兆業集團2018年可售資源約84萬平方米，獲值約1270億元，為此，集團今年的銷售目標定為人民幣700億元，較2017年有56%的增長。二是完成大灣區的布局，保持集團在大灣區的先行優勢，在大灣區國內九個城市中佳兆業目前深耕的城市有深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山、珠海，去年我們已經成立了江陰公司，完成在大灣區九個城市的全布局。
城市更新方面，集團一方面積極推進現有的舊改項目，比如在過去一年裡深圳地區的舊改項目中佳兆業的未來城已經開始預售，目前銷售情況良好，這些舊改項目為集團收入貢獻奠定了基礎。一方面集團會加快舊改項目的價值釋放，迎接舊改項目的收獲期。
此外，公司在廣州白雲區的舊改項目有望上半年完成手續，項目總建築面積是50萬平方米。
第三個發揮多元化優勢搶佔市場。受益於集團的新科技、大健康、文體旅遊擁有的資源，集團年內因地製宜、產業見證為指導思想，形成了科技智慧小鎮、健康桃源小鎮、文體活力小鎮以及旅遊特色小鎮四大產品線，全國22個城市簽署了30份戰略合作協定。未來根據自身發展的需要選擇性的落地和簽約特色小鎮項目，探索最適合當地產業發展的經營模式。同時，集團將重點關注全國五大核心城市群和一帶一路沿線核心城市，尋找當地交通良好、具有良好特色產業基礎等生態旅遊資源的項目，這些項目以產業、旅遊、居住、商業四輪驅動，為集團創新城市營運模式奠定基礎。
租賃市場方面，集團積極響應國家號召，堅持房子是用來住的，不是用來炒的理念，大力拓展長租公寓項目，服務居住功能。集團計劃在深圳、上海、惠州等地推出長租公寓，深挖房地產存量，為城市新青年、新階層提供綜合優質的太空以及服務。我們的目標是重點拓展一線城市的核心物業，舒緩一線城市的居住壓力，打造行業品質標杆，快速形成規模，通過更新佳兆業的自身物業以及盤活市場的存量物業，實現價值再造，服務提升。
以下就是我的解讀。下面有請吳總分享。
吳建新：大家好！下面由我為大家回顧集團2017年的財務表現。首先，關於盈利情況，2017年本集團的95%的銷售來自於物業銷售，銷售收入由2016年178億增長到2017年的328億，增長84%。第二，公司的毛利率由2016年的23億增加到2017年的89億，同比增長286%，毛利率由2016年的13%增加到2017年的27%，增長14%。銷售收入和毛利率雙雙增長有三方面原因：第一，一二線城市銷售收入有所增加，結轉收入會增長較快；第二，結轉面積由2016年的187萬平方米，增加到2017年的224萬平方米，增長220%。節轉均價由2016年9000元增長至2017年的14000元，增幅55%。以上三個因素造成我們銷售收入和毛利潤雙雙增長。
公司的淨利潤由連續三年虧損，2016年的虧損3.5億提升至2017年的盈利30.4億元。公司的EBITDA增長由2016年的16億升至2017年的110億，同比增長588%。公司的核心淨利潤也由2016年的淨虧損42億提升至2017年的淨盈利24億，公司的地息保障倍數由2016年的0.24倍上升到2017年的1.4倍。所以董事會建議宣布派發2017年期末股息，建議每股派發港幣0.11元。
再看一下資產負債情況，資產總支由2016年的1658億增長到2017年的2134億，同比增長29%。主要原因是集團擁有發展中的物業、隻做銷售的、已落成的物業和手頭的現金三大因素導致。2017年的杠杆比率和2016年的杠杆比率維持大約相當。
