房貸尾款要不要提前還？道理在這…

前言：

很多粉絲/朋友經常問這些問題：最近手裡有一筆錢，要不要提前把房貸尾款還了？最近買房，要不要多付些首付，這樣月供壓力就會小些？甚至有人會說，我有錢付全款，幹嘛要貸款買房給銀行交利息、給自己找壓力呢？

反駁的人張口就來：貨幣不斷貶值、物價（工資）不斷上漲、撬杠杆多買兩套房賺得更多、抵押房貸的錢最便宜，當然借的越多越好。

由此，我們就能看到二者認知緯度是逐漸提高的，其實還有更高緯度的認知…

1、資金是有成本的

首先要牢記一點：資金是有成本的，成本就是借貸的利息。一個人之所以敢借錢投資，是因為有高收益的項目，且項目收益≥資金成本。

想提前結清抵押尾款的、想多付首付減輕月供壓力的、想全款買房不支付利息的，都是因為：

1、他們有錢、有多餘的錢、有閑置的錢；

2、種種原因（眼界/知識/工作/經歷/資訊管道等）所限，他們找不到能高於銀行貸款利息的投資項目。

所以，這類人站在自己的角度如此決策是沒有問題的，但這是一種較低緯度的認識。

主張盡自己所能（主要是現金流的籌劃能力，即收入水準和融資能力）貸更多抵押款的這類人，其認知格局就更高一籌：懂得主權信用貨幣的特徵（錢會越印越多）、懂得經濟發展的規律（物價不斷上漲、好的經濟都是適度通脹）、懂得杠杆運用（杠杆可以放大力量、提升效率）、懂得不同錢的成本。

由圖表可知，無論從貸款額度的大小、資金成本的高低、貸款時間的長短、還是貸款的容易程度上看，抵押貸款確實是最劃算的貸款了，相當於國家給你發的福利，這個便宜佔不佔就看你了。

2009年抵押房貸的利率都打7折。若那時買房，一直沒結清尾款直到現在，按照當下4.9%的基準利率，7折就是3.43%（4.9%*0.7），如今銀行理財收益輕輕鬆松超4%，妥妥的套利機會。

多貸款、留足錢、撬杠杆的前提是什麽？還是項目收益要大於資金成本，資金成本若每年是8%，你的項目收益——比如房價漲幅橫盤為0、或漲幅小於8%，撬的杠杆越多，虧損程度就越大、死得就越慘。你能保證房價年年漲、穩定持續的漲、高於貸款成本的漲嗎？

第二類人雖較第一類人有更高的認知緯度，但仍然偏低。那更高緯度的認知是什麽呢？

期權思維。

2、得有期權思維

期權是一種選擇權，並且只有選擇的權利、而沒有選擇的義務——我想選擇就選擇，想不選擇就不選擇，這是我的權利。那到底選擇還是不選擇呢？看現實對我是否有利啊。

房租的定金、買房的定金、貨物的首付款等就是購買一個選擇權——在正式簽約、付款購買前，我就有一個選擇的權利：如果市場房租降了，我就選擇不簽約，如果市場房租漲了，那就選擇簽約；如果市場房價降了，我選擇不簽約、買其他降價的房子，如果市場房價漲了，我就選擇簽約購買；貨物同樣如此。

怎麽選擇在我，但對方必須履約，我有這個權利。

那我的損失是什麽呢？是定金和首付款——為獲得這個選擇權而支付的成本，準確的叫法是期權費。

不提前結清抵押尾款、付最低的首付款、盡可能多的貸款，就是為了手裡能留存一筆資金、一筆較大數額的資金，這筆資金能隨時調用、被派上用場——發現一個好的投資項目，立馬拿出一筆錢去投資；急需用錢時（家人住院治病/親友有難救濟等），能隨時拿出錢解燃眉之急……

這是一種便利、這是一種資金上的選擇權——需要用錢時，就選擇使用；不需要用錢時，就選擇不使用。

而要擁有這種便利，是需要支付成本的。成本是多少呢？資金的1%左右。

我們知道抵押房貸的基準利率是4.9%，哪怕按照現在上浮30%的話利率也才6.37%，而現在基本無風險的銀行理財產品收益是多少呢？5%靠上。二者差額的1%，就是你為獲得這種便利所要支付的成本。

