樓市戲碼不停上演 “救市”會變成順水推舟嗎？

來源：90度地產

　　謠言止於智者。但有時候事實卻並非如此。

　　10月26日，在股市一片低迷狀態下，地產股卻逆勢上調，逾10家個股漲停。引起此番資本市場熱浪的，被認為是此前幾天關於“樓市限購全面放開”的消息。不過，關於這則消息，在10月25日已經被定性為謠言。

　　資本市場的邏輯有時看上去就是這麽可笑。就像是你無法叫醒一個裝睡的人，你也無法說服對樓市調控長久性心存懷疑的買房客和投資者們。

　　其實，在這波限購取消吵翻天之前，就已經有“廣州全面放開限價”、“長沙取消限購”、“廈門取消限購”等諸多“內部消息”在坊間流傳。與此次的“限購取消”傳聞一模一樣的是，即便全部被辟謠，仍會有不少人提出疑問：總不會無風不起浪吧？

　　與此同時，歷次樓市調控的“併發症”房鬧事件老故事重演，今年國慶期間，上饒、上海、杭州等地都出現了因為項目降價而引發的業主打砸售樓處事件。

　　最終，這波謠言與鬧劇，似乎從本質上都指向了一件事：房價不能降。那麽，2019年的房地產市場會怎麽走，“救市”會變成順水推舟嗎？

　　老故事裡看“救市”的可能性

　　樓市裡，始終是經驗論者容易佔據理論上風。

　　對於購房者、投資客和開發商而言，儘管這一輪樓市調控已經延續超過30個月，但他們依然沒有做好房價走跌的準備。

　　對於地方政府而言，更是不願意面對樓市下行帶來的局面，在尚未找到破局土地財政的出口之前，哪怕只是售樓處被打砸引發的群體性事件，都可能帶來更多的輿論風險。

　　時間拉回至2008年，杭州萬科四大項目8.5折開盤引發售樓部被砸。當時有聲音稱，該事件引發主管部委關注並直接派人調研。在此後為時不久的樓市低迷期內，多地政府為了穩定市場防止房價過度下跌，相繼頒布一系列救市政策。

　　所以，當2018年10月多地又出現售樓處被砸、業主維權事件，“會不會引發救市”開始在市場種下一顆懷疑的種子。

　　限購這個早已成為城市買房群體習以為常的“門檻”，從2010年起已經實施八年有余。到2014年初，在限購影響下，樓市成交萎靡不振，直到呼和浩特在全國首個宣布取消限購，引發了限購鬆綁的“多米諾效應”，全國救市的聲音此起彼伏，到2015年，最終全國僅剩北上廣深四大一線城市堅守。

　　隨著限購放開以及去庫存在全國多地鋪開，全國樓市從2016年春開始爆發式上漲，當年9月30日，北京就再次發布樓市調控新政，拉開這一波將近兩年的嚴厲調控期。

　　限購——放鬆——再收緊，中國樓市經歷了苦辣酸甜的複雜八年。當鬧劇與謠言又開始滋生，此時的中國經濟卻在國際貿易摩擦中出現穩中有變。

　　從樓市大環境來看，也確實顯示出成交以及投資的相對清淡：按照國家統計局日前公布最新數據，前三季度，中國房地產開發投資同比增長9.9％，增速比1-8月份回落0.2個百分點；建案銷售面積同比增長2.9％，增速比1-8月份回落1.1個百分點；建案銷售額增長13.3％，增速回落1.2個百分點。

　　房地產是不是“支柱”沒那麽重要，重要的是，巨集觀經濟還需要尋找“支點”。

　　多地現“松口”，調控調整怎麽走？

　　從近兩年來的樓市調控動作來看，尤其是進入2018年以後，中國政策層多次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，在這個大前提下試圖構建短期與長期相結合的調控機制。從高層不斷喊話、地方頻頻打補丁堵漏來看，保持房價平穩態勢、不再出現大漲大跌成為衡量調控效果的標尺。

　　但隨著樓市成交持續降溫，後期的調控政策隨著市場變動發生調整也是必然。究竟會如何調整，種種博弈正在進行。

　　一種博弈在於央地之間。調控至此，沒有人會懷疑中央層面落實“房住不炒”的決心，但對於地方政府而言，多年的土地財政依賴症並非一朝一夕即可找到替代，保持地方房地產市場成交旺盛、帶動房地產投資成為穩定地方經濟的重要路徑。

　　這也就不難理解，從去年開始在全國多地政府掀起的“搶人運動”，就被認為是變相突圍限購、輸血當地樓市。

　　另一種博弈在於開發商和購房者。Wind統計顯示，2018-2021年四年間，房企償債壓力分別達到3720億、4262億、4467億和4971億。相比於2015年和2016年，償債壓力增加了5-10倍。市場成交緩慢，如何刺激成交，降不降價、降多少能達到購房者心理預期點就成為一場拉鋸戰。

　　中國樓市調控經過多年磨合後，已經從全國一盤棋進入到因城施策階段。當前，房價上市勢頭被遏製效果明顯，可以說，從中央層面叫停限購，沒有可能性也並無必要。但在博弈之後，地方政府或許會得到比以往相對更大的政策太空，以因地製宜對當地政策做出適當調整。

　　通過限購、限貸等政策，在需求端抑製樓市過熱，是過去幾年中國樓市調整的主要手段。從供給端來看，一個正在發生的改變是，目前多地政府已經在共有產權住房改革、發展租賃市場等供給側做出試水。在供給不斷增加的情況下，部分限購城市有條件性放開或許是大概率事件。

　　不過，即便是政策調整“王炸”不出，樓市已有松動的蛛絲馬跡耐人尋味。

　　日前，有媒體報導稱，深圳部分銀行首套房貸利率已由基準利率基準上浮20％下調至基準利率基準上浮15％，而且房貸審批有所加快，最快一周就能放款。除了深圳以外，全國已有不少城市房貸利率出現松動。

　　即便是在調控力度最嚴格的北京，近日，四個10萬左右的豪宅項目就拿下預售證，而在此前近兩年時間，北京建案新盤取證銷售很少有單價10萬左右的頂豪項目入市。

　　近三年來，每年12月的中央經濟工作會議，對於樓市的定調，從2015年底的“去庫存”到2016年底的“房住不炒”，再到2017年提出的“租購並舉”，調控思路的變化也在一步步引導樓市變化。距離今年年底的中央經濟工作會議尚有月余，未來樓市調控思路如何定調，市場都在等待。