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連續6個月登上房企銷售額榜首的碧桂園（02007.HK）正在改變擴張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，試圖犧牲規模甚至利潤，以保證現金流。據澎湃新聞報導，近期，來自碧桂園內部的知情人士透露，“三四五線城市‘全覆蓋’在內部已經明確叫停，暫不對外宣揚。”但是，碧桂園一位高層回應，“肯定沒有叫停，三四五線不僅是碧桂園的戰略，也是碧桂園布局的藍海地帶，不可能叫停。”
無論市場傳言真假，股市倒是迅速做出了反應。其中，碧桂園（02007.HK）股價一度跌近8%，自市場傳出棚改以來，股價已經重挫18.8%，市值蒸發638億港元，折合537億人民幣。
伴隨著對碧桂園的不看好，內資對碧桂園也是不斷減持，減持股份已經超5000萬股，滬深股通持股比例也從1.62%到目前的1.37%。
三四五線城市“全覆蓋”叫停，一切為了現金流？
2017年底，碧桂園總裁莫斌曾簽發關於發布《勞斯萊斯項目拓展階段性獎懲措施》的通知，針對三四五線城市提出“全覆蓋”的概念。
通知要求，2017年11月至2018年底，各區域公司需要下沉至管轄範圍內的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發達鎮區（人口在1萬人以上的鎮）。
此外，全覆蓋還納入到區域公司的獎懲條款之中，區域獲取獎勵的前提是完成全覆蓋，2018年年底前，未能實現全覆蓋的區域總裁通報批評、執行總裁免職。
如今，消息不斷傳出“三四五線城市‘全覆蓋’在碧桂園內部已經明確叫停。雖然澎湃新聞從至少有來自五個區域的碧桂園內部人士獲得證實，要求三四線城市的項目必須拿地即開工，並堅持“456”原則，即4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金將能投入新的項目之中。
另有不同區域的碧桂園內部人士表示，的確如此，只要達不到碧桂園高周轉的節奏，項目寧可不做，現金流為王。不僅如此，為了實現現金的快速回流周轉，有碧桂園內部人士透露，有的項目哪怕利潤轉負，也要搶現金流。但因為碧桂園項目的跟投制度，這極大的挫傷了一線人員的熱情。
但這卻得到了碧桂園一高層的反對。針對今日“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰略”的報導，碧桂園一位高層獨家回應財聯社記者稱，“肯定沒有叫停，三四五線不僅是碧桂園的戰略，也是碧桂園布局的藍海地帶，不可能叫停。但由於去年合作項目太多，碧桂園自身權益佔比在下降，等於在替其他地產商打工，因此碧桂園現在開始追求權益銷售額，減少不操盤、做財務投資的項目，增加自身可以操盤的項目，盡量提高自身權益比例，不做那種表面看起來銷售額很大、實際權益很小的項目。我們內部會議上強調的是這個，可能被誤讀了。”
4月連發三文急提周轉速度，楊國強稱開盤太慢
雖然碧桂園高層對傳聞進行了重新解讀，稱“三四五線城市‘全覆蓋’在內部已經明確叫停傳聞為誤讀，但是碧桂園在加速高周轉，保證現金流早已不是傳聞那麽簡單了。
早在今年4月，以高周轉著稱的碧桂園（02007.HK）即在一周之內連發三份內部檔案，要求提高加大三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度。
三份檔案分別包括：4月5日簽發的《關於提高周轉速度、加快有品質供貨的緊急通知》和4月11日簽發的《關於提高集團各部門工作效率、促進項目高周轉的通知》以及《關於項目報建高周轉的通知》。
碧桂園實際控制人楊國強甚至提出，摘牌到開盤5.2個月，完全無法達到集團高周轉的要求。為確保高周轉，碧桂園在集團層面設定集團大運營工作組，各中心線條配合做好高周轉工作，大運營工作組組長有經濟決策權，人事任免權，可先斬後奏。
一位來自碧桂園區域公司的內部人士表示，現在做項目“一切為了現金流”，如果項目不能做到高周轉，不能快速回流現金，則寧可不做。
碧桂園高周轉、保現金流背後
