上市在即，佳兆業物業能否“逆風翻盤”？

作者｜韓蕾

來源｜野馬財經

對於房地產企業來說，今年的寒冬來得尤其早。中弘退市、泰禾裁員、萬科高喊“活下去”。而更多的房地產公司則在努力拓寬融資管道、加速銷售回款，以囤積“糧草”、打好硬仗。

佳兆業集團（1638.HK）便是其中之一，除了多次公開表示要嚴抓銷售回款、“現金為王”外，集團今年也正尋求將旗下物業板塊分拆上市，推向資本市場。

然而，理想很豐滿，現實卻有些骨感。

11月26日，佳兆業集團宣布，此前已通過港交所聆訊的佳兆業物業已於2018年11月26日刊發招股章程，並將在不遲於12月4日協定最終發售價。

如果一切進展順利，12月6日，佳兆業物業將在香港聯交所主機板上市，成為內地第十家在港交所主機板上市的物業公司。據悉，佳兆業物業上市後預計市值最高可達15.23億港元。

雖說一切看起來“萬事俱備，只欠東風”，但野馬財經（微信公號：ymcj8686）仔細梳理發現，市場大環境以及佳兆業物業自身的質地能否帶給投資者信心，也許還有待觀察。

業績增長緩慢，融資並購擴張

2018年以來，在房地產調控政策密集頒布的背景下，拆分旗下物業公司上市似乎成為了房地產開發商圈裡的一股潮流，並且從披露招股材料到掛牌一個比一個迅速。

新城悅（1755.HK）從披露招股書到被港交所聆訊，用時5個多月；雅生活服務（3319.HK）自去年9月披露招股書到公告聆訊後材料，僅用時4個月；碧桂園服務因採用介紹上市，整個流程更為迅捷，從披露申請材料到港交所掛牌只花了3個月。

而早在今年6月就向港交所遞交了IPO上市申請的佳兆業物業，終於也要上市了。

在聆訊通過後，佳兆業物業執行董事、主席、總裁廖傳強就曾對媒體表示，公司上市已籌備兩年多時間，按時間節點登陸港交所，對資本市場有信心。

根據招股檔案顯示，預計佳兆業物業上市募集的所得款項淨額約為2.8億港元。

對於募集資金用途，其中約50%將用於收購或投資其它物業管理公司；約20%將用於收購或投資從事物業管理相關業務的公司；約10%將用於開發及推廣K生活移動應用程式及小區增值產品及服務；剩下的20%將用於推進數字化管理和補充運營資金。

官網顯示，佳兆業物業成立於1999年，目前進駐全國37個城市，下轄10余家子公司，員工4000多人。截至2018年6月30日，公司為約16萬個物業部門提供物業管理服務。

乍一看上面的數據還算不錯，實際上，與其他上市物業公司相比，它的優勢並不算明顯。

佳兆業物業聆訊後資料顯示，目前佳兆業物業主要有四大業務線，分別為物業管理服務、交付前及顧問業務、社區增值服務及智能解決方案服務。

對大部分物業公司來說，物業管理服務是收入的主要來源。也就是人們每個月都要交的物業管理費。而這部分來源又強烈依賴於在管建築面積。畢竟，管的房子多了，才能收更多的管理費。

可就這一指標而言，佳兆業物業似乎表現得並不出彩。

佳兆業物業通過聆訊後資料顯示，2015年公司的在管建築面積為0.183億平方米，到2017年這一數據僅增加了600萬平方米。而港股上市的彩生活（1778.HK），僅2016年到2017年一年的合約管理建築面積就增加了5000萬平方米，甩佳兆業物業一條街。

“巧婦難為無米之炊”，沒有更多的房子可以管理，業績自然增長緩慢。2015年到2017年，佳兆業物業的收入分別為4.78億元、5.39億元和6.69億元，同期溢利總額分別為0.577億元、0.581億元和0.714億元。

來源：佳兆業物業聆訊後資料

沒有增長率，何來故事講。難怪佳兆業物業這次要花70%的募集資金用來並購擴張。

但是對於佳兆業物業用並購的方式來擴大業務規模，協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對野馬財經（微信公號：ymcj8686）提出了不同的看法。他表示，“物業公司的收購是比較難談的，其公平的市場價值大約是歷史利潤的10-12倍，因此在這樣的估值情況下要依靠收購第三方的物業管理公司成長，付出的資本代價是比較高的。”

毛利率下滑，政策影響存隱憂

其實，除了物業管理規模增長不夠迅速外，野馬財經（微信公號：ymcj8686）發現，佳兆業物業還同時面臨來自內外部的各種壓力。

佳兆業物業聆訊後資料顯示，由於近年人工成本不斷抬升，公司最為倚重的物業管理服務和交付前及顧問服務板塊的毛利率卻在不斷下降。儘管2018年上半年這一趨勢有所放緩，但物業管理服務板塊毛利率和同期相比仍舊下滑明顯。

來源：佳兆業物業聆訊後資料

而與同類上市公司彩生活比較，雖然近年來佳兆業物業在社區增值服務和智能解決方案服務兩個板塊的毛利率有所上升，但增長幅度仍遠遠低於前者。

“毛利率有一定波動主要源於公司進一步優化服務品質帶來成本投入提升。”佳兆業物業相關部門向野馬財經（微信公號：ymcj8686）解釋。

如果說優化服務品質是公司的主動行為，那更讓佳兆業物業擔憂的則是成本增加的壓力。畢竟佳兆業物業曾在披露材料中提到，“在以往的記錄期內，我們並未為本集團雇員悉數支付社會保障基金及住房公積金供款。”

來源：《佳兆業物業—IPO點評》

安信國際證券行業分析師黃焯偉就在《佳兆業物業—IPO點評》中評價，“公司超約75%的成本為員工支出及分包成本，我們預計整體成本會上升，這是公司以至整個行業在短期最大的不利因素。”

“目前上市雖然不是最好時機，但是按照香港的傳統，11月-12月第一周市場表現會比較好，因為投資基金和機構要粉刷業績，加上這段時間有很多新股發行，有推高市場的需要。”黃立衝認為。

你家的物業管理費多少錢一平？你覺得佳兆業物業上市後會有驚豔的表現嗎？歡迎評論中留言。