12月17日，南都記者從深圳市規土委獲悉，為統一深圳地價管理體系，簡化地價管理和測算規則，《深圳市地價測算規則》(征求意見稿)(下簡稱《測算規則》)現面向公眾正式公開征求意見。
區別於深圳現行的“基準地價”和“宗地地價評估”兩套地價標準，新出讓用地、城市更新、土地整備的地價測算規則各成體系的現狀，《測算規則》首次提出了深圳市土地市場價格的“標定地價”單軌製，即由土地行政主管部門組織市非營利性評估機構，根據土地區位及房地產市場變化等因素，區分不同土地用途，按照《城鎮土地估價規程》，採用標定地價系數修正法和剩餘法(整體估價)進行評估，以此確定土地的市場價格，將土地出讓、城市更新、土地整備、棚戶區改造等各類地價政策納入統一體系內。
依據深圳市規土委公告，此輪公開征求意見將於12月26日截止。
背景
繼續簡化地價測算
對於面積不足2000平方公里的深圳而言，深化土地管理制度改革一直是城市發展的必然之選。2013年，包含“打響集體土地入市第一槍”的《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法(試行)》等深圳市優化資源配置促進產業轉型更新“1+6”檔案發布。其中，作為配套檔案的《深圳市宗地地價測算規則(試行)》(以下簡稱《測算規則》(試行))也正式施行。《測算規則》(試行)通過確定完善的宗地地價測算類型和差別化地價修正系數，發揮了地價政策對深圳未來城市發展特別是產業結構調整的支持力度。但同時也存在“基準地價”和“宗地地價評估”兩套地價標準，存在新出讓用地、城市更新、土地整備的地價測算規則各成體系的現狀。
為簡化地價測算，此次公開征求意見版的《測算規則》在現行政策的的基礎上，對章節體例進行了調整。調整後，《測算規則》分23條正文、9個附表，主要包括三大部分，第一部分是通則，主要是針對地價測算和繳納的基礎性事項進行了統一的規定；第二部分是變更與補繳，主要歸並不同供應方式，不同用途土地的規劃建築指標調整，竣工超面積的地價測算方式；第三部分是特殊情形，涵蓋了各類特殊類型及歷史遺留用地地價的測算。
對深圳市行政區域範圍內，供應建設用地使用權價格、租金及臨時用地使用費(以下簡稱地價)，《測算規則》均進行了明確，並規定以劃撥方式供應的建設用地使用權，不計收地價。同時，《測算規則》顯示，深圳市地價測算以宗地為部門，按建築面積計算。
深圳市規土委解讀稱，該《測算規則》將在以往政策的基礎上，就落實產業用地類別化供應、深化土地有償使用方面，從地價政策方面進行了充分的銜接，目的是通過有效的地價政策調節手段，促進土地資源的供給側改革，實現土地資源，特別是工業及其他產業用地有效配置。
影響
地價測算不確定性對城市更新項目帶來更大衝擊
依據本次公開征求意見版的《測算規則》，標定地價成果由土地行政主管部門組織按年度更新，於每年1月份發布。年度更新時價格水準變化超過5%時，應上報市政府批準後發布。而現行的“基準地價”則是沿用的2013年發布標準，此前兩次更新時間則分別為2006年和2004年，較即將每年“更新”的標定地價而言，要“穩定”不少。
合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，每年發布新的“標定地價”對城市更新項目而言意味著所需承擔的風險要大了很多，“地價計算由‘確定’變為‘不確定’，特別目前有很多城市更新項目已經依據老政策按照基準地價完成了測算，新政一出很多都需要調整”。行業常言“十年舊改”，對於普遍存在“時間進程長”這一特點的城市更新項目而言，《測算規則》所帶來的地價測算不確定性產生的影響深遠。
羅宇表示，對一個十年的舊改項目而言，十年後地價上浮50%，依照複利的方式計算，將成為一筆很大的支出。“若真如此，將對深圳城市更新項目帶來更大的衝擊，包括開發商和為城市更新項目提供融資的金融機構”，羅宇認為，從短期來看將會對城市更新市場帶來一定的波動，有些項目或暫停交易，關注點應集中圍繞在標定地價的發布上，長線來看，在標定地價發布後，市場對政策有了完整認知後，影響才會逐漸顯露出來。
《測算規則》究竟會對深圳城市更新項目影響幾何，還需視正式公布的標定地價而定。而據深圳市規土委方面消息，首次公布的標定地價將在《測算規則》結束此輪征求意見並正式發布後予以公布。
亮點
1 各類地價政策納入統一體系
此次重新修訂、公開征求意見的《測算規則》中的最大“亮點“，是該新政首次提出了“標定地價”的概念———由土地行政主管部門組織市非營利性評估機構，根據土地區位及房地產市場變化等因素，區分商業、辦公、住宅、工業等用途，按照《城鎮土地估價規程》，採用標定地價系數修正法和剩餘法(整體估價)進行評估，確定土地的市場價格。其中，標定地價系數修正法和剩餘法(整體估價)的權重原則上分別取70%和30%。
這一做法將深圳現行的“基準地價”和“宗地地價評估”兩套地價標準的“雙規製”調整為“標定地價”乘修正系數的土地市場價格的“單軌製”。備受關注的土地出讓、棚改項目、城市更新、土地整備等各類地價的管理及測算規則也可借此統一整合到土地市場價格這一共同的基礎，通過設定“棚改項目修正系數”、“留用土地項目修正系數”及“拆除重建類城市更新項目修正系數”進行政策調節，既確保《測算規則》(修訂稿)全面涵蓋了我市各類地價測算類型，又體現了地價政策對存量土地利用的政策傾斜和支持，保證地價水準的基本平穩，實現了新舊政策的順暢過渡和有機銜接。
2 大幅降低產業用地地價水準
針對不同產權限制的用地，現行政策中已有部分規定，本次公開征求意見版的《測算規則》對現行政策中產權限制的各類情形進行了系統歸納，新增了《產權限制修正系數表》，結合《建築類型適用地價標準及修正系數表》，《產業發展導向修正系數表》及《產業項目類型修正系數表》共同使用。舉例來看，對於廠房、倉庫、公用設施、交通設施等建築，允許分割轉讓的修正系數為不得轉讓的五倍；不得轉讓的住宅修正系數是允許分割轉讓的三成，允許分割轉讓的公共租賃住房、安居型建案、人才住房則是不得轉讓的修正系數的十倍，不得轉讓性質產業用地地價水準通過多上述系數得以大幅降低。深圳市規土委解讀表示，意在通過此舉充分體現對實體經濟的政策支持。
3 保障房地價“打一折”
為落實中央關於“房住不炒”的定位，結合深圳市2017年頒布關於全面深化住房制度改革、建立健全住房保障和供應體系的“1+N”政策檔案，本次公開征求意見版的《測算規則》中，將近期已經調整過的公共租賃住房、安居型建案及人才住房的地價標準整合、新增到整個地價測算規則體系中，依據專門設定的產權調節系數，“不得轉讓的公共租賃住房、安居型建案、人才住房”地價均在商品住房用地市場價格的基礎上“打一折”，進一步降低保障性住房的地價水準。在地價管理層面，支持多管道供應安居型建案、人才住房的政策要求。
4 鼓勵地下空間開發
結合深圳市當前土地集約節約，市政管廊、地下軌道、地下經營性空間等不同功能土地立體利用的強烈要求，本次公開征求意見版的《測算規則》中，新增了“地下軌道、地下市政場站、綜合管廊和連接兩宗地塊的對外開放的公眾地下通道”這一特殊類型的地下空間，且將調節修正系數定位0 .1；同時針對一般性的地下空間也將調節系數從0 .5降低到0 .3，加大對立體空間開發利用的支持，鼓勵土地的集約節約利用。
南都記者 孫雅茜
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室