華中區域：借力區域中心城市能否持續？

中指研究院連續五年開展春節返鄉樓市見聞系列活動，組織300多名分析師“回家鄉、探樓市、看變化”，以研究人的視角、數據人的思辨、房產人的聚焦，筆觸出一個個故鄉城鎮的多樣形象和潛在機遇，根據分析師對當地房地產市場的多樣化反饋形成系列的回鄉探樓市研究。本次研究中，我們將視角聚焦於區域，看房地產市場格局的變化，下文為系列研究之華中區域篇：借力區域中心城市能否持續？

圖：2015年-2018年華中區域房地產新開工面積和銷售面積增速及其佔全國比重

注：本部分華中區域包括：河南、湖北、湖南和江西。

近幾年華中區域房地產市場獲得較大的發展，建案新開工面積和銷售面積均保持較快增長，2018年增速分別達15.9%和6.8%，其中銷售面積增速高於全國平均水準；從佔全國的比重來看，華中區域銷售面積佔比逐年提升，2018年升至22.3%，對我國房地產市場貢獻較大。華中區域內部多數城市經歷2016年、2017年房地產市場量價齊升後，2018年市場步入調整期。根據中指研究院分析師調研結果，華中區域房地產市場主要表現以下幾個特點：

▌借力中心城市，市場獲得快速發展，但在政策持續調控下，樓市逐步理性回歸，未來隨著產業的不斷發展，市場仍存發展機遇

武漢陽邏地區近幾年受益於武漢城市規劃利好，產業發展為區域帶來人口流入，良好的交通和商業等生活配套逐漸完善，加強了區域的人口吸附力。同時地鐵提前開通、品牌開發商入駐以及武漢樓市高燒不退背景下，投資客紛紛轉向有發展潛力的不限購區域，陽邏因不限購，且基本上以毛坯房源銷售為主，吸引大量購房者關注，區域供不應求明顯，樓市發展進入快車道。2018年隨著調控的深入，限價、剛需優先選房等政策的實施，以及有效監管地不斷細化，武漢樓市逐漸步入平穩，購房者也更趨理性，陽邏樓市亦隨之降溫，市場逐漸趨於冷靜。陽邏目前已經開通了地鐵線路和江北快速路，還規劃有新港線，未來在交通、商業等規劃逐步落實和推進下，市場將進入新的平穩發展階段。

河南開封近年來，在鄭汴一體化、棚改及自貿區設立等一系列利好因素的影響下，房地產市場發展迅速，再加上市場供應緊張及鄭州需求外溢等多重因素影響，開封房地產市場一度實現量價齊升；2017年開封最嚴的“汴九條”頒布，限購、限貸、限價、限售調控政策貫穿樓市，政策持續調控下，2018年購房者觀望情緒濃厚，樓市進入調整期，市場回歸冷靜。儘管市場進入調整期，但後期隨著產業、交通等規劃措施的落地，對人口仍存一定程度的吸引力，房地產市場仍有機會可尋。

▌棚改貨幣化政策收緊，市場需求支撐減弱，樓市成交回調

襄陽谷城縣作為襄陽經濟較為發展的縣城之一，房地產市場深受襄陽市政策調控的影響，其中影響最大的莫過於棚改政策的變化及市場監管力度的加強。2018年襄陽市棚改計劃瘦身以後，谷城縣公布2018年棚改計劃，實行貨幣化安置計劃改造戶數明顯低於2017年棚改貨幣化安置數量，同比下降超過三分之二，較2016年下降90%。2018年谷城縣房地產市場成交量較2017年回落，市場出現調整。

▌品牌房企集中入駐，產品品質提升，為市場拓展新的發展機會

正如中指研究院分析師調研結果所示，品牌房企進入，品質客戶需求得以釋放。湖北團風品牌房企碧桂園進入，開發的碧桂園翡翠華府項目坐落在城東發展區，是團風最貴的建案。碧桂園以其較佳的建案品質和園林設計打動團風有購買力的客戶，並成功吸引了一些品質客戶回流置業。河南開封恆大、萬科、碧桂園、綠地、保利等知名房企陸續進駐，優化了產品供應結構，並催生改善性需求，從而一定程度上帶動了開封房地產市場快速發展，未來隨著品質的提升，城市價值和形象也將獲得提升，購房需求將進一步釋放。

華中區域樓市除了呈現以上特點之外，大城市帶動區域較快發展，但其虹吸作用明顯，長期來看，周邊部分城市人口外流仍值得關注。湖北孝感作為武漢城市圈重要節點城市之一，得益於武漢城市地位的日益提高，孝感也迎來更多的發展機遇。未來孝感城鎮化還有提升空間，同時漢孝同城化有助於孝感城市的發展，但同時由於自身缺乏核心產業，對人口吸引力不足，人口流入毗鄰城市武漢的顯現愈發嚴重，對當地房地產市場支撐力有所受限。

江西萬年縣經濟發展相對落後，產業吸引力不足，同時周邊南昌、鷹潭等綜合實力較強的地級市分流購房需求，萬年縣房地產市場需求顯不足，而供應量增加，供過於求現象明顯，未來房地產市場依然承壓。

整體來看，根據本次返鄉調研結果，華中區域內部中小城市房地產市場前期均呈現量價齊升的現象，或受益於城鎮化率的提升，或得益於棚改政策的利好，亦或受大城市發展帶動，市場得到較快發展。進入2018年，調控深入疊加需求透支，房地產市場回歸冷靜。未來，部分交通規劃利好且有產業支撐的城市，隨著城鎮化進程的不斷推進、品牌房企進駐觸發的改善型需求進一步釋放，房地產市場仍有較大發展空間；而那些產業發展力不足的城市，人口將進一步被周邊中心城市吸納，房地產市場將面臨較大挑戰。