每日最新頭條.有趣資訊

為何漲?是否該漲?深圳擬提物業費遭考問

中房報記者 田傲雲 | 北京報導

深圳市擬提高住宅物業服務收費標準的意見,遭到了社會的考問。

4月18日晚,深圳市住建局、深圳市發改委發布通告,針對《深圳市住宅物業服務收費指導標準(征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)的征求意見情況反饋作出最新解答,再次將深圳住宅物業費上調一事推至輿論焦點。

4月17日,兩部門就發過文回應,政府定價機關制定價格應當聽取社會意見,由於住宅物業服務收費不屬於廣東省價格聽證項目,為此,這次采取在市住房建設局官網公開征求社會公眾意見的方式,聽取社會意見。

事情緣起於今年1月15日,深圳市住建局、深圳市發改委聯合發布征求意見稿,在這個征求意見稿中,住宅物業費大幅上調,按最高標準計算,高層住宅最高標準漲幅近50%,多層住宅漲幅近70%,由於物業費關係到千家萬戶的切身利益,新一輪的調價吸引了社會各界的關注,一時間,爭議紛紛,其中質疑最多的是:本次調價為什麽沒有聽證會程序?

中央財經大學法學院教授武騰接受中國房地產報記者採訪時稱,在制定定價機制時,定價聽證不是唯一的方式,公開征求社會意見也是可以的。不過,如果行政機關認為有必要開展定價聽證,如對群眾的切身利益影響重大,且社會各界關注度很高,那麽即使不在定價聽證目錄之內,也可以實行定價聽證。

連日來,中國房地產報記者通過多方採訪了解到,目前該征求意見稿已引起深圳市政府領導的高度重視。4月18日晚,深圳市住建局、深圳市發改委兩部門連夜對4月17日公開征求意見情況通告作出最新回應,強調征求意見稿隻對深圳市新建普通住宅前期物業和保障性物業具有約束力。

值得注意的是,在前一天晚上,兩部門對外的口徑是:本征求意見稿已明確適用範圍,一經發布,對所有物業均有效,不存在“新房新政策、老房老政策”。

“消息出來後,業主圈的反應太大了,就趕緊作出調整。”深圳市物業管理學會理事萬吉生告訴記者。

━━━━

未經聽證有蹊蹺

距離2007年10月發布的《深圳市住宅物業服務收費指導標準》已有12年,標準未曾調整。物業公司一般認為,這12年裡,社會經濟快速發展,物業服務成本大幅提高,物業服務收費標準沒有隨著人工成本等費用的變化及時調整,導致物業管理服務因運營成本的持續上漲而陷入“低價低質”的惡性循環。

政府主管部門一般也認為,深圳調整物業收費標準的初衷,是為了促進行業的規範和高質量發展,明確物業服務內容和服務收費的標準,減少因物業服務水準而與業主產生的矛盾,爭取實現物業服務“價質相符”。

付費和被服務的廣大業主認為,物業費已經不低了,且物業公司的服務和管理水準並不值得付出更高的費用,有的甚至就是費高質低。

根據今年1月深圳市住建局、深圳市發改委聯合發布征求意見稿,多層住宅物業服務收費指導標準最高為每平方米每月2.2元 ,最低為每平方米每月0.9元;高層住宅物業服務收費指導標準最高為每平方米每月5.63元,最低為每平方米每月2.71元。深圳目前施行的住宅物業服務收費指導標準,多層住宅最高為每平方米每月1.3元,高層住宅最高為每平方米每月3.9元。按最高標準計算,高層住宅最高標準的漲幅近45%,多層住宅的漲幅近70%。

物業費即將大漲,深圳業主對於物業費調價不開聽證會以及費高質低表示不滿。

4月17日,深圳市兩部門對《征求意見稿》收集采納意見情況進行通報,並就市民關心的深圳物業服務費將上漲的理由、未召開聽證會的原因、新的收費指導標準的制定依據等19個有關問題作出回應。

但官方回應並沒有起到實際效果,有關深圳物業費為何漲、怎麽漲、是否該漲的聲音依然不絕於耳,並伴隨著4月23日《深圳經濟特區物業管理條例(修訂草案修改一稿)》在深圳市人大常委會會議上的二審,再次引發輿論高潮。

有多個業委會主任表示,“新物業管理條例似乎更多站在物業公司的角度,認為業委會在物業費調整上,不應該有這麽大的權力。”

公開資料顯示,此次“二審”的條例草案增加了物業服務費調整機制的內容,規定業主大會可以授權業主委員會在一定幅度內和物業服務企業協商決定調整物業服務費。業主大會未授權的,業主委員會可以在本市上一年度居民消費價格變動的幅度內和物業服務企業協商決定調整物業服務費。

值得注意的是,此前深圳市人大環資委征求意見之後的一審稿,以及法工委征集意見之後的二審稿,均未向社會公開,對於一審二審稿的具體內容,人們也不得而知。

“這是深圳市人大立法方面對物業費調價的規定,這種規定在國家和現行法律法規裡是沒有的,把物業費調價上升到特區立法的高度是非常罕見的事情,我認為這樣做不合理也不合法。”專注於房地產研究的律師張培源分析,根據物權法以及國務院的物業管理條例,調整物業服務費屬於應由業主共同決定的重大事項,新條例二審稿中提及的讓業委會決定調價機制,和物權法相悖。

