克而瑞研究中心 房玲、羊代紅
【銷售增速及目標完成率高於同規模房企】2019年上半年全口徑合約銷售金額900.7億元，銷售增速達28.7%，高於TOP20房企平均12.43%的增長率，目前目標完成率為50.0%，也高於TOP20房企46.4%的目標完成率。下半年，陽光城提前部署 “五一行動”5-9月份5個月加速搶收計劃將是其實現年度目標的重要基礎。
【投資結構調整、一二線拿地建面達60%】投資結構調整，新增土儲建面的60%位於一二線城市，且權益比例大幅增加，新增土地建面權益較2018年全年上升了25.9個百分點至80.6%，與此同時，按照陽光城指定的在銷售全口徑銷售回款的50%-55%投入拿地，預計2019年至少拿地金額為720億元，而上半年拿地金額為322億元，預計2019年下半年陽光城會加大拿地力度。
【開啟利潤為導向激勵機制提升未來盈利能力】歸母淨利潤率同比下降0.34個百分點至6.44%，低於TOP20平均水準。為提高企業的淨利水準，陽光城將工作重點放在提品質方面，打造綠色智慧家品牌推動陽光城產品的品質升級。除此之外，還對以往的激勵機制進行了改動，由歷史的以“規模”為導向轉成以“利潤”為導向的激勵機制。
【現金首次全覆蓋短債，淨負債率下降明顯】在負債控制方面，現金增長14.4%至433億元，現金短債比1.27，近五年來首次實現現金覆蓋短債，淨負債率持續優化，下降37個百分點至145%。
銷售：堅持深耕+多方位的合作促進企業銷售持續快速增長
2019年上半年陽光城實現全口徑合約銷售金額900.7億元，合約銷售面積702.1萬平方米，分別同比增長28.7%和53.7%，銷售金額的增長率遠高於TOP20房企平均12.43%的增長率，在此情況下，陽光城全口徑合約銷售金額行業排名上升1個名次至13名。
規模的增長，一方面的得益於合作開發的撬動，近年來陽光城持續加大合作開發的力度，2018年上半年陽光城的銷售金額權益約為80.9%，下半年大幅下降至66.4%，2019年上半年進一步下降至64.1%，可以看出合作項目對銷售的貢獻越來越大。另一方面也與企業不斷加強區域及城市深耕息息相關，在浙江、福州、上海區域銷售業績均超百億元，有7個城市公司銷售業績為所在城市第一，44個在售項目為所在城市或片區銷售業績第一。
從銷售分布來看，2019上半年年陽光城銷售佔比最高的區域為長三角區域，為36%，較於2018年全年增加了8.0個百分點，此外，內地區域的佔比為34%，雖較於2018年有所降低但仍屬於較高水準，此外，陽光城的總可售土儲建面的49.6%位於內地區域，預計未來內地區域的銷售貢獻仍佔陽光城業績的大頭。
2019年陽光城提出全口徑銷售目標1800億元，目標銷售增長率為10.5%，目前目標完成率為50.0%，也高於TOP20房企46.4%的目標完成率，按照上半年的銷售增長率來看，全年的銷售目標完成問題不大。與此同時，陽光城在一季度根據對行業的判斷，提出“五一行動”，在5-9月份5個月加速搶收，爭取實現千億小計劃，目前若加上認購的份額，公司業績已經實現千億，2019年下半年，“五一行動”將會為陽光城實現年度目標的打下重要基礎。
投資：投資結構調整一二線拿地建面達60%
2019年上半年陽光城新增土地建築面積526.71萬平方米，同比減少4.6%，新增土地總價322億元，同比增加64.3%，新增貨值902.25億元；權益拿地金額272億元，權益貨值758.7億元。整體來看，拿地建面同比微減，但拿地的金額有所上漲，主要在於陽光城的投資結構發生了變化，加大在一二線城市的拿地，一二線新增建面佔比達到60%。區域分布方面，55%的新增土地位於內地區域，佔比最高，整體來看，內地區域仍是陽光城重點布局的區域，未來也將是陽光城重要的業績貢獻區域。
2019年上半年陽光城拿地銷售金額比0.36，較於2018年全年上升了0.12，而TPO20房企2019年上半年拿地銷售金額比平均值為0.39，陽光城投資接近行業的平均水準。2018年開始陽光城在新的管理層帶動下戰略調整，拿地節奏也有所放緩，趨於穩健，2019年陽光城預計會將全口徑銷售回款的50%-55%投入拿地。