再看關於資本結構與期限，截止2017年的12月31日，本集團有息負債餘額為1111億，其中約20%在一年內需償還，其余的80%的償還期限是2到5年。
負債結構、負債期限保持平穩。2016年貸款的平均期限為三年，2017年貸款期限為3.3年，2017年集團的有息負債加權平均融資成本是8.27%，整體而言，2017年的財務狀況較2016年更加穩健。
以上為本集團2017年財務狀況簡要的分析。詳盡的情況請查閱我們在港交所網站上發布的相關公告。
謝謝大家！
主持人：現在是問答環節。管理層歡迎媒體提問。現在有請第一個提問。
提問：感謝管理層的介紹，我是來自智通財經的，有兩個問題請教管理層。第一，公司目前已售未結轉的獲是多少，什麽時候確認為收入，這部分的獲值毛利率水準會是什麽水準？第二，公司在銷售額和淨利潤方面就是未來三年會有一個什麽幅度的增長指引？謝謝。
吳建新：已經銷售結轉的收入有多少，因為房地產行業的特點，一般銷售後一到兩年可以確認收入，預測2018年結轉銷售收入在450億到500億之間，2019年會在550億左右，所以倒推的話我們已售未結轉收入大概在900億元左右。第二個問題是關於毛利率的問題，剛才在我的分享中看到我們2017年的毛利率是27%，因為國家巨集觀調控在不斷地增加，房地產行業也面臨著這樣的行情和形勢，我們一方面要加快對自身管理的需求，一方面也要保持毛利率穩步提升。大概是這樣。
譚禮寧：從剛才的數據來講，假如你看我們的財務報表，裡面295億已經銷售了收了人家的錢，大概收了8成的錢，銷售未結轉的大概370億左右，按我們財務報表的數。
提問：恭喜一下你們今年派息，可以跟我們講一下分紅比例，因為今年同行內港股派的比較多，往後會怎麽追這種差異？會怎麽派系？剛才講我們進入幾個城市，轉化成土儲的有多少，特別是土儲跟我們現在一些核心的深圳的項目，現在主要是惠州、佛山那些，毛利率差異在什麽水準？謝謝。
譚禮寧：我們從派息的角度講，今年是我們利潤的20%，在港股裡面大概是三到五成的水準，現在我們主要是看現金流做派息的指引，未來銷售增長的時候這個比例我們希望可以提升的，我們2014年派息的時候大概是在30%左右。
提問：我是來自證券時報的記者胡培軍。今年金融嚴監管去杠杆之下，我想問一下管理層怎麽判斷融資環境收緊對公司的影響？同時我也看到公司最近邀請了原人民銀行深圳支行的行長加盟管理層，他的加盟對佳兆業意味著什麽？佳兆業在金融板塊會不會有新的布局？謝謝。
郭英成：謝謝。其實我們集團產業是多樣化的，佳兆業在地產以外也在增加一些別的業態，我們也歡迎張先生加入我們董事局、加入公司，能夠為集團未來的發展做出貢獻。關於今年的巨集觀形勢、融資環境、融資成本肯定比去年嚴謹，我看到這個情況也在做一些長期的部署，比如說融資時間的延長、融資成本今年來說應該會升。
佳兆業好就好在產品分布主要是在大灣區佔比比較大，所以我們在這一塊是對於現金流的銷售方面佔有相當的優勢，因為佳兆業有個特殊情況，我們是一級二級聯動做開發的，我們希望能夠在毛利率和風險這一塊得到更好的穩固和提升。謝謝。
關於舊改的問題，舊改是佳兆業的主業，我們是一級二級聯動，舊改每年在廣州、深圳，我們在大灣區能夠提供佔地80到100萬平方米，容積率5的話就是400萬到500萬，預計今年在廣州深圳和上海交80萬平方米的佔地面積。謝謝。
中國企業家記者：我有一個問題想請教你，去年通過收購成為明家聯合的控股股東，明家聯合和樂視有一筆6000萬的債務，不知道這筆債務了了沒有？我知道您和孫巨集斌很熟，不知道有沒有探討過這個問題？前兩天孫巨集斌孫總確認了對樂視的收購是失敗的，我們進入TMT領域感覺是非常順暢的，您有什麽經驗可以分享嗎？
