蘇州四大銀行房貸新規引熱議：提前還貸要收違約金

　　房貸不滿5年，提前還貸收違約金

　　蘇州四大銀行昨起執行的新規定引發購房人熱議

　　張畢榮

　　“您在我行辦理的個人住房貸款業務，在申請部分提前歸還本金或提前結清貸款時，我行將根據合約約定收取一定比例的提前還款違約金。”昨日起，蘇州中行、農行、工行和建行四大國有銀行在為個人辦理住房貸款業務時，都會要求客戶簽署一份提前還款須知，這份提前還款須知中明確規定，8月1日起，客戶若在60個月內提前還款，將被收取一定比例的違約金。        揚子晚報全媒體記者 張畢榮

　　新規：提前還款100萬，可能要交納2.94萬違約金

　　從8月1日起，蘇州中行、農行、工行和建行等四大行針對提前還房貸的客戶，收取一定比例的違約金。不過，該政策只針對於8月1日以後新簽的貸款，8月1日前發放的貸款，依然按照原來的政策執行。

　　根據規定，從8月1日開始，客戶若在5年內提前還款，將被收取違約金。提前還款違約金=提前還款金額×貸款執行月利率×6個月，部分提前還款的，每次還款金額不少於壹萬元，且須為壹萬元的整數倍。目前蘇州各銀行房貸利率執行首套房上浮20%—25%，二套房上浮20%—30%的政策。按照目前蘇州首套房貸利率在基準利率上浮20%來計算的話，即利率為5.88%，按照這一利率，若提前還款100萬，客戶需要交納2.94萬元違約金。這也意味著，若通過銀行貸款所購的房屋在5年內再度交易，交易成本將會有所增加。

　　在此之前，各大銀行對提前還款的要求較為寬鬆，部分銀行只需要正常還款1個月後就可申請提前還款，無其它費用。有些銀行也曾有過“提前還款要交違約金”的規定，具體要看當時的貸款合約。工行營業部工作人員告訴記者，針對客戶提前還款行為，如購房貸款合約中無特別說明，貸款不滿1年提前還款，在客戶申請提前還貸時將收取最高不超過六個月房貸利息的違約金，這項規定之前是一直存在的，但在實際操作中卻很少真正執行。記者了解到，在購房貸款合約中，不同的銀行一般都會根據實際情況設立提前還貸違約金，但是一般沒有明確相應的期限和收取的金額。

　　而此次執行最新規定的不同之處在於，針對貸款開始5年內提前還款的情況，明確約定將收取一定比例的違約金。據了解，伴隨著違約金新規的執行，相關銀行會在貸款合約簽訂的過程中，以專門的告知書方式提醒貸款人。而對於需要貸款買房的市民來說，看清貸款合約條款和相關須知也非常重要。

　　違約金新規一定程度上類似於限售作用

　　昨日下午，記者在蘇州市不動產交易中心看到，前來辦理房產交易過戶的市民非常多，許多人在大廳內排隊等候辦理各種手續。在蘇州購房群體中，貸款不滿5年，選擇提前還款的客戶並不少。在蘇州各大銀行前來谘詢提前還款的人群裡，除了剛買新房的購房者，也有一部分是改善置業的換房人群，他們大多數名下都有未結清的貸款，這種情況下就需要通過提前還款來結清貸款，以此來盡快將房產賣出從而購買新房。

　　市民周先生前段時間在蘇州高新區購買了一套新房，總價200萬元，貸款140萬元，由於最近生意不錯，賺了一筆錢，周先生打算拿這筆錢提前還款。然而，當他看到違約金新規後，立馬改變了想法，決定暫緩提前還貸，將這筆錢用於其它投資。市民李女士三年前買了套二手房，趕在違約金新規頒布前將之前購房貸款全部還清了。李女士表示，違約金新規頒布的目的是鎖定炒房客資金，抑製房價過快上漲。然而，這些違約金也很可能加在房價裡由買房人承擔，會不會變相提高房價？

　　業內人士指出，違約金新規的執行，或將增加買房人的購房成本，打擊二手房市場交易的積極性。由於違約金新規主要針對8月1日後貸款的人群，特別是對急於出售房屋進行套現的投資客，肯定會產生影響。違約金新規雖不是限售，但一定程度上有類似於限售的作用，如果是短期內出手，無疑加大了房屋在二手房交易市場流轉的成本，對今後的短線貸款投資購房行為，或將受到一定的影響。據統計，今年上半年蘇州市區商品住宅成交33057套，同比去年上半年35931套下跌了8%；二手房住宅共計成交35028套，同比去年上半年29598套上漲約18%。截至今年6月，蘇州二手房掛牌均價為24411元/平方米，較2017年年底上漲了523元/平方米，掛牌價穩步緩慢上漲。

　　提前還貸是否構成違約主要看合約約定

　　對於提前還貸需要收取違約金這一規定，蘇州丁曉農律師事務所主任律師臧祝文認為，提前還貸本身就是一種違約行為，這種做法符合法律規定。提前還貸是否構成違約，主要應該看合約的約定，如果合約雙方有約定，那麽就應該按照約定處理，購房者改變了合約約定的還款時間就屬於違約，違約的話就應該承擔相應的違約責任，這就需要看合約中違約責任有沒有約定，如果約定的話則按照約定執行，如果沒有約定的話，銀行采取這樣的規定肯定不行的，在沒有約定的情況下，銀行沒有權利禁止借款人提前償還借款，也無權單方面的向還款人收取違約金。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次蘇州部分銀行關於提前還貸政策給予了規範，既和銀行本身業務規範有關，也是在積極執行房地產調控政策。此類政策對於辦理貸款的購房者沒有太大影響，而對於一些短期內要置換的或者拋售房產的群體會有一定影響。提前還款之前也是要收取違約金的，這個政策在全國其它城市的銀行本身也是執行的。但是不同的是，此次蘇州實行的違約金新規，主要是強調了5年內進行提前還款的做法，這樣做其實是考慮到銀行房貸業務需要穩定，持續提前還款，銀行本身房貸業務就會受干擾。當然，在具體操作中也要看到，此類規定對於部分急於換房的群體來說，肯定會增加成本。

責任編輯：李彥麗