你每年只需花費1萬或5000，就可以隨時調用100萬或50萬（當然使用時是要付利息的，所以在你急需錢或遇到高收益項目時再使用啊），是不是很劃算呢？

▲一些直銷銀行的理財產品收益情況

提前還貸、多付首付、全款買房的人就是沒有期權思維，現在找不到高收益、能套利的項目，並不代表以後就遇不到啊。如果以後遇到高收益的項目，因為不能及時拿出錢或拿到的錢成本較高，那豈不就望洋興歎了？

2009年買房時的基準利率是5.94%，也許當時沒有套利機會，可誰能想到現在基準利率降到了4.9%，出現了套利機會呢？更何況2009—2018年間出現了數次房價暴漲的套利機會，你手裡沒有現成的錢，房價再漲、機會再好，你也只能睜眼看著。

貸更多的款、負更多的債、撬動更多的資產，絕對看漲房價、絕對看跌貨幣、絕對看好經濟發展，是不考慮資金成本、孤注一擲的偏執狂，同樣沒有期權思維。

這世界根本就沒有絕對的事——房價可能會跌（香港/日本/本輪周期的當下）、貨幣可能會穩定（如日本）、經濟也可能戛然而止（如陷入中等收入陷阱的巴西/阿根廷/馬來等）。

手裡留有一筆錢，只有在遇到確定性高收益項目、在極大概率能贏時才使用，才是期權思維。支付期權費，就是為了能逮住這樣一個套利的機會，如果遇不到，損失的也就是個期權費，比如上文中為保留100萬、50萬的使用權，而支付的1萬塊或5000塊。

3、免費的選擇權

那有沒有免費的資金選擇權呢？有啊。

信用卡。信用卡基本是沒有成本的（一般都可以通過刷卡次數和消費金額免除），但它會提前給你一個信貸額度，或2萬、或5萬、或10萬，並且有50天的免息期。不需要消費、不需要錢時，它就靜靜的放在那裡，不增加你的任何成本，可一旦急需錢、急需消費時，就可以隨時動用。

循環貸額度。很多銀行都有一種循環信貸額度，一般情況下以你的全款房作為擔保，給你一個授信額度（一般為房屋評估價的70%），不用錢就沒有利息支出，一旦用錢就按天計息、且隨時有錢隨時可歸還。當你遇到一個好項目，隨時就把錢提出來使用了，不用再找銀行、辦抵押、跑手續花費好長時間——很可能在你辦貸款的過程中，項目都泡湯了。

正規網貸平台。現在很多正規的網貸平台，同樣給予貸款人一個授信額度，日息一般是0.5‰，即1萬塊錢每天的利息是5塊，合到年化利息18%。雖然整體成本較高，但可以隻使用幾十天、十餘天、甚至幾天啊，這樣成本就可承受了。它特別適合代還信用卡——今天是信用卡最後還款日，可你明天才發工資，就可以使用一天；或投資高收益的項目——收益高於18%，或許很少，但不是沒有。

只需一個智能手機就可以隨時隨地、方便快捷的支取/還款，是非常好的短拆資金。這樣的平台如：借唄/網商貸/微粒貸/金條/收據；招聯金融/百度有錢花/小米金融/360借條/好人貸/中原消費金融/馬上金融……感興趣的朋友可自行去申請。

信用卡中心的信貸卡。這是銀行信用卡中心發行的一張信用卡，但沒有免息期，只要一消費就開始計算利息。大致有兩種計息的方式：一種是自動分期的形式，你可以提前設定分期期數（如3期/6期/12期等），消費後會自動分期，之後會像還信用卡一樣每月還款，如光大信貸卡；還有一種是按日計息，刷卡那一天起計息，可隨時歸還，利息一般是0.5‰，如廈農商靈活金。

有選擇權的人生精彩紛呈、妙趣橫生，有選擇權的投資氣定神閑、穩妥贏錢。

願你有更多的選擇權，不管是投資理財，還是工作生活、以致整個人生。