郭英成：我們進入明家研究了很久，我們有很多土地是科技產業用地，明家是做互聯網銷售和科技類的，對佳兆業來說起到非常大的互補作用，至於跟樂視有一個債務問題，我想尋找法律途徑能夠和解。我們也理解樂視，我現在看樂視也不代表失敗，我特別尊敬賈躍亭，我們是老朋友。
中國企業家記者：你跟孫總之間有過溝通嗎？
郭英成：沒有，但我們是好朋友，因為不打不相識。謝謝。
主持人：謝謝郭總。
媒體：大家好，我是來自新浪樂居的媒體，我從財報看到2017年公司拿花了130多個億，新增拿地比較少，管理層對這一塊是怎麽布局的？未來集團在非公開土地市場的土地貢獻會佔整個集團的比例大概是多少？
郭總：我們剛才講我們是一二級聯動，在公開市場肯定會競爭。我們在舊改方面，在一級開發這一塊，我希望能夠貢獻更多的土地，對我們是一個很大的優勢。今年我們也會特別是在粵港澳大灣區，我們會拿地、增加土地，特別是我們新進入的城市會增加一些土地。謝謝！
媒體：有三個問題。第一個問題，年內佳兆業實現了扭虧為盈，想問一下2018年和接下來幾年公司的淨利潤，管理層大概是怎麽看的？大概一個怎樣的增幅？
另外，佳兆業年內入股了幾家上市公司，想問一下公司頻繁投資這幾家上市公司的方向和目的是什麽？剛才有提到說和明家和美加醫學有一些合作，在與主業協同方面，為什麽和其它企業合作不是采取入股公司的形式？
第三個問題，年初公司派了一個管理層進入ST生化（音），想問一下公司目前和ST生化的管理層有沒有一些溝通或者是談判？接下來有沒有采取進一步的動作？謝謝！
譚禮寧：第一個問題，我們的上市公司不能給任何的盈利預測。剛才吳總已經說了，我們今年準備入账是多少，我們是只能給這個答案的。
郭總：其實我們收購明家，我們舊改裡面是不可能批的都是住宅，它裡面都有不同的醫療、科技用地，所以我們和明家合作，我相信對佳兆業的進步、對拿地的成本是有很大幫助的。我們也派了幾個管理層，已經在管理明家，我們希望今年明家的利潤和發展規模會比去年更好。ST生化我們現在是好朋友，在商言商，真正說朋友是朋友，我們之前也不太認識，我們真的是好朋友，因為很多法規手續還在完善當中。
肯定的，我們在未來的生物領域，佳兆業肯定是會努力學習，我們的發展規模會佔在總資產裡面的5%左右，我們覺得是比較理性的。同時對生物這一塊，國家也好、香港也好，政府行業都是大力鼓勵支持的，所以我們希望未來在這個領域當中可以分一杯羹。生物這一塊血液製品，我本來是學習這個的，所以比較熟。生物這一塊血液是龍頭，生物的龍頭肯定是血液製品，我們希望這一塊有更大的發展太空。
媒體：其實想請教一個關於公司的發展戰略的問題，因為看到你們對特色小鎮、包括農村相對來講也是有一點投入在30多個項目的。現在市場上對特色小鎮的盈利模式，包括是不是會真的賺錢也是有很大的爭議。我想問一下公司對於在城鎮市場的發展的預期是什麽樣的？可不可以也透露一下，在政策方面、拿地方面可能有一些補助，或者說會不會特別便宜？謝謝！
郭英成：特色小鎮也是響應國家戰略，政府特別鼓勵致富，國家要發展，特色小鎮走在前面是好的。當然特色小鎮能做成，在政策方面、在成本方面肯定會比較低，所以我們也在嘗試，我們有簽了30多個項目，我們在一個一個的實施。比如說我們的健康小鎮和科技小鎮會會走在前面，文體旅遊小鎮我們會結合在一起。所以現在我們有幾個板塊，對未來的發展方面能起到一個非常大的作用。謝謝！
主持人：謝謝郭總！我宣布，今天的發布會圓滿結束，謝謝各位的參與！
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