李宇嘉：樓市的那些“稅”，正在發生這樣的變化

中新經緯客戶端3月11日電題：《李宇嘉：樓市的那些“稅”，正在發生這樣的變化》

作者李宇嘉(深圳市房地產研究中心高級研究員，中山大學銀行研究中心研究員)

樓市稅負將降低

樓市稅收結構正在發生巨變，遠遠不止“房地產稅”立法、徵收這麽簡單。首先是，交易環節的“稅負”會降低。未來數年，樓市“穩字當頭”，房價將在高位徘徊。高房價水準下(所有城市的房價相比2014年都翻了1-2倍)，若是還維持原來的稅負，估計二手房交易會明顯縮量。

去年以來，京滬深二手房市場之所以低迷，與房價在超高位上，交易成本高有關。比如，一套300萬的二手房，不滿2年再交易，稅費可達30多萬。賣家實收的情況下，需要買家一次性拿出來。過去，有首付貸、消費貸，做高評估“加杠杆”，有漲價預期。但現在，這些基本沒了。

近期，一線城市小規模納稅人住房交易稅費下調了，政策是要支持中小微和民企。畢竟，中小微和民企很多選擇在住宅辦公(2018年居民用電增速遠高於GDP)。租賃稅負減半，也是一樣的道理。同時，此次降稅，深圳、廣州增值稅附加稅率從12%降至6%；合約印花稅稅率從0.05%降至0.025%。北上廣深個人交易住房，也降低了負擔(以500萬交易標的來分析)。

這反映了一種趨勢，存量房時代，熱點城市二手房交易佔到總交易量的70%左右，只有降低交易成本，整個市場才能流通起來，包括新房、舊改、租賃等才能活躍起來，政府的總稅收才會增加。所以，目前二手房交易“高稅負”的狀態必然要改變。

現在，對於個人首套房交易，之所以未降稅，是擔心給市場傳達刺激樓市的信號。畢竟，熱點城市投資需求剛剛被壓製住(目前投資性購房比例僅5%左右)，“房住不炒”的理念剛剛形成。今明兩年，若樓市繼續冷清下去，高成本一定會降下來的。

不僅稅負降低，住房貸款的成本也會降低。就在去年底，首套房貸的利率還要在基準利率(4.90%)上浮10%-15%。但現在，滬深和杭州等城市已降到了上浮5%，上半年估計首套房“打折利率”會出現。一樣的道理，高房價下，即便5個百分點的降低，月供也會少1000元左右。購房者對房價和成本非常敏感，需要降成本。

所以，國家明確了，要設立住宅政策性金融機構，專門支持首套房購置、大學生購房、租賃等。最終目的就是，鼓勵更多的人買房，包括農業轉移人口進城買房(房子是農村結婚的“新三大件”)、外來打工者購房、大學生購房等。

房產稅落地仍需時日

近期，關於房產稅落地的討論熱烈，但是，房產稅立法“調研”和“起草”，前幾年就展開了，與徵收房產稅，完全不是一個概念。

房產稅要解決的問題是：怎麽平衡稅負，保有環節增加，交易環節就得減少，保持總稅負平衡；怎麽確定稅基(哪些要征、哪些不征)和稅率；信息系統(不動產登記、信息聯網等)和評估技術是否成熟；房產稅開征的話，對百姓預期和樓市有多大影響。

真正該關心的時點是，人大何時啟動一審(最早也得到2020年)。即便人大啟動了審議，發布實施也還得1-2年，到開始徵收，還有一段很長的路要走。徵收的話，先要給地方授權，因為人大立法通過的，只是一個頂層設計。房產稅是地方稅種，國家說的非常清楚，要“充分授權、分步實施”。國家先給地方授權，然後地方制定實施細則，這才到了真刀實槍的時候。

這時，具體的稅基、稅率、免稅面積、征管規則等，才會明晰起來，這估計要到2023年左右。而且，開征還不成熟的地方，也不會貿然落地。2018年全國兩會上，時任財政部副部長史耀斌說的很清楚，房產稅的主要目的是調節收入差距，然後才是組織財政收入。因此，對首套房、合理的改善性需求，基本沒有多大影響。

房產稅稅率不會太高

2018年的兩會上，財政部還表示，中國房產稅會注意參考國際經驗。美國等發達國家，房產稅佔居民可支配收入的3%-4%。參考這個，以市場評估價作為納稅稅基，預計中國房產稅稅率在0.1%左右。非普通二套及以上住房，將會受到影響。起初，這種影響在心理層面更大。不過，影響多大，屆時還得看地方政府的態度。要留住資金，就得靠低稅率、低稅負。

多數人認為，房產稅是給地方提供新財源，畢竟土地財政不可持續、屢被詬病。但筆者認為，房產稅遠遠比不上土地財政。因為，土地財政，除了土地出讓金外，還有土地作價入股、低地價吸引招商、土地支持地鐵等基建開發、支持地方平台融資等。此外，還包括房屋交易稅費(佔總稅收的20%左右)，還有土地和空間開發帶動國民經濟上下遊等。總之，土地財政的綜合貢獻很大，房產稅替代不了。考慮到征管成本、徵收執行，中短預售屋產稅的貢獻並不樂觀。從這個角度看，筆者認為沒有哪個地方政府，願意對房產稅定較高稅率。

最後談談租金稅，未來幾年，租金稅的影響忽略不計。一是征不上來，二是培育租賃需要，三是租房的都是最剛性的需求，四是鼓勵房東放租。這樣來看，與其征不上來、也征不到多少，還不如順水推舟，不征得罷。(摘編自“李宇嘉地產筆記”微信公眾號)

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李宇嘉

【編輯：熊家麗】