降準後多地房貸利率下調，購房需求仍難拉動

央行降準之後，房貸利率開始下滑。

近日有消息稱，北京地區有個別銀行首套房貸款利率下調為基準利率上浮5%，不過主流利率是基準利率上浮10%，二套房貸款利率為以基準利率為基礎上浮20%。第一財記者致電四大行北京網點後，銀行工作人員均表示當前首套房貸利率為基準利率上浮10%，目前沒收到通知會調整。

隨著近預售屋地產政策的松動，部分城市銀行快速做出反應，下調房貸利率。北京之外，上海、廣州均有所調整。業內普遍認為，房貸利率下調對剛需群體來說是利好，但從交易量上來說，不會有太大拉動。

多地下調房貸利率

去年年末，北京首套房最低上浮10%，部分銀行執行基準利率上浮15%-30%。如今，北京房貸利率悄然下跌，主流利率是基準利率上浮10%。

融360監測數據顯示，2018年11月份，北京首套房貸款平均利率為5.47%，相當於基準利率上浮11.63%，二套房貸款平均利率為5.90%。北京地區的30家銀行中，有24家銀行首套房執行基準利率上浮10%，5家銀行執行基準利率上浮15%至30%，另有1家銀行分行停貸。

在和碩機構首席分析師郭毅看來，銀行降低信貸利率是很正常的經營決策。隨著市場流動性的增加，銀行手中可以調動的信貸資金量級有明顯上升。新的一年，房企信貸額度全面放開，銀行的主要訴求便是把資金盡快變為信貸產品。

“受持續性降準政策的影響，銀行本身流動性在改善，有助於擴大放貸規模。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

北京之外，上海、廣州也有所動作。

上海房貸利率處於全國低位，首套房貸最低利率可以申請95折。據融360大數據研究院統計，近日，上海多家銀行進一步下調房貸利率，截至2019年1月3日，上海地區首套平均利率降至5.09%，相當於基準上浮3.9%水準，較2018年12月初監測數據5.19%下降0.1個百分點。

目前，上海地區可執行95折優惠的銀行數量增至10家，未執行最低95折利率的銀行，近期也下調了首套房貸上浮比例。浦發、光大、恆生、友利等銀行目前的首套房貸執行基準利率上浮20%，其中光大銀行的首套房貸利率曾最高上浮至30%。

此外，廣州地區多家銀行也跟進下調房貸利率，下調幅度大致在基準5-10個百分點。但鑒於廣州地區此前的房貸利率都是基準利率上浮10%-20%，儘管有所回調，其房貸利率依然是在基準利率之上，最低的房貸利率依然是在基準利率上浮5%的水準。

購買力仍難激活

多城松動，房貸利率轉捩點已至？融360大數據研究院預測，2019年1月全國房貸平均利率將出現小幅回調。

2019年，貨幣政策依舊保持穩健。“鬆緊適度”保障了資金流動性合理充裕，資金面利好情況出現。新年開始，貸款需求迎來一波高潮，銀行可能通過降低利率來提高競爭力，擴大市場佔有份額，提升業務量。

“利率下調有利於降低剛需的置業成本，同時銀行間的競爭也會隨之加劇。” 融360房貸分析師李唯一說，交易量上暫時不會得到強力拉升，總體影響屬於利好剛需偏多，市場穩定概率大。

但目前樓市政策依舊嚴格。投資性質資金基本離場，剩下的剛需支佔據目前市場中較大的份額。“市場下行趨勢不會因此改變。”同策研究院總監張巨集偉認為，現在還達不到寬鬆的環境。即使利率下調，相對基準利率來說，也是上浮狀態。

對於一二線大城市來說，房貸利率微調，背後依然是高房價的基調。“對樓市的影響，依然微不足道。”張巨集偉說，高房價之下，利率下調依然難以激活普通老百姓的購買力。只有房價真正下降，市場才會好轉。

郭毅也認同這一看法，目前製約購房者需求的主要是首付比例過高，利率的上浮下調對購房需求的拉動沒有直接作用。

對於此類做法是否有信號意義，嚴躍進認為全國很多城市的商業銀行或也會有類似動作，有助於防範市場交易下跌太厲害的風險。雖然銀行本身不會明確發文放鬆貸款政策，但在具體操作中確實有放鬆的跡象。