碧桂園一方面加快資金周轉，提高周轉率；另一方面不斷傳出即使犧牲規模利潤也要保證現金流。在碧桂園銷售額不斷創出房企的第一的當下，更讓人不寒而栗。截至今年上半年，碧桂園銷售額達到了4136.8億元，這一銷售成績對應日賺22.9億元，碧桂園的大部分房產在三四線城市，正好為2018年上半年熱賣的主要領域。
但是，由於碧桂園發展幾乎全部在三四線城市，熱賣領域也主要集中在三四線城市，而6月25日下午傳出的棚戶改全面叫停、人民幣貶值以及限購更新等，都令碧桂園三四線發展受阻，資金周轉產生困難，此舉加快現金周轉意圖似乎非常明顯。
一、棚戶改全面叫停，三四線發展受阻
日前傳出國家開發銀行（簡稱國開行）將棚戶區改造貸款審批權收回總行，且一刀切要暫停棚改計劃，令市場風聲鶴淚。海通證券（00665）邀請國開行長官人進行電話會議，確認國開行於最近兩周收回了審批權限，為免引起市場恐慌，而未有正式公布，目前還未對有關政策定性，政府仍未有下一步意見頒布，不過他強調是次僅將部分分行權限收到，並重申棚改計劃會做到2020年。
國開行管理層也承認，該行與其他發放棚改貸款銀行都面對來自中央的壓力，而對有關貸款有所收緊，而據悉，內地另有三間政策性銀行收緊棚戶區改造項目新貸款，令消息火乘風勢愈演愈烈。
由於棚改較利好三四線城市樓市，因此棚改受限，主力發展該等城市的內房股便會較受影響。據悉，多個龍頭房企不斷加大對三四線城市布局。因此棚戶區叫停，對綠地控股、碧桂園、恆大等城市影響較大。
據中指院數據顯示，包括中國恆大、華夏幸福三四線城市拿地金額佔比超過50%，企業數量和拿地金額均向三四線城市傾斜。
來源：中國指數研究院
二、海外融資的不斷收緊，限制借外債投資房地產項目
6月27日，發改委方面又表示，將限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目。據悉，不久前發改委會同財政部聯合印發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》。
對於《通知》下發的背景，發改委方面表示，其注意到部分企業尤其是房地產、地方政府融資平台等企業外債發行規模有所增加。“這些企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規模偏大，動輒五、六億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由於沒有外匯收入來源，抵禦匯率波動風險能力較弱”。
發改委方面表示，需要不斷改進完善企業境外發債備案登記工作，同時引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。
根據中原地產統計的數據顯示，截至2018年4月底，房地產企業海外資本市場融資數據達到233.2億元，較去年同期的112.35億美元上漲了107%。“隨著信貸市場的調控持續，海外發債成為房企短期融資管道的主要選擇。”中原地產首席分析師張大偉認為。
業內人士指出，在發改委加大對房企海外發債的限制後，房地產融資的緊縮格局將進一步加劇，整體投資放緩，龍頭房企有可能加速推盤盡快回款，行業整合預計也會再度提速。
三、淨資產負債率有所提升
據克而瑞地產研究，2017年主要上市房企（A股、H股和其它）負債規模與增速持續加大，整體財務杠杆大大增加，現金短債比和長短期債務比均有了不同程度的下滑。
房企加權平均淨負債率上升為91.09%，較2016年增加了16.19個百分點，近六成企業的淨負債率有所上漲。
碧桂園淨負債率也從2016年的48.65%上升至2017年的56.91%。碧桂園資產負債率近三年不斷攀升，由2015年的75.3%增加到2016年的86.2%再到2017年的88.89%。
在淨資產負債率不斷上升的同時，加快資金周轉，能夠保證資產風險可控。
在國家隊房企放貸以及海外融資收緊，棚戶改一刀切，外圍風險加大的當下，碧桂園加緊回籠資金，提高自身權益比例，不做那種表面看起來銷售額很大、實際權益很小的項目，一方面可以減少資本開支，另一方面也能避免三四線發展盤子太大，提高資金周轉。
責任編輯：張海營
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