有業內人士分析,這應該是有物業公司方面的力量在後面做推手,或從立法入手或從發改委和住建局入手。

━━━━

從“所有物業”到“新建普通住宅”

除了物業費大漲之外,此次征求意見稿適用範圍的問題也引起了爭議。意見稿中稱,該收費指導標準是針對前期物業管理服務的政策,即沒有成立業主委員會的普通住宅的物業管理服務收費,都將按照政府指導價進行收費。

但張培源分析認為,由於漲價的傳導效應,有業委會的小區一樣會面臨著漲價的壓力。

關鍵的問題還有,由於小區業委會對物業費、監督物業公司,甚至更換物業公司都起到了至關重要的作用,所以業委會的成立並沒有想象中的容易,前述業內人士告訴中國房地產報記者,這裡面暗藏著很多複雜的因素,比如物業服務公司不配合甚至是暗中阻撓,街道辦、社區等基層政府對業委會的成立不積極等。

“我所在的小區正好處在籌備業委會的前期階段,從去年下半年開始,我們就多次遞交材料申請成立業主委員會,卻屢屢受挫,到現在還處於籌備組織的階段。”深圳一小區業主告訴記者。

根據公開資料顯示,截至2017年11月,深圳全市共有住宅小區3597個,其中成立業委會的小區1476個,約佔41%,採用物業服務企業管理的住宅小區3511個,約佔97.6%,全市共有物業服務企業1933家。

“雖然這次調價政策表面上僅限於普通住宅的前期物業服務,但實際上深圳約60%即2100個小區都沒有業委會,均處於前期物業服務的狀態,這導致這些小區都將面臨上漲物業費的可能。”張培源告訴記者,按照法理,應該是新房新政策,老房老政策,這次漲價範圍應該特別明確地限定於政策頒布後新入夥小區。

對此,深圳市兩部門在4月17日的征求意見情況反饋中回應:本征求意見稿一經發布,對所有物業均有效,不存在“新房新政策、老房老政策”。

事情的反轉發生在4月18日晚。當晚,深圳市兩部門連夜對前一天晚上(4月17日)公開征求意見情況通告作出補充解釋,強調征求意見稿隻對深圳市新建普通住宅前期物業和保障性物業具有約束力。

“與其連夜頒布解釋,不如直接修改漲價範圍。”張培源表示,政府應大力促進業委會的產生和良性運作,把是否漲價的決定權還給業主大會。

━━━━

收支账目不透明是不信任主因

“首先做到物業成本支出公開透明化,如果有赤字那需要漲,現在都是黑箱操作,誰知道交的物業費到底怎麽使用?漲價不要緊,必須財務公開,公開各項收入支出,接受業主質詢,有第三方審計。”有業主對中國房地產報記者說。

記者通過採訪多位不同小區的業主發現,業主們並不拒絕漲價,但要保證小區收支账目透明化,以及後續的服務質量能否跟上。

根據南方都市報報導,深圳目前合法合規的建案小區約有3690個,全部由物業服務企業提供服務。這其中,實現小區銀行账戶獨立的有282個,其實已經實行業主大會法人化試點,實現小區物業管理账目公開的小區僅有十幾個。

“物業費調整難就難在账目沒有公開透明,業主和物業之間矛盾的焦點就圍繞在公共收益方面。現在很多物業公司不願意公開账目,並將小區公共收益用來補貼物業運營成本,這就導致業主的不滿,認為物業一邊拿了業主該有的公共收益,一邊還在抱怨說錢不夠。所以應該從上至下地對整個行業進行一個引導,將账目公開化。”萬吉生認為,目前我們都在引導,希望通過一些品牌物業服務企業給整個行業起到帶動示範效應。

萬吉生還告訴記者,目前有部分物業服務企業開始采取酬金製的形式約定物業服務,也就是在預收的物業服務資金中按約定比例,或者約定數額提取酬金支付給物業公司,其余部分則用於物業服務合約約定的支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔,這就解決了物業服務公司不向業主公示收支账目的難題,且業主對經營收支也有參與權。

對於由物業公司代收代管的公共收益,大多數業主則表示,物業公司的付出應當給予適當的報酬比例,但不能全部歸物業。“收支账目不透明,物業服務質量和價格不符,是主要問題。”前述業內人士表示,深圳市調整物業費的初衷是好的,畢竟面對人工成本上漲、公共收益將歸還給業主的雙重擠壓下,若物業公司還執行十年不變的物業費標準,要面臨能否生存的考驗。但更重要的是,要盡快清晰地落定物業公司和業主之間的產權權利,盡快培育起擁有主體地位的業委會,讓市場的歸市場。

(此文刊於中國房地產報4月29日10版 責任編輯 何可信 鄧雨楠)

流程編輯:曹冉京

審讀:戴士潮

中國房地產報版權所有

未經授權不得轉載以及任何形式使用

獲得更多的PTT最新消息
按讚加入粉絲團