風向悄然轉變：明年樓市或回溫？

11-12月，除蘇州、承德更新了限購政策以外，其他城市房地產調控基本處於平穩之中。相比其他時期，近段時間房地產調控顯得有些平靜。2018年以來，房地產陸續頒布的調控政策多達444次，預計全年在450次左右，刷新歷史調控紀錄。年內調控政策頒布次數同比漲幅鋼彈75%。2018年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。

除了收緊約束性政策銳減，12月13日的中央政治局會議也未提及房地產。諸多傳言令外界對樓市調控猜測漸多。

兩次中央政治局會議均未提及房地產，是否意味著房地產調控已經到位甚至放鬆？新城控股副總裁歐陽捷的看法是，當前，經濟下行無疑是政策方向最為關注的。儘管房地產投資、開工、成交、房企到位資金仍處於正增長區間，但市場已經出現下行信號，增速整體趨緩，銷售出現明顯壓力。房地產的重心在住宅市場，市場下行三要素來自於投機客全面退潮、首置客無力購房、改善客出現觀望。如果房地產市場不穩，固定資產投資也難以穩住，就會給穩中求進、保持增長帶來更大的壓力。

因此，歐陽捷預計，調控政策會悄然放鬆，明年住房市場會出現回溫。歐陽捷的看法幾乎代表了業界絕大部分觀點。然而，果真如此嗎？

約束性政策銳減

中原地產研究中心統計數據顯示：11月以來，樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所更新。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。

11月15日，江蘇省蘇州相城區住房城鄉建設局召集在蘇州的房企開會，並下發新的限購政策，並將在其他區推廣。據相關媒體獲取的會議材料顯示，相城區住建局要求，嚴格購房資格審查，包括暫停對申請人積分小於600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房，個人積分由相城區積分辦提供，11月19日起執行。

12月10日，河北省承德市人民政府網站顯示，近日，承德市住建局、國土局制定並發布了《關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》（下稱《意見》），在進一步加強購房資格審查的同時，明確圍場縣、隆化縣、寬城縣納入調控範圍。同時明確嚴厲打擊規避調控政策行為。

除了蘇州和承德，中原地產研究中心統計數據顯示，上周全國各地房地產調控合計僅6次，疊加上旬的8次，月內房地產調控合計僅14次。政策內容基本是規範市場。其中，遼寧省還發布了加快去庫存政策。再加之，近兩次中央政治局會議均未提及房地產，這使得房地產市場未來走勢似乎增添了些許猜測。

政策會否放鬆？

歐陽捷認為，“機構的嗅覺非常靈敏，各種政策研討會的資訊都會流傳出來，雖然大多僅僅是專家意見，但政府官員的調研方向本身就是最重要的資訊。”歐陽捷的依據與業界不少人士看法一致。“市場下行趨勢不變、壓力增大已是共識，預計明年經濟增長可能在6%-6.3%之間。全球經濟同步收縮，中國經濟或難以獨善其身。因此，穩經濟成為重中之重。”

58安居客首席分析師張波也認為，近兩次的政治局會議均未提及對房地產調控政策有特定原因。主要有兩點，一方面今年以來的樓市調控的確取得了明顯的效果，樓市降溫房價企穩已成定局，並且今年在加大於樓市亂象打擊的過程中也充分淨化了市場環境，目前樓市正處於平穩和健康發展之中；另一方面，經濟下行壓力增大以及外部風險的不確定性增強則表現得更為明顯，系統性風險會對樓市產生影響更不容忽視，表面未提及房地產，實則和房地產存在重大關聯。

在這種背景之下，歐陽捷甚至判斷，政策放鬆是大趨勢，嚴冬不會來臨，明年住宅市場將會回溫。“市場成交量下滑是住宅市場的主要問題。限購的目的是為了限制投機，既然投機客全面退潮，放鬆限購就成為穩定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標準，都會增加市場成交量。限價也有放鬆，一些城市在市場下行時放鬆高端盤價格，釋放高價地入市，順勢解決了高端盤堰塞湖問題。部分一二線城市房貸利率下調已經成為小趨勢，也會推動住宅市場的回溫。”這是歐陽捷的看法。

不過，張波認為，不提不代表不重視，不提不代表要放鬆，的確近兩次的政治局會議均未提及房地產，給了市場較大的想像空間，但單從未提及就揣測未來樓市調控可能會出現變化未免太過武斷。他認為，樓市調控已經取得明顯的效果，樓市降溫房價企穩已成定局。住房制度改革和長效機制建設方面今年已經開始加速推進和落地，多主體供給、多管道保障、租購並舉的制度正在各城市紛紛落地，地方主體責任的落實以及差異化的調控政策體系的建立都已經收到一定成效，雖未在近期政治局會議重申，但依然會作為重點在後續的政府相關報告中列示。

就未來走勢，各個利益主體看法不一。不過，業內普遍認為，調控政策見底趨勢明顯。億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東認為，連續兩次政治局會議沒有提及房地產內容，一方面說明房地產這種平穩態勢是被管理層所接受的，另一個方面來看，房地產市場暫時不會有過多收緊政策。可以明確這是見底態勢。至於調控未來，張認為還是因城施策，城市政策之間的分化可能會越來越大。

調控政策見底趨勢明顯，但寬鬆政策出現可能性不大。10月29日，針對未來房價走勢，新華社發表署名文章表示，中央遏製房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄。