來源：證券時報網
物業服務與每一位業主息息相關。
今年1月，深圳市住建局、深圳市發改委兩部門聯合發布的《深圳市住宅物業服務收費指導標準（征求意見稿）》，征求意見稿中的物業收費指導標準，較現行的標準有較明顯提高。
近日，上述兩部門通告了相關反饋情況。
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兩部門通告征求意見情況反饋情況 詳解緣何調整物業費指導標準
今年1月15日至28日，深圳市住建局、深圳市發改委聯合發布《深圳市住宅物業服務收費指導標準（征求意見稿）》，向公眾公開征求意見。
根據上述指導標準，多層住宅物業服務收費指導標準最高為每平方米每月2.20元 ，最低為每平方米每月0.90元；高層住宅物業服務收費指導標準最高為每平方米每月5.63元，最低為每平方米每月2.71元。近日，深圳上述兩部門通告了征求意見情況反饋情況，詳細解釋了深圳物業服務費將上漲的理由、未召開聽證會的原因、新的收費指導標準的製訂依據等。
具體來看，新標準中多層住宅物業服務收費指導標準最高為每平方米每月2.20元 ，最低為每平方米每月0.90元；高層住宅物業服務收費指導標準最高為每平方米每月5.63元，最低為每平方米每月2.71元。
而深圳目前施行的住宅物業服務收費指導標準，高層住宅最高為每平方米每月3.9元，多層住宅最高為每平方米每月1.3元。按最高標準計算，高層住宅最高標準的漲幅近45%，多層住宅的漲幅近70%。
說起物業管理，不少人心裡多少都有些“愛恨交織”。有人對自己小區的物業管理感到不滿，但也有購房者告訴記者，一些新盤都會把名牌物業管理公司作為建案本身非常重要的賣點。對於同一地段的二手房小區，物管品質高的小區價格會比物管品質低的小區高出一些。
記者調查發現，深圳原特區內外的住宅物業管理費收取標準存在一定差異。以龍崗區中兆花園為例，該小區為花園式小區，但目前高層帶電梯物業的物業管理費標準為每平方米每月1.6元，樓梯物業的標準是每平方米每月1元左右。而在羅湖區錦上花家園小區，該小區同為花園式小區，但小區面積遠比中兆花園小，物業管理費收取標準為每平方米每月3.08元。目前，深圳原特區內小區的物業管理費普遍高於同等品質的原特區外小區，部分居民擔心，原特區外的小區物業管理費或將出現更為明顯的上漲。記者也對包括羅湖區虹橋星座等小區物業管理處進行採訪，對方答覆目前仍未收到具體文件。
在上述征求意見情況反饋中，兩部門詳細解釋了調整深圳物業服務費指導標準的原因、未召開聽證會的原因、新的收費指導標準的製訂依據等。
對於為何要調整《深圳市住宅物業服務收費指導標準》，上述征求意見情況反饋指出，有兩個方面的原因。
一方面是應政府定價管理的要求。根據廣東省人民政府辦公廳印發的《廣東省定價目錄（2018年版）》第11項“保障性住房及物業服務”，深圳市保障性住房物業服務收費、普通住宅（含業主自有產權車位、車庫）前期物業服務收費實行政府指導價。
另一方面是物業行業擺脫困境之需。征求意見情況反饋指出，2007年10月發布的《深圳市住宅物業服務收費指導標準》（深價規〔2007〕1號）已逾十年未調整。十年來，社會經濟快速發展，物價持續上漲，物業服務成本大幅提高，而物業服務收費標準“原地踏步”，物業服務企業通過降低物業服務質量以維持企業運營的現象十分普遍，物業服務行業陷入“低價低質”的惡性循環，導致物業服務水準與業主需求矛盾日益突出，無法滿足業主對美好居住環境的需要。
征求意見情況反饋指出，物業管理成本主要包括物業服務企業的人員成本、辦公成本、房屋維修養護成本等。人員成本主要包括人員工資薪酬（深圳市全日製就業勞動者最低工資標準已從2007年的690元提高到2018年2200元）；辦公成本包括租賃房屋成本、交通成本、辦公室物資配置成本等；房屋維修養護成本主要包括維修養護所需的物料和工具成本等。
此外，對於目前一些物業服務企業存在侵佔業主公共收益的情況下還要調整《指導標準》的原因，征求意見情況反饋指出，目前確實有一些物業服務企業通過將小區公共部位廣告位、場地出租等方式，將小區公共收益佔為己有，侵佔業主的公共利益。這種情況產生的原因是多方面的，如業主委員會成立難或運作不規範導致對物業服務企業監督不到位，同時，由於物業管理費標準偏低，物業服務企業為了維持企業運營，想方設法“另辟蹊徑”增加收入，以彌補物業管理費的不足。
