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樓市6大利空來襲, 房價下半年能否迎來轉捩點?

上半年,房企業績繼續衝高,僅碧桂園一家的銷售金額就已突破4000億元,達到2017年全年總量的75%,有望再度衝高。根據克而瑞研究中心發布的《2018年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》,截至6月底,已有7家房企累計銷售流量金額突破1000億元,25家房企銷售金額累計達到500億元,預計全年千億房企數量將有30家以上。

與房企業績爆表同步,房價漲勢依舊繼續。目前來看,有一部分城市的房價已經有了松動的跡象,但是大幅分城市的房價依舊堅挺,或者還處在漲勢。例如,2018年6月深圳的房價為54093元/平方米,已經連跌21個月,但是其環比跌幅只有0.03%,相當於一平跌了不到20元。

一些意味深長的樓市信號正在釋放。那麽,下半年房價如如何走?房價漲勢能否延續,下半年房價在多重利空下能否迎來轉捩點?我們看一下到底有哪些樓市利空:

第一個利空是樓市調控。

在“房住不炒”的引領之下,進入2018年,樓市調控並未放鬆,部分熱點城市的調控政策持續加碼。到了6月底,住建部等七部委聯合發文,決定在國內30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。

今年以來,各地樓市調控政策已達上百次,呈現出向三四線城市擴展的趨勢。今年6月,湖北宜昌、江蘇徐州宣布開啟限售政策。而海南在4月22日加碼調控政策,實行“全域限購”,即便落戶海南也要連續兩年的社保才可購房,堪稱“史上最嚴調控”。三座城市則先後頒布新規,對企事業部門購買商品住宅進行限制。

第二個利空是信貸持續收緊。

在信貸持續收緊的背景下,各家房企事實上都在面臨巨大的資金壓力,從而背上高負債的負擔。當前央行貨幣政策保持穩健中性,著力加強金融去杠杆,切實防範化解金融風險。房企的融資門檻、難度都在進一步增加,因此下半年房企比拚的可能不再只是“誰的銷售多”,而是“誰的現金足”和“誰的負債少”,後兩者佔優勢的企業,也將有更強的行業話語權。

第三大利空是房企資金緊張。

資金鏈緊繃由來已久,但原因不單單是房企銷售回款速度變慢。部分房企此前依靠發債緩解資金壓力,但當融資管道越來越窄,已有多家房企發債中止。

在監管方面,6月下旬,國家審計署、央行、發改委等多部門針對房地產市場進行了發聲,央行在6月22日發布的《中國區域金融運行報告(2018)》指出,當前房地產市場發展總體平穩,但部分房地產企業負債率較高,償債壓力較大。報告提出應當繼續落實“因城施策”住房金融巨集觀審慎管理政策。

讓開發商在這個夏季感到了陣陣涼意的是融資政策及監管的持續收緊。在監管層監控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場之後,發改委考慮禁止企業發行364天期美元債。這樣一來,已成房企當下救命稻草的海外融資管道或將被卡死了。

第四大利空是房企多元化轉型。

萬科自不必說,大家都知道萬科十年後不做房地產了,要做生活服務商。“十年後的萬科還是地產公司嗎?我想不應該是了,即使是,也應該會慘淡經營。”6月29日,萬科董事會主席鬱亮在2017年度股東大會上如是說。仿佛卸下一身硝煙的戰袍,以一個羽扇綸巾的姿態轉身走向“美好生活”。

碧桂園進軍現代農業,反映出在當前形勢下房企們多元化運營的進一步擴展。在地產領域,房企前幾年就已開始涉足長租公寓、康養產業、文旅產業、特色小鎮等項目,如今一些規模房企的觸角,也在伸向更廣闊的經營範疇,進行跨界運營。

恆大的涉足範圍更加廣闊。就6月25日,恆大發布公告稱,集團旗下恆大健康以67.467億港元收購香港時穎公司100%股份,獲得45%的Smart King公司股份,借此恆大健康通過時穎公司持有Faraday Future45%的股權,正式入主FF,進入新能源汽車領域。

碧桂園實行半年多的三四五線城市“全覆蓋”戰略在內部已被叫停。

第五大利空是一些城市建立房地產長效機制。

一些城市開始逐步探索建立房地產長效機制,並頒布政策。6月5日,深圳(建案)公布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》,這份意見稿提出,在今後深圳的住房供應體系內,人才房、安居房、公租房比重將大大增加,佔新增住房供應總量的60%左右。

第六大利空是棚改政策變化。

棚改貨幣化安置正在面臨調整,數量和比例可能都會有所減少。有業內人士預計,此前在三四線城市中獲得巨大收益的房企,很可能因需求降溫而導致營收放緩,從而影響到房企的業績增長。但也有機構指出,棚改貨幣化安置收緊需要長期看才能見效,因此短期看房企在三四線城市或仍將有所作為。

短期內,地產公司會處於一個比較難受的階段,內外交困。房地產泡沫的危害不言而喻,但是泡沫並不能立即刺破,而是需要通過調控,將泡沫慢慢擠掉。總的來說,未來增加住宅用地的供給,打擊投機炒房行為,以及通過房產稅、空置稅等措施,都能抑製房價的上漲,但是更重要的是,改變地方財政的來源,降低對於房地產市場的依賴。

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