燕郊樓市到底有多冷？

燕郊又一次因為降價，狠狠的刷了一波存在感。

“一萬一平米無人問津”

“大幅降價 60% ”

“跌掉了首付”

然而小棲通過實地走訪發現，燕郊降價 60% 的說法並不準確，所謂「一萬一平無人問津」的價格指的是 40 年產權的商住房，而並非 70 年產權的普通住宅。

“除了首爾甜城的商住房是 LOFT 戶型外，匯福悅榕灣、天洋城 4 代、星河灣等小區的商住房都是平層，從戶型上看跟 70 年產權的普通住宅沒有區別。”

從成交數據上看，匯福悅榕灣、天洋城 4 代、星河灣等小區最近成交的房源大多是 40 年產權的商住房，價格在 1萬/㎡ 到 1.4萬/㎡ 之間，跟 1.8萬/㎡ 左右的高點相比下降幅度在 30% 到 50% 。而70年產權的普通住宅成交價在 1.6 萬 /㎡ 至 2萬 /㎡ 之間，跟當年 3.8萬/㎡ 的高點相比直接腰斬。

（紅框內的房源皆為 40 年產權商住房）

01

降價 60% 雖然是輿論謠傳，但腰斬是真的，無人問津也是真的，燕郊仍未走出寒冬。

“從去年開始，燕郊的二手房房價就一直在降，這個月比上個月每平米降了 500 多，其實已經算是平穩了。”根據鏈家網數據顯示（包括普通住宅及商住房），2018 年 9 月燕郊二手房均價在 1.7 萬 /㎡ 左右，跟 2017 年 10 月的 2 萬 /㎡ 均價相比，下降幅度在 15% 左右。

具體到普通住宅來說，天洋城4代、匯福悅榕灣、首爾甜城、東方夏威夷等品質好的建案，二手房均價在 1.8萬 /㎡、1.9 萬 /㎡ ，而像燕京航城、潮白人家、上上城等二手房均價都在 1.6萬 /㎡ 到 1.7 萬 /㎡ 之間。

以燕京航城的一套 134.33㎡ 的三居室為例，現在的掛牌價為 230 萬，單價在 1.6 萬 /.㎡ 左右，“同一棟樓，同一個戶型，高點的時候是 408 萬成交的，現在這套砍到 225 萬也可以，很值得入手。”

但哪怕是中介口中性價比如此高的房源，從掛牌到現在一個月時間裡，也就只有 17 次帶看，而且暫時並未有意向客戶產生。

鏈家公布的燕郊二手房供需走勢也確實如此。2018 年以來，燕郊二手房供應量始終保持高位，與之相反的是，帶看量從 15000 次一降再降，最低點在 9000 次左右，近 30 天成交量也只有 78 套。

“限購之後，燕郊只剩下剛需改善的客戶了，有時候好幾天都沒有一個買房的。”

02

實際上，在 2016 年的盛景之前，燕郊不是沒經歷過寒冬。

如果你在燕郊住上 8 年，就會在記憶裡存上兩次大跌的印象。一次是 2012 年，燕郊房價成功破萬之後第一次「摔跤」，知名小區天洋城的二手房 4800 元 /㎡ 還能在總價款上抹去零頭。那一次，很多人在解套之後就立馬把燕郊的房子拋售了，沒能等到後面的大漲。

另一次就是現在，一些人在高點懷著房價攀上 5萬 /㎡ 的希望，卻迎來了 50% 左右的掉頭下跌。從前的經驗，並沒有用。

以前，銷售們坐在辦公室就能客戶不斷、日賺鬥金；現在卻只能跟著健身房、美容院的小哥們一起，站在十字路口發傳單，招呼著“便宜房子感興趣嗎？”

曾經，開著車剛進燕郊，就有「銷使」一窩蜂湧上來；如今著名的中介一條街不僅門可羅雀，還有些售樓處人去樓空，玻璃上貼滿了「出租/轉租」的字樣。

“當年 2.8 萬 /㎡ 買了好幾套，結果今年賣出去 5 套，虧了 400 萬。”曾經高點入市的炒房客，大部分被套牢在這裡，他們想要及時止損，靠著低價出手回籠資金，卻已經背上了幾百萬的虧損。

