銀行真的有錢了，但卻不敢批房貸了

作者：吾心生

來源：樓市微觀察（loushi666）

今天來關注一個地方新聞。

據多家媒體報導，蘇州的四大行（農工中建）宣布：5年內提前還款，將收取違約金。

現在這個時候，銀行任何動作，都容易引起外界的關注。蘇州四大行的動作也不例外。

提前還貸要罰息，這事並不新鮮，很多城市的很多銀行都有類似規定。

我們家的房貸合約，我也順便掃了一眼，3年內提前還款也要罰息，有一個計算公式，總之罰息的額度根據還款額來確定，還款越多罰息越多。

我如果要提前還款100萬，實際罰息可能要超過2萬，有人就會想了，現在銀行這麽缺錢，我提前還款，幫你回收流動性，放款給更高利息的人，你為什麽還要設定障礙阻止提前還款呢？

這是個好問題。

一般在市場寬鬆的時候，銀行有足夠的錢，足夠便宜的錢，他們是不希望提前還款的，還款時間越長，賺的利息更多。

而在市場緊縮的時候，房貸利率上漲， 銀行額度有限，應該鼓勵購房者提前還貸，回收流動性貸款給新購房者，賺的更多。

銀行現在阻止購房者提前還款，是基於什麽樣的考慮？

網上比較普遍的觀點是，限制貸款的流動性，購房者騰不出額度，購房需求也會相應的減少，有助於遏製炒房。

這個邏輯沒什麽大問題。

但是，在我看來，這裡可能還有更多的考慮。

我們都知道，農工中建是中國房貸供應的主力。我們拿到的一份報告顯示，一季度工行、中行、建行、農行在上海的房貸發放量佔整體房貸市場的比例分別達到了39.8%、23.1%、17.1%和3.4%。

這裡面，工行基本佔到了4成，宇宙行是不差錢的，如果他們想賺更多的房貸，盡可能多地放貸就好了，不需要整這麽多彎彎繞。現在他們帶頭搞這種事，可能不僅是基於政策調控層面的考慮，而是基於企業經營層面的考慮。

前段時間，央行持續定向降準，並通過MLF持續向市場注入流動性，商業銀行這個時候是不差錢的，他們差的是好的放貸對象，企業優質，經營良好，信譽良好等等。但現在實體並不好，雖然央行放水的訴求是鼓勵商業銀行主動放貸幫助實體企業渡過難關，但具體到操作層面又是另一回事了。

中國利率市場是比較僵化的，風險與收益並不十分對等。按照常理，貸給一些資質不大好的企業，可以要求更高的利息，但實際上利息收入並不能隨心所欲，所以銀行當然傾向於選擇低風險，不容易產生壞账的業務，房貸就屬於這類業務。

現在樓市調控進入了新階段，特別是近斷時間提到的堅決遏製房價上漲，部分城市已經提前進入平穩期，成交量長期位於低位徘徊。缺少了購房者，銀行增量房貸的收入會少了很多。

蘇州屬於這類城市。銀行手裡有錢卻不容易放出去，那麽最優選擇就是限制存量房貸的提前還款，靠存量業務多賺點利息收入。

關於這一點，我也從銀行負責信貸口的朋友處得到印證。現在商業銀行不差錢，但貸款買房的人比之前少了，給實體放貸又相對謹慎，那麽要保證收入，就得限制放貸提前還款。

接下來不排除會有更多的城市給提前還款設定更高的門檻，總之在調控大潮下，購房需求低位徘徊的情況下，這是銀行穩住利潤的必要手段之一。

那麽基於這種判斷，接下來一個比較合理的預期是，房貸利率大概率不會再大漲了。相對較穩的房貸利率，有利於穩杠杆穩增長，表面上沒什麽關聯，但內在邏輯上都是互相配合的。

不過，銀行並不願意回應市場。而媒體的解讀，其實是銀行願意看到的，因為這理由足夠高大上，樓市調控，穩房價，多好聽！

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