此外，2019年上半年陽光城新增土地建面權益為80.6%，比2018年全年上升了25.9個百分點，在經歷2018年采取的與多方位合作拿地後，陽光城更加注重拿地權益的集中性，主要是由於陽光城歷史上通過合作拿地擴大城市布局，在布局城市逐步完善之後，其加大土地權益的獲取，這將有利於企業對項目利潤的把控，同時也符合陽光城未來近三年的提利潤的戰略規劃。
而除了正常的招拍掛市場以及二級市場的收並購之外，陽光城在拿地方面加大對舊改、一二級、產業聯動土地的獲取，如2019年上半年陽光城繼續推進西安翡麗公園項目的土地整理，該項目涉及拆遷佔地面積15.15萬平米，項目控規方案已經審批，並取得規劃設計條件書，預於2019年底前完成首期土地確權工作。武漢中華城B地塊項目正在推進相關拆遷安置工，該項目規劃用地面積6.21萬平方米，淨用地面積為5.44萬平方米。
土地儲備：消化周期兩到三年，需繼續拓展土地資源
2019年上半年末，陽光城總土儲可售建築面積約為4396.35萬平方米，較於期初下降0.5%，土地儲備權益比例約為 65%，比上年年末提升 3%，總貨值約5467億元，其中一二線城市預計未來可售貨值佔比85.93%（土地儲備面積佔比76.20%）。
從目前陽光城的銷售規模和增長速度來看，土儲貨值略顯不足，土地消化周期約為2-3年，需要進一步加大力度拿地，拓展土地資源。2019年陽光城預計會將全口徑銷售回款的50%-55%投入拿地。預計拿地金額為720億元，而上半年拿地金額為322億元，預計2019年下半年陽光城會加大拿地力度。
盈利表現：開啟利潤為導向激勵機制提升未來盈利能力
2019年上半年陽光城實現營業收入225.11億元，同比增長48%，歸母淨利潤14.49億元同比增長40.52%，一方面是由於隨著銷售規模的快速擴張，企業銷售和管理費用等大幅增長，另一方面也是隨著合作項目的結轉，歸母淨利潤佔比有所下降。
在盈利性指標上面，毛利率同比下降了0.34個百分點至27.47%，其中房地產項目毛利率較去年末增加1.28個百分點達26.93%。歸母淨利潤率同比下降0.34個百分點至6.44%，而TOP20房企2018年的歸母淨利率為10.78%，陽光城的歸母淨利率遠低於同規模企業水準，其盈利水準有待提升。
其淨利率的增長任重而道遠，為提高企業的淨利水準，陽光城在2018年底開啟綠色智慧家品牌的打造以及升級，於2018年底發布了綠色智慧家白皮書，2019年上半年完成了綠色智慧家研究院的設立，著力打造陽光城的特色IP，2019年下半年，隨著其標杆產品的入市，將有力推動陽光城產品的品質升級。除此之外，陽光城為提利潤，對以往的激勵機制進行了改動，由歷史的以“規模”為導向轉成以“利潤”為導向的激勵機制，將會是陽光城利潤提升的強大助力。
償債表現：現金首次全覆蓋短債，淨負債率下降明顯
2019年上半年，陽光城銷售回款率超過80%，其經營性現金流入86.98億元，持有現金433億元，較於期初增長了14.4%，現金短債比1.27，這是陽光城近五年以來首次實現現金覆蓋短債，企業的償債能力有了較大的提升，接近TOP20房企2018年的平均現金短債比1.42。主要在於陽光城加大了項目的回款，持有現金得到穩步提升，與此同時，調整債務結構，加速債務的還款節奏，短期有息負債較於期初下降了29.1%至341.61億元。
而從長短債比來看，2019年上半年為2.28，較2018年末也有明顯優化。未來，在陽光城提品質的戰略目標下，企業的項目利潤水準有望得到提升，與此同時，在綠色智慧家升級下帶來的企業項目品質的升級也將會提升項目的售價，從而帶來更多的銷售回款，從而優化其債務結構，此外其強大的融資能力也將助力其更好的配合企業的拿地節奏將負債控制在合理的範圍內。
2019年上半年，陽光城持續保持多元化的融資優勢，其平均借貸成本較2018年末下降0.22個百分點至7.72%，借貸成本得到有效控制，但跟TOP20企業相比，仍然相對較高。其淨負債率為145.13%，較期初下降37個百分點，也明顯高於TOP20企業平均水準。但值得注意的是，陽光城在2018年提出降負債的目標之後，其淨負債率一直在持續減少，企業的償債風險也逐步的降低，這主要得益於陽光城豐富多元的融資渠道，以及銷售項目快周轉，回款率的提升。未來陽光城還會繼續將控制負債作為發展重點之一。
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