而想借燕郊跳板的「北漂」，一直想著「房價肯定還能再高一點」，失去了套現機會的他們被永遠的留在了燕郊，在日複一日的「雙城生活」中熄滅了北京夢。

作為距離北京最近的環京城市，燕郊承載著龐大的北漂「安居」需求和巨大的投資欲望，曾經的燕郊大街上，只有兩種人：買房的和賣房的，但他們談論的卻都是北京。

燕郊就這樣成為北京樓市的晴雨表，燕郊的房價每隔一段時間就得被拉出來「示眾」，霸佔北京房產界的新聞頭條。

03

北三縣跟著北京限購之後，燕郊建案的流動性幾乎被鎖死。不少人都在問，擊鼓傳花遊戲玩到今天，難道真的傳到了頭？ 我就是最後那個接盤俠？

每天 999+ 的業主群，現在都沒了消息

2016年買房時，加了業主群，當時一天24小時都在不停討論燕郊房價，有說自己是買來住的，也有一下子拿了3套準備投資的，大家都覺得燕郊的房價還會漲。那種感覺還是很好的，每天打開微信，都覺得自己很快就能賺個幾十、上百萬。

但是限購之後，業主群忽然就安靜下來了，一連幾天也沒人說話，不是轉發投票就是朋友圈求讚。當時帶著大家買房的中介員工，也早就回到老家開飯館了。

虧掉 70 多萬，我才能喘口氣

燕郊的房價一天天的降，但每個月2萬多的月供卻是雷打不動的來。

鄰近月底的那幾天，都不太敢看日歷。

本來我在燕郊就有一套自住房， 2016 年高點的時候，把房子抵押出去湊了另外兩套房的首付，想著三套脫手就能搬到北京了。

當時，太多人前赴後繼地去燕郊「淘金」了。眼看著房價從 1 萬多漲到了 3 萬，我很難不心動。結果現在每個月都被 2 萬多的月供壓的喘不過氣來，沒辦法，只好脫手一套保命。

房子掛到中介，一個多月都沒什麽消息。 295 萬，沒人； 252 萬，沒人； 240 萬開始有人問了，最後我虧掉了 70 多萬，才賣出去。

幸好出手還算早，現在 200 萬都不一定有人接。

沒能從燕郊跳到北京，現在只想著逃離

當時是想拿燕郊當跳板，沒想到最後卻被迫留在了燕郊，離不開「雙城生活」。

1 萬多入手的房子，漲到 3 萬的時候，老婆說還會漲，就沒有賣。

想賣房的時候還經常因為什麽時候賣吵架，限購下來之後，反而不吵了，因為換房也沒希望了，就別想了，老老實實在北京和燕郊兩地跑。早晚依然會有人提醒我：

早上是，北京移動歡迎您。

晚上是，河北移動歡迎您。

今後如果有機會，還是想要離開這裡，因為太不方便了。早上 5 點就得起床趕公交，半小時的車程愣是能堵上 2 個小時。晚上 8 點就得往回趕，不然計程車都打不到。同事們還戲稱，只要北京一下雨，就別想在部門看到我，因為一準兒是淹在燕順路上了。

感想？沒啥感想。

反正買了小別墅也不是馬上住，爸媽說過幾年退休了去養老。價格漲跌也和我們沒關係，當初全款買，沒想賣，就在那放著吧。

這房子買完就扔在那裡了，半年去看一眼，現在3 年了還是毛坯，樓梯都沒有裝。

每個在北京工作的人身邊都有不少燕郊的故事。當年一起上過課的 90 後小姑娘，花了 130 萬在燕郊買了房，“ 5 年內在北京買房是不可能了，不如先在燕郊買，到時候脫手起碼不會賠。”她說燕郊是自由職業者的聚集地，很多朋友都要去這裡「抄個底」。

有的藝高人膽大，僅靠押金證明也敢賣，轉手賺了翻番；也有的小心謹慎，雖然到現在還沒拿到房本，但也在考慮裝修出租。有的人以燕郊為跳板，成功進京置業。還有北京土著看著大家在燕郊買房，也跟著投了燕郊，如今沒有解套的。

曾經風生水起的炒房客，有的放棄了燕郊的建案，轉向了商住繼續騰挪；有的離開了燕郊這個傷心地，但一旦政策春風襲來，他們又會卷土重歸。

限購阻擋了激進的炒房客，給剛需買房的本地人留下腰斬的二手房。但大部分燕郊本地人還是覺得“買不起”，城外的人想要進來，城內的人卻想著怎麽出去。他們大都做著小本生意，沒什麽大企業的燕郊只能給他們每月三四千的工資，就算是在北京打拚的燕郊人，刨去基本支出也攢不下幾十萬的首付款。對於這些人來說，早在燕郊被投資者看上的那刻，也許就失去了買房的夢想。

有人在燕郊看到的是欲望，有人在燕郊看到的是希望。燕郊的業主們不希望樓市會鎖死，讓自己止步於距離北京一站之遙的地方。燕郊屬於廊坊，但這裡的業主們眼裡只有北京，他們等待著北京再一次救起燕郊。