征求意見情況反饋指出，目前，深圳市正在進行《深圳經濟特區物業管理條例》修訂工作。《條例》（修訂草案）從降低業主大會和業主委員會的成立門檻、解決業主大會開設账戶問題、建立業主共有資金管理制度、建立信息公開和信用管理制度等方面，為業主在物業管理中發揮主體作用掃除障礙，並進一步加強了對物業管理各方主體的監督管理。同時，《條例》修訂過程中也在探討物業管理服務收費價格調整模式，以建立健全物業服務行業價格動態調整機制。相信新條例實施後，物業服務企業的行為將得到進一步的約束和規範。
而對於本次調價為什麽沒有聽證會程序，上述征求意見情況反饋指出，是因聽取社會意見有書面征求意見、座談會、聽證會、公開征求社會公眾意見等多種方式，由於住宅物業服務收費不屬於廣東省價格聽證項目，為此，這次采取在深圳市住房建設局官網公開征求社會公眾意見的方式，聽取社會意見。
自今年1月至今，此次公開征求意見通過信函和電子郵件方式接收反饋意見，在規定時間內共收到180份意見（其中信函1份、電子郵件179份），經對所有收集到的意見進行歸納、整理和研究，並向社會反饋。
那麽，目前物業企業的物業費價格究竟處在一個什麽樣的水準？
以物業服務規模較大的碧桂園服務（6098.HK）為例，記者查閱該公司2018年報發現，其2018年度物業收費管理面積約1.82億平方米，由此產生的物業管理服務收入約為34.45億元人民幣，由此初略計算，其每平方米每年收取的物業費用約為19元人民幣，折合每平方米每月1.6元人民幣。
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物業企業逐鹿資本市場 2018年以來掀起上市潮
目前，國內物業管理企業的盈利模式主要有兩個基本大類：
一是通過提供傳統的物業管理服務向業主收取物業管理費，以基礎物業服務為主的企業主要通過項目的獲取來擴張管理面積以實現收入的可持續性增長；二是通過提供增值服務收取費用，包括業主增值服務（空間運營收入、房屋經紀、電商 服務、社區金融、家政服務及養老服務等）和非業主增值服務（顧問谘詢服務、案場服務、工程服務等）。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，物業管理費屬於物業公司最主要的收入成分，各類物業公司也普遍通過物業費來進行物業經營管理，但定價標準仍不清晰。對於此類物業公司來說，物業費收入太少影響具體經營，自然會有提高收取費用願望。
相較於房地產開發行業的規模，目前的物業服務行業收入體量還相對較小，那麽，未來物業管理的規模體量又將如何？
中國指數研究院數據顯示，預計到2020年，全國物業管理面積達到296億平方米，全國物業管理市場規模約為1.5兆元。
自從樓市調控逐漸深入，各大房企紛紛看到自家物業板塊的“吸金”能力，相繼分拆物業管理公司上市，以充分發揮市值，物業公司上市潮已經開啟。問題在於，為何這些房企開始發展原本不起眼的物業？是“造殼”還是搶佔物業服務地盤？
事實上，物業作為地產行業一個細分和配套行業，其“吸金”能力也不容小覷，且近年來獲得不錯的成長勢頭，不少物業企業近年來已先後實現上市。
目前在A股上市的物業企業不多，僅有南都物業等極少數公司，但赴港上市的物業企業則為數不少，2018年已有多家實現上市，這些企業近年來業績多數取得不錯的增長。
近日市場也傳出消息，萬科考慮讓旗下物業管理業務在港股進行IPO，時間可能定在明年。
安居客房產研究院跟蹤統計顯示，目前排名前10的房企無一例外都在物業上有所建樹。與之相應，目前物業公司中具有開發商背景的公司佔比約78%，例如萬科物業、彩生活、中海物業等，獨立物業管理企業佔比僅在22%左右。
嚴躍進認為，物業管理公司後續要積極拓展業務，尤其是在社區運營方面需要創新，進而形成更多的營業收入來源。若收入擴大，上市公司的品牌價值也會得到快速提升。
另外，不少物業企業還在謀劃新的增收方式，推出一些增值服務。
說起物業管理的增值服務，房屋經紀成為一些房企和物業管理公司眼中的“香餑餑”。如今，萬科旗下深圳市樸鄰房地產經紀有限公司已經在深圳房屋中介市場佔據一定市場份額。此前，原萬科租售中心正式更名為樸鄰，分布在全國的數百家門市同時揭牌亮相，這標誌著國內物業行業的首家二手房專營店誕生，也標誌著萬科物業在資產管理服務領域的商業閉環正在形成。
當時，業界將樸鄰的設立解讀為萬科物業全面進軍房屋經紀市場。公開信息顯示，萬科物業CEO朱保全為此回應稱：“我們是物業公司，不是中介，也不會在萬科物業服務以外的小區做二手房交易”。
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